觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 這邊廂南豐集團(tuán)剛剛退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，那邊廂九龍倉(cāng)也做出了同樣選擇。

12月10日晚，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司宣布與一獨(dú)立第三者訂立了一項(xiàng)協(xié)議，向?qū)Ψ匠鍪鬯钟械娜窟h(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司股份權(quán)益，每股作價(jià)5港元，總現(xiàn)金作價(jià)約為22億港元。

九龍倉(cāng)表示，此項(xiàng)出售預(yù)期于下周初完成。九龍倉(cāng)目前擁有約4.45億股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約5.925%。

九龍倉(cāng)稱持有上述投資組合數(shù)年，按成本計(jì)平均每年回報(bào)率超過(guò)5%。在上述交易完成后，九龍倉(cāng)將不再持有任何遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。

但關(guān)于交易事項(xiàng)的協(xié)議內(nèi)容和獨(dú)立第三方的身份，九龍倉(cāng)方面并未予以披露。

對(duì)于觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的查詢，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面表示：“對(duì)于近幾日公司股權(quán)的變動(dòng)，遠(yuǎn)洋的態(tài)度和回應(yīng)都以公告為主。”接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士則透露，公司投資部目前還不清楚九龍倉(cāng)的交易對(duì)手身份，同樣在密切關(guān)注此事。

而僅僅兩天前，安邦保險(xiǎn)斥資77.84億港元接盤南豐集團(tuán)持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%股權(quán)，一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。聯(lián)系近期連連出手的險(xiǎn)資舉動(dòng)，九龍倉(cāng)交易對(duì)手的真實(shí)身份著實(shí)引人矚目。遠(yuǎn)洋身上再次上演的股權(quán)變動(dòng)，會(huì)不會(huì)又是一次險(xiǎn)資的進(jìn)擊？

神秘買家搶籌

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的近期股權(quán)變動(dòng)在交易市場(chǎng)中已經(jīng)可以窺見一斑。12月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開市前有8宗大手成交，每股作價(jià)5港元，共涉及6.51億股，涉資32.56億港元。受此影響，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)盤中股價(jià)一度升至5.22港元。

及至12月10日晚，九龍倉(cāng)宣布出售股權(quán)明證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)變動(dòng)，而幕后斥22億港元接盤的神秘買家同樣引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈好奇。

經(jīng)過(guò)12月7日安邦保險(xiǎn)的登堂入室，市場(chǎng)對(duì)九龍倉(cāng)交易對(duì)手的猜測(cè)很難與險(xiǎn)資無(wú)關(guān)。有港股分析師對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，確實(shí)不排除險(xiǎn)資接盤的可能。

根據(jù)聯(lián)交所披露的權(quán)益資料，中國(guó)人壽目前持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.03%的股權(quán)，安邦保險(xiǎn)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%的股權(quán)。

在保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法的規(guī)定中，除保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)和非保險(xiǎn)金融企業(yè)外，保險(xiǎn)公司不能對(duì)其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)控股。與生命人壽在金地的地位一樣，30%也是橫亙?cè)谥袊?guó)人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控制權(quán)間無(wú)法突破的屏障。

在中國(guó)人壽之外，剛剛?cè)雸?chǎng)的安邦保險(xiǎn)會(huì)不會(huì)就是繼續(xù)抄貨的人？答案還未揭曉。但倘若是安邦從九龍倉(cāng)處買下5.925%的股權(quán)，其在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的累計(jì)持股比例將達(dá)到26%。

另一個(gè)更為大膽的猜測(cè)則是，如果12月10日發(fā)生的大宗交易接盤手皆為安邦，其將持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)將達(dá)到29.269%，逆襲成為第一大股東。

站在中國(guó)人壽的角度，這個(gè)數(shù)字將難以忽視。美銀美林12月9日?qǐng)?bào)告就指出，南豐出售股權(quán)予安邦后，中國(guó)人壽仍然為遠(yuǎn)洋的最大股東，“但中國(guó)人壽可能不太滿意同業(yè)安邦成為遠(yuǎn)洋的第二大股東”。

無(wú)論此次九龍倉(cāng)的交易對(duì)手是誰(shuí)，中國(guó)人壽和安邦保險(xiǎn)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一、二大股東地位已經(jīng)顯現(xiàn)。對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，這種格局的關(guān)鍵也在于平衡。

美銀美林認(rèn)為，在國(guó)壽和安邦的支持下，遠(yuǎn)洋有望獲得估值重估。但也有分析認(rèn)為，股權(quán)變動(dòng)雖不影響遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的短期運(yùn)營(yíng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看不排除會(huì)在管理策略上有所調(diào)整，由生命人壽和安邦保險(xiǎn)持作大股東的金地可謂前例。

縱觀近兩年國(guó)內(nèi)房企的股權(quán)架構(gòu)變動(dòng)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為看好的無(wú)疑就是動(dòng)作兇猛的險(xiǎn)資。

從萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋到金地、金融街等房企都已成為險(xiǎn)資的“獵物”。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前133家A股房企中，已被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)到21家，占比15.8%。

在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，險(xiǎn)資如此鐘情房地產(chǎn)，主要是就是因?yàn)橥顿Y回報(bào)穩(wěn)定且收益較高。

“更重要的是，對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)而言，保險(xiǎn)尤其是壽險(xiǎn)一般具有期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此更傾向于投資期限同樣長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，以達(dá)到現(xiàn)金流匹配的目的。股票也符合期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，但考慮到‘牛短熊長(zhǎng)’，不動(dòng)產(chǎn)相比會(huì)更穩(wěn)健。”

由于政策的捆綁長(zhǎng)年來(lái)都無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的險(xiǎn)資如今洶涌而出，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大的格局帶來(lái)強(qiáng)烈震蕩。

與險(xiǎn)資的雄心勃勃形成強(qiáng)烈對(duì)比的，是港資企業(yè)的離場(chǎng)潮。在南豐集團(tuán)和九龍倉(cāng)此次股權(quán)出售前，包括李嘉誠(chéng)旗下公司、新世界、華人置業(yè)、中渝置地等港企都將大部分內(nèi)地項(xiàng)目陸續(xù)續(xù)出售清倉(cāng)。

港資離場(chǎng)潮

由李嘉誠(chéng)旗下項(xiàng)目的出售，到今年相繼而來(lái)的多家港企出售項(xiàng)目，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)，港資企業(yè)似乎已經(jīng)用行動(dòng)說(shuō)明了看法。

在內(nèi)地?fù)碛屑s千萬(wàn)平方米土儲(chǔ)的九龍倉(cāng)，也已經(jīng)意識(shí)并做出收縮戰(zhàn)線的實(shí)際舉動(dòng)。

從九龍倉(cāng)集團(tuán)前主席吳光正今年5月卸任時(shí)的表態(tài)，或許可以看到部分港企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的進(jìn)退之因。

“內(nèi)地的大開發(fā)商都在說(shuō)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)了，現(xiàn)在是運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的時(shí)代，這個(gè)是正確的。”

吳光正彼時(shí)坦率表示認(rèn)同“黃金時(shí)代”已過(guò)的觀點(diǎn)，內(nèi)地銷售物業(yè)目前面對(duì)的挑戰(zhàn)相較以往更大。

“八九年前九龍倉(cāng)開始投資內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)的時(shí)候，市場(chǎng)環(huán)境有其優(yōu)點(diǎn)，第一，當(dāng)時(shí)還算黃金時(shí)代，可以買到便宜的地，賺到比較可觀的利潤(rùn)。第二，當(dāng)時(shí)的人民幣是弱的，我們不單是買土地儲(chǔ)備，還買人民幣儲(chǔ)備，所以這種商業(yè)模式是可以得益的。”

在土地成本日漸高昂而房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩的今天，以土地增值和人民幣匯率為支點(diǎn)的商業(yè)模式已經(jīng)不再存在。也正是基于此，九龍倉(cāng)在近三年中開始減少投資。

“九龍倉(cāng)目前進(jìn)入內(nèi)地15個(gè)城市，布局會(huì)慢慢減少到一半，集中到七八個(gè)城市。”今年8月，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司第一副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席的周安橋在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是表示。

九龍倉(cāng)對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的減持，此前也有些許跡象。今年5月，九龍倉(cāng)以6.53港元成交均價(jià)減持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)920萬(wàn)股，套現(xiàn)6007.6萬(wàn)港元。

對(duì)于港資企業(yè)的選擇，有港股分析師對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，港資企業(yè)不乏海外投資渠道機(jī)會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，在內(nèi)地房地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)消退以及人民幣貶值的可能預(yù)期中，港企很可能選擇出售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)另投他處。

同時(shí)，港資房企在內(nèi)地拿地有不少是在二三線城市，當(dāng)時(shí)開發(fā)的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲，所以有利可圖，但目前市場(chǎng)分化很大，且港企在這些城市的開發(fā)能力有限，把項(xiàng)目賣給國(guó)內(nèi)開發(fā)商可能還可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。