今年11月末，上海浦東商品住宅均價(jià)突破5.7萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超普陀、閔行等傳統(tǒng)高價(jià)區(qū)。其中，因湯臣一品兩套豪宅的成交，陸家嘴濱江板塊均價(jià)飆升至18萬(wàn)元/平方米，塘橋和洋涇板塊的房?jī)r(jià)也在不斷利好中趨近8萬(wàn)元/平方米。

老上海人口中“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說(shuō)法，已經(jīng)隨著浦東各板塊的成熟發(fā)展不攻自破。從前的價(jià)值洼地，如今已然轉(zhuǎn)變?yōu)轵?qū)動(dòng)上海房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的主力軍。

今年11月末，上海浦東商品住宅均價(jià)突破5.7萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超普陀、閔行等傳統(tǒng)高價(jià)區(qū)。其中，因湯臣一品兩套豪宅的成交，陸家嘴濱江板塊均價(jià)飆升至18萬(wàn)元/平方米，塘橋和洋涇板塊的房?jī)r(jià)也在不斷利好中趨近8萬(wàn)元/平方米。

11月初，上海中心37層的觀復(fù)博物館與B5層的觀復(fù)寶庫(kù)正式亮相。隨著上海中心進(jìn)入使用前最后的準(zhǔn)備階段，其對(duì)于陸家嘴國(guó)際金融中心，乃至整個(gè)浦東的影響正在逐步顯現(xiàn)。

不只是上海中心即將入市，位于浦東川沙的迪士尼度假區(qū)也在從交通、旅游、文化、就業(yè)等方面影響著浦東和上海的發(fā)展。日前，上海迪士尼度假區(qū)公布了六大園區(qū)景點(diǎn)位置圖。

按照上海市委組織部的保守估計(jì)，上海迪士尼第一年的旅客人流量將在1250萬(wàn)人左右，而迪士尼板塊預(yù)計(jì)的消費(fèi)增量也有望達(dá)到500億元人民幣。

上海中心引領(lǐng)陸家嘴垂直發(fā)展

有人說(shuō)，上海浦東的陸家嘴是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的縮影。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)大跨步進(jìn)入世界舞臺(tái)的25年里，陸家嘴也被打造成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。如今，高達(dá)632米的上海中心即將正式投入使用，成為激活板塊潛力的新動(dòng)力。

上海中心總經(jīng)理顧建平告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“把上海中心建成中國(guó)最高的樓，并不是我們開發(fā)的根本目的。打造上海中心更多的是想要探索這樣一座核心區(qū)內(nèi)綜合體，能夠?yàn)樽鈶?、周邊區(qū)域以及這個(gè)城市帶來(lái)什么樣的新概念?！?/p>

顧建平介紹，目前上海中心把地下五層，最普通、最不值錢的位置打造成了文物藝術(shù)的保險(xiǎn)箱業(yè)務(wù)，再通過(guò)保險(xiǎn)箱業(yè)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)使博物館能夠持續(xù)地發(fā)展。

從辦公室租賃空間來(lái)看， 2000年開始陸家嘴有了比較大的發(fā)展，2002年小陸家嘴板塊甲級(jí)寫字樓的累計(jì)供應(yīng)量約為60萬(wàn)平方米。隨外資銀行入駐小陸家嘴，2005年到2008年期間達(dá)到140萬(wàn)平方米，是一個(gè)大飛躍的年代。隨后，金融海嘯的出現(xiàn)給陸家嘴帶來(lái)巨大的打擊，空置率也激增到30%。2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度崛起后，上海的寫字樓迅速被消化，2013的空置率僅0.9%。而上海中心大體量辦公區(qū)域的入市也必將再次改寫陸家嘴的寫字樓市場(chǎng)格局。

“雖然陸家嘴2015年迎來(lái)入市新高峰，但很快被大型國(guó)際和國(guó)內(nèi)公司消化完畢，截至目前，空置率僅為1.6%。預(yù)期在2016年入市的上海中心，目前已刷新甲級(jí)寫字樓預(yù)租的紀(jì)錄；來(lái)年空置率將會(huì)持續(xù)走低，控制在3%以內(nèi)?！贝鞯铝盒兄袊?guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示。

迪士尼效應(yīng)浸透浦東

一面是上海中心引領(lǐng)陸家嘴跨向新的階段，另一面迪士尼主題樂(lè)園的即將開幕也在時(shí)刻驅(qū)動(dòng)著浦東的發(fā)展。

11月24日，據(jù)上海市交通委消息，上海將新辟機(jī)場(chǎng)九線和機(jī)場(chǎng)一線B線。其中，乘坐機(jī)場(chǎng)一線B線將從上海兩大機(jī)場(chǎng)直達(dá)迪士尼樂(lè)園。

上海市交通部門相關(guān)人士表示，虹橋樞紐與浦東機(jī)場(chǎng)之間原本有地鐵二號(hào)線、機(jī)場(chǎng)一線，考慮到未來(lái)迪士尼開通可能帶來(lái)的大客流，決定增開一條商旅快線。新辟的機(jī)場(chǎng)一線B線，起點(diǎn)為浦東機(jī)場(chǎng)和虹橋樞紐東中心，途中有一站就是迪士尼樂(lè)園公交樞紐。

由于浦東為新開發(fā)區(qū)域，因此極具交通便利優(yōu)勢(shì)。隨著迪士尼的規(guī)劃不斷深入，地鐵與機(jī)場(chǎng)等方面的擴(kuò)建一直在繼續(xù)。此次開通機(jī)場(chǎng)專線，不僅連接了迪士尼和上海的兩大機(jī)場(chǎng)，更讓浦東和浦西縮短了距離。

迪士尼的落成必將會(huì)為上海帶來(lái)更多的游客。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，近日11號(hào)線地鐵線路標(biāo)識(shí)上，羅山路到迪士尼站點(diǎn)已經(jīng)貼出，這也意味著地鐵11號(hào)線通向迪士尼指日可待。

隨著迪士尼板塊與浦東交通的逐漸完善，浦東也將為上海帶來(lái)更多旅游產(chǎn)業(yè)的新機(jī)遇。

近日，綠地控股通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式，獲得上海浦東濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃打造滬上近郊度假項(xiàng)目綠地國(guó)際度假村。此次綠地收購(gòu)的綠地國(guó)際度假村項(xiàng)目位于浦東三甲港，毗鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離迪士尼樂(lè)園10分鐘車程。綠地控股方面表示：“項(xiàng)目建成后將充分依托周邊環(huán)境資源以及浦東迪士尼樂(lè)園的輻射效應(yīng)，成為上海近郊度假的新熱點(diǎn)。”

迪士尼的輻射效應(yīng)不僅帶動(dòng)了浦東旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位。10月21日至24日上海迪士尼度假區(qū)在上海人才大廈舉行首輪招聘，為開幕做準(zhǔn)備。上海迪士尼度假區(qū)總經(jīng)理郭偉誠(chéng)表示：“未來(lái)我們將為上海及全國(guó)各類人才提供眾多就業(yè)機(jī)會(huì)。”

多板塊五年來(lái)價(jià)格翻番

事實(shí)上，浦東板塊的崛起，也具體地表現(xiàn)在區(qū)域房?jī)r(jià)上漲與成交量的攀升上。

從上海浦東房?jī)r(jià)的歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自2012年起，浦東新區(qū)新房的成交量開始大幅攀升，單價(jià)也逐年上漲，浦東的銷售均價(jià)從2010年的36326元/平方米上漲至2015年11月的57194元/平方米，直沖“六萬(wàn)元大關(guān)”。

隨著浦東開發(fā)速度加快，區(qū)域日趨成熟，也有越來(lái)越多的開發(fā)商選擇浦東。上海某房企內(nèi)部人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，浦東作為新區(qū)近年來(lái)發(fā)展迅速，無(wú)論是住宅還是商業(yè)很有潛力?！坝绕涫亲≌?，從高端到剛需一應(yīng)俱全，能夠吸引不同需求的消費(fèi)者。從目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目來(lái)看，現(xiàn)在很多房企選擇將上海的重點(diǎn)布局放在浦東。”

上海金融中心所在的陸家嘴濱江板塊雖然成交量不高，但區(qū)域房?jī)r(jià)一直高位徘徊，單價(jià)驚人，在2014年單價(jià)一度突破每平方米12.5萬(wàn)元。因世博會(huì)召開而日漸成熟的世博板塊也穩(wěn)步升值，銷售價(jià)格從2010年的25634元/平方米漲至2015年11月的49936元/平方米。另外占據(jù)世博園區(qū)四分之三面積的浦東三林板塊，也是世博會(huì)建設(shè)階段最大的受益者，房?jī)r(jià)從2010年的32987元/平方米漲至2015年11月的50365元/平方米。

目前，陸家嘴板塊在發(fā)展成型之后，其優(yōu)勢(shì)逐步由濱江向腹地延伸。當(dāng)陸家嘴板塊趨于飽和后，位處其正東面的源深、洋涇區(qū)域也開始進(jìn)入了市場(chǎng)的視野，目前的銷售價(jià)格也漲至每平方米近8萬(wàn)元，與2010年相比翻了一倍。

就連偏遠(yuǎn)的川沙板塊，在迪士尼效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)下，近年來(lái)房?jī)r(jià)也開始水漲船高，從住宅到商業(yè)都迎來(lái)了量?jī)r(jià)齊升。

從功能特點(diǎn)上來(lái)看，浦東新區(qū)的各個(gè)板塊定位不同。陸家嘴獨(dú)具金融功能，張江作為高科技園區(qū)具備人才優(yōu)勢(shì)，川沙板塊有旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，為浦東構(gòu)建出了相互促進(jìn)支撐局面。換言之，相比浦西，浦東在空間、人才導(dǎo)入和區(qū)域功能等方面，都擁有更多的發(fā)展空間。

在戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華看來(lái)：“上海是一個(gè)重要的國(guó)際金融中心，而浦東這25年來(lái)的開發(fā)開放更是中國(guó)改革開放成功的象征和上海現(xiàn)代化建設(shè)的縮影。尤其是浦東的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)前幾年的蓄勢(shì)積累，正在一躍成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角?！?/p>