浦贏投資選擇在產(chǎn)業(yè)鏈的上下游進(jìn)行延伸，做全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)；同時(shí)深入挖掘房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，例如與房地產(chǎn)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)可謂是“冰火兩重天”，一邊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)放緩，一邊是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)快速上漲。

在接受《陸家嘴 》雜志記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)浦贏投資創(chuàng)始合伙人兼總裁丁亞明表示，對(duì)于房地產(chǎn)基金而言，行業(yè)的調(diào)整也是公司發(fā)展的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)面臨更多的整合，這會(huì)讓房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勝劣汰。在行業(yè)調(diào)整的過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)可以用服務(wù)來(lái)獲取更多的市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)的不斷成熟過(guò)程中發(fā)展壯大。

深耕細(xì)作

丁亞明是業(yè)界資深的房地產(chǎn)基金管理人，畢業(yè)于上海交通大學(xué)，在國(guó)內(nèi)外知名證券公司有近10年的工作經(jīng)歷。2008年初丁亞明進(jìn)入復(fù)星集團(tuán) ，之后開(kāi)始負(fù)責(zé)復(fù)星集團(tuán)的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。作為復(fù)星房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的合伙人，他也是行業(yè)最早的一批從業(yè)人員。

在中國(guó)，房地產(chǎn)基金一般指私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，也就是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，是一種面向特定房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)或開(kāi)發(fā)的投資模式。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)融資的重要渠道之一，特別是前幾年調(diào)控趨嚴(yán)，銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金成為很多中小房地產(chǎn)公司重要的融資渠道。

2010年是房地產(chǎn)基金的元年，當(dāng)年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金有20多只，市場(chǎng)規(guī)模大概只有100億元。

在復(fù)星集團(tuán)的工作讓丁亞明熟練操作了各類(lèi)房地產(chǎn)基金，也積累了豐富的行業(yè)資源。2014年，他逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流方向，為謀求更大的事業(yè)舞臺(tái)，2014年底他離開(kāi)了工作六年的復(fù)星集團(tuán)，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)股東共同成立了浦贏投資。

目前浦贏投資主要有三塊業(yè)務(wù)：一是房地產(chǎn)基金。從土地到物業(yè)資產(chǎn)，涵蓋了房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)管理的全部環(huán)節(jié)。二是PE股權(quán)投資。主要針對(duì)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈高成長(zhǎng)企業(yè)的股權(quán)投資，以及互聯(lián)網(wǎng) 、TMT和生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè) 。三是資產(chǎn)管理。基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)非標(biāo)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域，過(guò)去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不充分，只針對(duì)拿地環(huán)節(jié)或者資產(chǎn)并購(gòu)就已經(jīng)可以讓一個(gè)公司生存。然而在大資管時(shí)代，很多機(jī)構(gòu)都開(kāi)始介入市場(chǎng)，各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)都有開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的子公司，甚至開(kāi)發(fā)商也轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)金融，萬(wàn)科、綠地等大型房地產(chǎn)公司都已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)的子公司。

根據(jù)諾承投資發(fā)布的2014年人民幣房地產(chǎn)基金年度研究報(bào)告，截至2014年底，人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)共有167家管理機(jī)構(gòu)、507只房地產(chǎn)私募基金，總管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)4500億元。

丁亞明認(rèn)為，這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)越來(lái)越接近成為一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，任何機(jī)構(gòu)想要生存都要做出自己的特色。

浦贏投資的選擇是在產(chǎn)業(yè)鏈的上下游進(jìn)行延伸，做全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)。在浦贏投資提出的一個(gè)價(jià)值投資的模型里面，

有一個(gè)維度叫“橫向深耕”。也就是從土地獲取、項(xiàng)目并購(gòu)到產(chǎn)品規(guī)劃、建筑施工、物業(yè)銷(xiāo)售、資產(chǎn)并購(gòu)?fù)暾姆康禺a(chǎn)鏈條進(jìn)行布局。現(xiàn)在浦贏投資在拿地的階段或者并購(gòu)的初始階段就和開(kāi)發(fā)商合作。

房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩讓這個(gè)行業(yè)面臨著很多的重組和整合，大型開(kāi)發(fā)商規(guī)模越來(lái)越大，小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步退出。今年房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)的數(shù)量和規(guī)模都非常大，趨勢(shì)也越來(lái)越明朗。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全國(guó)并購(gòu)案例達(dá)137宗，涉及總金額為1199億元。

這對(duì)房地產(chǎn)基金是很好的機(jī)會(huì)，不過(guò)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。浦贏投資現(xiàn)在在項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)交易中都會(huì)選擇及早介入。

“至少在中期，不然達(dá)成協(xié)議之后再去融資會(huì)導(dǎo)致支付資金跟不上節(jié)奏。”丁亞明表示。

在他看來(lái)，作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)基金，浦贏投資可以為并購(gòu)設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，在資金籌措和交易環(huán)節(jié)資金的監(jiān)管上，浦贏也會(huì)為合作方提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。

對(duì)行業(yè)不悲觀

除了橫向的深耕以外，浦贏還在“縱向探索”。在丁亞明看來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)上市公司的估值都不高，主要是因?yàn)槲磥?lái)行業(yè)的利潤(rùn)會(huì)逐步平均化。這也就意味著如果只做地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)收益一定會(huì)繼續(xù)下降。

浦贏投資現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始嘗試和房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司或者擬上市公司的大股東合作去收購(gòu)一些更有潛力的資產(chǎn)，比如文化地產(chǎn)、健康地產(chǎn)抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)等不同的主題地產(chǎn)。行業(yè)并購(gòu)也是浦贏一大發(fā)展方向，用房地產(chǎn)基金積累多年的資源為一些需要資產(chǎn)的上市公司尋找值得投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

丁亞明把這塊業(yè)務(wù)叫“精品投行業(yè)務(wù)”，“從房地產(chǎn)基金角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)這一塊可能是更大的生存空間和藍(lán)海。”他說(shuō)。

“今年下半年一線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始回暖了，先是深圳，然后是上海。一線(xiàn)城市沒(méi)有太大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于省會(huì)等二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，人口也是較多的，成交量都不小。” 他說(shuō)，“國(guó)家也意識(shí)到人口問(wèn)題對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，所以才會(huì)放開(kāi)二孩來(lái)減緩人口紅利下滑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。中央最近還在研究放松戶(hù)籍制度，這對(duì)于主要的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)也是利好。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)應(yīng)該會(huì)是一個(gè)回歸理性的過(guò)程，并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。”

大城市的回暖并不能改變房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的放緩對(duì)于房地產(chǎn)基金而言是不得不接受的現(xiàn)實(shí)。開(kāi)發(fā)商今年明顯放慢了拿地的速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度也在明顯放慢。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%。房屋新開(kāi)工面積127086萬(wàn)平方米，下降13.9%。

與此同時(shí)，股市的大幅波動(dòng)之后，很多資金也開(kāi)始轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)基金領(lǐng)域。融資需求減少的同時(shí)各類(lèi)資金的供給卻繼續(xù)增加，這也就意味著行業(yè)的利潤(rùn)一定會(huì)往下走。

在丁亞明看來(lái)，一個(gè)公司不能左右行業(yè)的趨勢(shì)，只能是依靠自身的專(zhuān)業(yè)能力減少行業(yè)的變遷對(duì)自身的影響，并依靠前瞻性的眼光深入地挖掘市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，他覺(jué)得也不需要過(guò)分悲觀。

雖然不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)，但是浦贏在過(guò)去的幾年里，一直嚴(yán)格遵守只投資一、二線(xiàn)城市的原則。

“我們到現(xiàn)在一直沒(méi)有遇到過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件可能和我們堅(jiān)持這種嚴(yán)格的風(fēng)控手段有關(guān)系吧。”丁亞明坦言。

值得一提的是，浦贏投資目前還在探索股權(quán)投資基金以及房地產(chǎn)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。在丁亞明看來(lái)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單純項(xiàng)目融資的業(yè)務(wù)可能越來(lái)越難做，但是在和資本市場(chǎng)對(duì)接上還有很廣闊的空間，和個(gè)人消費(fèi)者對(duì)接，空間就更大。相比于傳統(tǒng)的小貸公司或者P2P，浦贏有更強(qiáng)的風(fēng)控能力，未來(lái)會(huì)圍繞資本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)、股權(quán)投資基金和圍繞房地產(chǎn)資產(chǎn)的個(gè)人消費(fèi)金融公司三個(gè)方向去開(kāi)拓業(yè)務(wù)。

“我們已經(jīng)確定投資一家公司，只是目前產(chǎn)品還沒(méi)有推出，不方便透露。” 他如是說(shuō)。