【地產股王者歸來】今天早盤，地產股崛起，截至發稿，板塊平均上漲逾5%；個股方面，電子城、棲霞建設、保利地產、香江控股、天?；?、金融街、世紀星源、財信發展等均漲停，萬科A沖擊漲停。

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今天早盤，地產股崛起，截至發稿，板塊平均上漲逾5%；個股方面，電子城、棲霞建設、保利地產、香江控股、、天?；?、金融街、世紀星源、財信發展等均漲停，萬科A沖擊漲停。

12月14日中共中央政治局會議再次將樓市去庫存作為重點內容討論，會議明確提到，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

對此，廣發證券研究員樂加棟指出，房地產行業的去庫存之旅正式開啟。

樂加棟分析，2015年基本面整體量升價升，預計2016年將逐步進入量跌價升。

樂加棟看好一線和重點二線城市，大多城市新增供給下降，但是存量供給仍龐大，去庫存繼續推進。土地市場上，房企更青睞重點城市，但地價相對房價依然較貴，二手地交易將繼續增多。預計2016年新開工同比-5.4%，房地產投資同比+2.2%。

中銀國際證券分析師田世欣分析，去庫存政策是中央經濟工作會議的重點討論內容，其中有效利用公積金、打通政策性住房和商品房市場、釋放農民工等群體購買力將成為政策的著力點。

樂加棟認為，受益于利好政策密集出臺和近期成交活躍，同時考慮盈利改善、估值修復和資本運作，主流地產股將有機會獲得階段性的超額收益。

樂加棟分析，未來十年不動產與金融深度結合將是重要演進方向。無風險利率下行背景下，迎來房地產大資管時代。

【個股研報】

萬科A：11月銷售點評：銷售優異，拿地加速

11 月銷售額 241 億元，全年銷售大概率超 2,500 億

2015 年 11 月份， 萬科(000002.CH/人民幣 19.15； 2202.HK/港幣 21.30， 買入)實現銷售面積 193 萬平米，環比增長 3%，同比增長 33%；銷售金額 241 億元，環比增長 2%，同比增長 27%，進入 4 季度公司銷售仍表現強勁；單月銷售均價12,505 元/平米，環比下降 1%。

前 11 月，公司實現銷售面積 1,820 萬平米，同比增長 14%；銷售金額 2,282億元，同比增長 20%，較上月提升 1 個百分點，全年銷售大概率將超 2,500億元，同比增長 16%；累計銷售均價 12,539 元/平米，同比增長 6%。預售鎖定方面，至 15 年 11 月末，公司已售未結算金額分別鎖定了我們對 2015-17年房地產預測收入的 100%、100%和 36%。

11 月繼續積極拿地，拿地額占比銷售攀升至 68%

2015 年 11 月份， 萬科在土地市場新獲取北京、 東莞和鄭州等地的 14 個項目，共新增建筑面積 265 萬平米，總地價 165 億元，環比增長 9%；平均樓面地價6,228 元/平米，考慮到如北京等地拿地量較多，總體拿地價格仍相對理性；拿地額占比當期銷售額比值繼 10 月大幅回升后至 64%之后，11 月又攀升至68%，前 10 月拿地額占比當期銷售額比值也由此繼續回升至 32%，4 季度拿地趨于積極。

維持萬科 A 股、H 股買入評級

萬科作為行業龍頭，公司將在行業整合并購過程中持續受益于集中度的提升，公司前 3 季度銷售額市占率 3.18%，較 13-14 年的 2.09%和 2.82%均有大幅上漲，凸現行業集中度提升背景下龍頭房企的優勢；近期公司圍繞消費地產、產業地產、以及地產延伸業務積極布局，推動業務轉型，預計后續如產業地產、物流地產、教育地產等等轉型升級業務待成熟之后也將逐步分拆，公司價值重構正逐步上演；近期，政府多次對于房地產行業的友好表態奠定后續政策寬松力度將繼續加強，公司作為行業龍頭也將大幅受益。我們維持公司2015-16 年每股收益預期分別為 1.66 元和 2.01 元，維持 A 股、H 股買入評級。(中銀國際證券)