如果你每天離家后擔(dān)心回來找不到車位，是不是活得很揪心？豐臺區(qū)海上海花園小區(qū)的部分業(yè)主近來就是如此。本報8月曾報道，海上海花園小區(qū)因開發(fā)商上調(diào)停車費，引發(fā)業(yè)主反對，后鎮(zhèn)政府介入?yún)f(xié)商。三個月過去，協(xié)商仍未取得一致，開發(fā)商卻一紙通知，自12月起執(zhí)行新價格，否則不允許入庫停車。

如果你每天離家后擔(dān)心回來找不到車位，是不是活得很揪心？豐臺區(qū)海上海花園小區(qū)的部分業(yè)主近來就是如此。本報8月曾報道，海上海花園小區(qū)因開發(fā)商上調(diào)停車費，引發(fā)業(yè)主反對，后鎮(zhèn)政府介入?yún)f(xié)商。三個月過去，協(xié)商仍未取得一致，開發(fā)商卻一紙通知，自12月起執(zhí)行新價格，否則不允許入庫停車。

每天繞著小區(qū)外找車位

周一傍晚，王小華開車回到海上海花園小區(qū)門口，放下家人，就開始繞著小區(qū)尋找停車的地兒。緊挨著小區(qū)北門的小路，他是不敢停的，因為曾經(jīng)莫名其妙地發(fā)生過輪胎被扎破的情況。還好，向西繞了半圈，他在馬家堡東路上找到一個空位。“今天算運氣好，有時候得一直向北開到大紅門西路上。”

海上海花園并不是一個老舊小區(qū)，小區(qū)地下二層有著充足的停車位。王小華每天繞著小區(qū)找車位，是從12月開始的。“因為我不同意按照700元/月的標(biāo)準(zhǔn)交納停車租賃費，物業(yè)公司便不再讓我把車停入地下車庫。”

在海上海花園小區(qū)，像王小華這樣12月便沒有了車位的業(yè)主不在少數(shù)。他們中，有的人選擇把車停到單位，20天沒有開回家；有的人把車擱在地下車庫不敢開出去；還有的人甚至買了一輛折疊電動車放在后備箱，每天將車停到路邊后，再騎著電動車回到小區(qū)。“因為我們不愿意在逼迫下就范，不同意開發(fā)商坐地漲價。”業(yè)主薛先生告訴記者。

開發(fā)商強硬執(zhí)行上調(diào)新價

8月份，本報曾經(jīng)獨家報道海上海花園小區(qū)物業(yè)公司在上一年交納的停車租賃費到期的日子，單方面突然提出要上調(diào)租金價格，從500元/月調(diào)整到700元/月。可在商品房購房合同中，最初約定的停車租賃費是300元/月。因為不滿于物業(yè)公司未經(jīng)協(xié)商單方面漲價，小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主提出異議，后經(jīng)大紅門鎮(zhèn)政府介入，提出由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商，在未達成協(xié)議前業(yè)主們可免交停車費。

“可是，開發(fā)商并不愿意和我們協(xié)商。”負(fù)責(zé)與開發(fā)商協(xié)商的代表小組的代表王先生說道。這個代表小組，也同時在牽頭小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)委會的籌備工作。隨后，小區(qū)業(yè)主們向豐臺區(qū)發(fā)改委進行了反映和舉報。在王先生出示的一份豐臺區(qū)發(fā)改委于9月1日下發(fā)給開發(fā)商北京匠心置業(yè)有限公司的提醒告誡通知中，區(qū)發(fā)改委明確表態(tài)，停車人與停車管理企業(yè)協(xié)商達成一致前，保持收費水平穩(wěn)定，企業(yè)不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

然而，這份提醒告誡通知并沒有阻止開發(fā)商單方面調(diào)價的步伐和決心。11月27日，物業(yè)公司在小區(qū)貼出一則以開發(fā)商名義下發(fā)的通知，要求租賃地下車位的業(yè)主，在3日內(nèi)簽訂新的租賃協(xié)議并交納費用，否則自12月1日起，車輛將無法進入地下車庫。12月5日后，未按新標(biāo)準(zhǔn)交納停車費的業(yè)主不再被允許進入車庫，雙方矛盾進一步激化。

籌備業(yè)主大會維權(quán)也受阻

“對于開發(fā)商的單方面漲價，我們先后向區(qū)發(fā)改委、街道辦、住建委等都反映了，各部門都說不在其執(zhí)法范圍內(nèi)。這事究竟誰來管？”困惑之余，小區(qū)業(yè)主也自發(fā)組成了籌備小組，經(jīng)過5%以上業(yè)主聯(lián)名簽名，向大紅門街道辦提出申請成立業(yè)主大會，用自治組織治理小區(qū)。

然而，籌備業(yè)主大會一事依然諸多波折。10月22日，大紅門街道辦回復(fù)，由于小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分面積未達到建筑物總面積的50%以上，不具備成立業(yè)主大會的基本條件。街道辦判定的依據(jù)是，開發(fā)商提供的物業(yè)管理區(qū)域說明中，海上海花園物管區(qū)域內(nèi)總建筑面積為51.4萬平方米，已交付業(yè)主專有面積僅為22萬平方米。業(yè)主們對此并不認(rèn)可。理由是，開發(fā)商所給出的物業(yè)管理區(qū)域四至和業(yè)主通過信息公開獲得的四至信息并不完全一致，前者的四至范圍比后者要大。

“籌備業(yè)主大會和業(yè)委會的條件太苛刻了。”采訪中，多位業(yè)主提出，如果此路走不通，他們只能選擇集體訴訟，只是這期間停車位的問題依然無法解決。

釋疑

市場定價絕不是單方漲價

針對提價之爭，記者聯(lián)系到海上海花園小區(qū)的物業(yè)公司，王經(jīng)理表示漲價是由開發(fā)商要求，物業(yè)公司是代收方，開發(fā)商向物業(yè)公司提供了價格核準(zhǔn)文件。

記者也就爭議咨詢了中物聯(lián)盟物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司總經(jīng)理黃傳煒。他介紹，依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)關(guān)乎全體業(yè)主的停車費，屬于由業(yè)主享有共同管權(quán)的重大事項。業(yè)主和開發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費價格，應(yīng)基于合同約定，若開發(fā)商擅自提高車位租賃費，屬于違約行為。“停車費市場調(diào)價，意思是由市場供需雙方協(xié)商解決價格基數(shù)，而不是物業(yè)方想漲價就漲價。”

對于業(yè)主提出的“無人監(jiān)管”，黃傳煒解釋，行業(yè)主管部門并不存在“不作為”。他說，市場價格放開后，政府行業(yè)主管部門依據(jù)“法無授權(quán)不可為”的行政規(guī)定，沒有行政執(zhí)法權(quán)和仲裁權(quán)，只有協(xié)調(diào)義務(wù)。所以，業(yè)主就必須籌備成立物權(quán)所有人組織“業(yè)主大會及業(yè)主委員會”，就本小區(qū)物業(yè)費、停車位租金和管理費、供冷供暖收費等價格、物業(yè)管理方式、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理事項等作出明確規(guī)定，依法依規(guī)實施物業(yè)管理。

難點

“雙過半”提高自治門檻

“但是，在實踐中，業(yè)主大會成立難，往往就卡在了‘雙過半’的規(guī)定上。”一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，按照規(guī)定，首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。當(dāng)業(yè)主因為矛盾而想通過成立業(yè)主大會維護權(quán)益時，常常就會出現(xiàn)開發(fā)商拖延提交材料，而無法核定“雙過半”。

“業(yè)主委員會選舉門檻的提高，使小區(qū)業(yè)委會選舉難、換屆難。”這位人士進一步說，高門檻常常把小區(qū)業(yè)委會變成了“革命委員會”，當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過低時，業(yè)主為炒掉物業(yè)公司而組織成立業(yè)委會，維權(quán)發(fā)起者也容易獲得投票。可當(dāng)物業(yè)公司更換完畢，輪到業(yè)委會換屆時，又常出現(xiàn)因為達不到“雙過半”而“休克”。