編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 回溯2015，一直以“駱駝”自居的新城控股提前完成全年目標(biāo)、攀過了“B轉(zhuǎn)A”的山脈，成為首家完成此舉的民營(yíng)房企。這一年，這匹“駱駝”在 “寒冷”的沙漠中似乎走得并不艱難。

時(shí)間往前推至今年6月，新城控股中報(bào)提及集團(tuán)重組及進(jìn)入A股事項(xiàng)；9月，“B轉(zhuǎn)A”方案或證監(jiān)會(huì)批文；12月，“B轉(zhuǎn)A”當(dāng)天股價(jià)飆漲近200%；同月，前十一月業(yè)績(jī)顯示提前完280億的全年目標(biāo)。

正如新城控股董事長(zhǎng)王振華所說：“若不發(fā)力，將看不到來年的第一縷陽(yáng)光！”新城控股在下半年明顯加快了前進(jìn)的步伐，成為一頭“奔跑的駱駝”。新城控股趁勢(shì)將2017年的銷售目標(biāo)一口氣提至500億，放話要躋身國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。

在新目標(biāo)面前，不知道剛接棒總經(jīng)理一職的董事長(zhǎng)之子王曉松會(huì)作何感想。在動(dòng)作頗多的下半年，新城悄然完成了一批新鮮血液的更替，這個(gè)“85后總裁”能否霸道完成500億“大考”，也將成為一大看點(diǎn)。

“B轉(zhuǎn)A”八年心事終了

一直低調(diào)行事的新城在今年轉(zhuǎn)向高調(diào)，完成“B轉(zhuǎn)A”，成為首家“B轉(zhuǎn)A”的民營(yíng)房企。其實(shí)自2007年開始，新城便籌劃進(jìn)入A股市場(chǎng)，歷時(shí)八年，總算將這樁心事了卻。

5月8日，新城B股披露，新城控股將以換股方式吸收合并江蘇新城，并擬向江蘇新城除新城控股以外全體股東發(fā)行A股股票的方案。

9月21日，新城通過證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，以新增542,064,758股股份的形式吸收合并新城B股。11月23日，新城終止公司股票上市交易，新城B股退出歷史舞臺(tái)，截至最后一個(gè)交易日，新城市值約250億元。

12月4日，新城“B轉(zhuǎn)A”于上交所上市便贏了個(gè)滿堂紅。開盤后便迅速拉升，至收盤時(shí)，漲幅達(dá)198.88%，市值超500億。

王振華表示，在“B轉(zhuǎn)A”前，新城的商業(yè)和住宅由兩個(gè)團(tuán)隊(duì)分管。交易完成后，新城持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)將全部整合至A股上市平臺(tái)，存續(xù)公司將同時(shí)運(yùn)營(yíng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊。業(yè)務(wù)不會(huì)有新的拓展，但可能會(huì)引入“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體關(guān)注到，此前王曉松一直負(fù)責(zé)的便是新城互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)工作。他曾表示，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)調(diào)整中，會(huì)主動(dòng)融入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。而在未來，新城的前行理想是：在開發(fā)、商業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的三塊領(lǐng)域齊頭并進(jìn)，成為行業(yè)中最為穩(wěn)健的長(zhǎng)跑者。

B股的融資造血功能一直為人詬病，撤B入A后的新城對(duì)日后的發(fā)展充滿期待。新城副總裁陳偉健在記者會(huì)中表示，A股上市后可以降低財(cái)務(wù)成本，由年初的8%降至4.5%，預(yù)計(jì)平均全年融資水平為7%。

另外，新城保持H股新城發(fā)展的運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建A+H運(yùn)營(yíng)模式。新城把商業(yè)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備等都注入A股，日后A股會(huì)擁有物業(yè)開發(fā)權(quán)，港股則維持作控股公司，持有A股的70%股權(quán)，12月將會(huì)有第一個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目，由A股當(dāng)開發(fā)商，港股為投資者。

2017年500億底氣何在

登陸A股市場(chǎng)后，新城的融資渠道被打通，這讓新城未來的擴(kuò)張計(jì)劃又添了幾分底氣。

11月23日，新城控股公開發(fā)行2015年第一期公司債，債券實(shí)際發(fā)行規(guī)模為30億元。募集資金擬將20.89億元用于償還銀行貸款，剩余部分用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

12月4日，在A股上市首日，新城控股公布了2015年11月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，11月份新城控股實(shí)現(xiàn)銷售面積約49.70萬平方米，合同銷售金額約43.21億元(包含合營(yíng)項(xiàng)目銷售面積4.78萬平方米及合同銷售金額6.51億元).

1-11月累計(jì)銷售面積約308.44萬平方米，累計(jì)合同銷售金額約281.40億元(包含合營(yíng)項(xiàng)目1-11月累計(jì)銷售面積14.27萬平方米及合同銷售金額19.45億元)，提前完成了2015年280億元銷售目標(biāo)。

在漂亮的數(shù)字面前，王振華的雄心再度彰顯，將新城2017年的銷售目標(biāo)定為500億元。另外，商業(yè)部分的銷售目標(biāo)將由去年的60億提升至今年的100億，未來這個(gè)比例還將逐步提升。但截止發(fā)稿日，新城2016年的銷售目標(biāo)尚未發(fā)布。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理，其實(shí)在新城搭上A股這一“快車”之前，其銷售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)得頗為穩(wěn)健，自2010年開始，其收入及合約銷售額一直處于上升狀態(tài)。

新城2015年中報(bào)顯示，報(bào)告期間合約銷售額錄得約115億元， 同比增長(zhǎng)18.2%。合約銷售總建面約127萬平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。物業(yè)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)約117.2%至人民幣88.04億元。

在土地方面，新城也表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。公開資料顯示，僅10月，新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得四幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。而11月份，新城控股在上海、南京和福州也拿下了4宗地，總地價(jià)27.24億元。1-11月，公司累計(jì)獲取地塊已近34幅，其中包括9幅商業(yè)綜合體用地，累計(jì)投入超百億元。

而僅在12月23日一天，其子公司香港澤盛發(fā)展有限公司以總價(jià)人民幣19.38億元的價(jià)格成功競(jìng)得蘇州4宗住宅用地，總面積約20萬平方米。

被打通的融資通道、穩(wěn)步前行的業(yè)績(jī)額、強(qiáng)勢(shì)收購(gòu)?fù)恋兀鲁堑牡讱夥路鹁蛠碛诖恕２贿^，500億的雄心最終仍須交由市場(chǎng)來檢驗(yàn)。

“寒冬”下的商業(yè)資本局

與其它房企略有不同的是，新城一直將其商業(yè)部分吾悅廣場(chǎng)擺在極其重要的位置上。

新城控股在新的一年確立了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，實(shí)施以上海為中樞，長(zhǎng)三角加環(huán)渤海、珠三角、中西部重點(diǎn)城市的“1+3”全國(guó)化戰(zhàn)略布局，新城吾悅廣場(chǎng)作為集團(tuán)全力打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，未來將進(jìn)一步加速發(fā)展。

當(dāng)大家都在熱議“商業(yè)寒冬”之時(shí)，新城卻在逆流而上。

在新城2015商業(yè)年會(huì)上，王振華宣布了2016新城吾悅廣場(chǎng)的目標(biāo)：在“1+3”戰(zhàn)略擴(kuò)張模式下，實(shí)現(xiàn)多個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，且每年保持15塊左右的商業(yè)用地增速，“累計(jì)開發(fā)、在建的綜合體超過30個(gè)”。

乍眼看起來數(shù)字并不突出，但對(duì)比“截至2015年底累計(jì)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，在建項(xiàng)目15個(gè)”這一數(shù)據(jù)來看，新城吾悅廣場(chǎng)的擴(kuò)張步伐是驚人的。但新城延續(xù)自己一貫的風(fēng)格，沒有往一線城市發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，而是繼續(xù)布局二、三甚至四線城市。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前新城五個(gè)已開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)分別為上海青浦吾悅廣場(chǎng)、常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、蘇州新城吾悅廣場(chǎng)及蘇州張家港吾悅廣場(chǎng)。

在新城2016年的商業(yè)布局中，二三線市場(chǎng)無疑仍是其攻城略地的首選。其中包括今年12月18日進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的鎮(zhèn)江丹陽(yáng)新城吾悅廣場(chǎng)，以及將于明年先后開業(yè)的海南、南昌、常州金壇、安慶及成都龍泉驛項(xiàng)目，六個(gè)綜合體的總建筑面積約414萬平方米。

新城副總裁劉源滿表示，“由于新城在三四線城市的吾悅廣場(chǎng)開業(yè)后都取得了巨大成功，我們認(rèn)為三四線城市的綜合體仍然是我們的重點(diǎn)之一，而從今年年初開始，一二線城市也是未來重點(diǎn)布局區(qū)域，明年一季度會(huì)有4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在重慶、成都、天津等落地。”

當(dāng)各開發(fā)商在一二線城市搶得頭破血流之時(shí)，新城選擇在三四線城市蟄伏顯得更為簡(jiǎn)單和謹(jǐn)慎。

新城全新的商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為“至2017年累計(jì)發(fā)展40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2020年累計(jì)發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目達(dá)80個(gè)，集團(tuán)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015年新城的商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)100億元，同比增長(zhǎng)68.46%；總面積達(dá)185萬平方米，同比遞增71.3%；項(xiàng)目總數(shù)量為20個(gè)，其中已開業(yè)5個(gè)，在建15個(gè)。

此外，新城新老商場(chǎng)在2015年的平均客流量為3.5萬人/日，同比增長(zhǎng)14%；開業(yè)率98%，同比遞增9.8%；會(huì)員數(shù)量76萬，同比增長(zhǎng)26.7%。其中七級(jí)產(chǎn)品線主要覆蓋家庭年齡段的人群，基本覆蓋城市中產(chǎn)階級(jí)。

另外，在全國(guó)補(bǔ)倉(cāng)儲(chǔ)糧也是新城每年的“指定動(dòng)作”。今年1-10月，新城共獲取九幅商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊，其中單10月，就在上海、江蘇南京及蘇州共獲得四幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。

有分析報(bào)告指出，預(yù)計(jì)新城商品房銷售將繼續(xù)保持一定增長(zhǎng)，并有望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。

“駱駝”新城由B轉(zhuǎn)A之后，遇見的到底是真綠洲抑或是海市蜃樓？未來時(shí)間將能告訴我們答案。