2016年房地產市場的關鍵詞是什么？三個字——“去庫存”。

2016年房地產市場的關鍵詞是什么？三個字——“去庫存”。

不久前召開的中央經濟工作會議，對2016年房地產市場正式定調為“去庫存”。28日召開的全國審計工作會議也明確，2016年，審計署將把“房地產去庫存”落實情況納入重大政策跟蹤審計重點。這也意味著，圍繞著“去庫存”，明年將有更多的政策落地。

“高庫存”，一直伴隨著2015年的杭州樓市。2015年杭州市區(含余杭、蕭山)的成交量和庫存量都屢創新高，成交量歷史性地突破了12萬套大關，庫存量也一路攀升，一度超過17萬套。截至12月30日(下同)，杭州市區商品房成交量為125558套，庫存為167231套。

按今年的月均成交套數計算，去庫存周期達16個月，超過10到15個月的合理區間。

然而，“高庫存”這把懸于空中的達摩克利斯劍下，我們看到的是奧體、橋西等板塊的價格上漲，看到的是多板塊新地王的誕生，有的樓盤一年價格漲幅超過20%，有的地塊溢價率甚至超過了70%。

可見，一個看上去仿佛泰山壓頂的庫存數字并不能代表杭州樓市的整體行情。杭州的商品房庫存也已經進入細分市場：不同的板塊，庫存壓力大相徑庭；商業項目的庫存壓力，則遠勝住宅。

在2016年來臨之前，錢江晚報記者日以繼夜地整理了兩張地圖，一張是杭州的樓市庫存地圖，庫存細化到杭州的各個板塊和街道，另一張地圖則清晰標注了這些板塊、街道2015年的成交量。兩相對照，購房者可以清晰地看到某板塊、某街道商品房的存銷比和供求關系，其真實的庫存壓力就一目了然。

譬如城東新城，2015年賣了7269套商品房，目前的庫存為10441套，庫存去化周期為17個月。臨平街道今年成交了12370套，庫存為15222套，去化需要15個月，這也是為何板塊價格屢屢破新低的原因。而價格一路上揚的奧體板塊，今年銷售了1154套，目前庫存僅剩527套，已呈供不應求之勢，這也就容易理解，為何綠地旭輝城屢屢漲價，為何28日的奧體宅地引發激烈爭奪，融創愿意以15988元/m2的樓面價、60%的溢價拿下奧體板塊新地王。

即便同一板塊，其庫存也可以進行細分。譬如錢江世紀城，其商業庫存壓力遠高于住宅。一本預售證動輒拿出上千套房源的商業項目，會大幅增加其所在板塊的庫存量，如城東新城的上萬套庫存里，商業項目就占據了近五成，僅東亞新干線和港龍城就貢獻了33%的板塊庫存。

對于隱性庫存、明年上市的供應量，錢江晚報記者也進行了細致盤點，并對如何去化庫存提出了自己的見解。有了這樣一份庫存地圖和指南，購房者可以找到更具發展潛力的板塊。對于庫存量較大的板塊，購房者可以不必理會那些“開發商說要漲價”的傳聞，耐心地去尋找性價比更高的房源。

在這個庫存細分時代，這樣的庫存分析，或許比“16.7萬套”的數字更有價值。