隨著房貸利率創(chuàng)下有史以來的最低值，加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年上海房價(jià)仍有上漲壓力，剛需一族或應(yīng)伺機(jī)出手。

苦哈哈等了大半年，絕大多數(shù)房奴終于可以享受降息帶來的福利了。明天開始，2015年全年5次降息帶來的實(shí)惠將一次性兌現(xiàn)，相當(dāng)于房貸利率下調(diào)了20.33%，大大緩解還貸的壓力。

隨著房貸利率創(chuàng)下有史以來的最低值，加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年上海房價(jià)仍有上漲壓力，剛需一族或應(yīng)伺機(jī)出手。

房貸一次性下調(diào)20.33%

2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月進(jìn)行了5次降息，但根據(jù)多數(shù)銀行貸款規(guī)定，房貸須待次年1月1日才能調(diào)整。于是，3月之前貸款買房的最為悲催——彼時(shí)5年以上房貸基準(zhǔn)利率為6.15%，而12月基準(zhǔn)利率已下調(diào)至4.9%。即便不算各大銀行逐漸放開的房貸折扣，單基準(zhǔn)利率就下調(diào)了20.33%。

以貸款100萬、30年、等額本息還款計(jì)算，3月之前的購房者每月需還款6092.28元；而新利率下，月供降為5307.27元。也就是說，每個(gè)月可以比之前少還785.01元。若以還款總額計(jì)算，舊利率下總共需還2193221.37元，后者則需還1910616.19元，節(jié)省28.3萬元。

需要提醒的是，1月可能有些特殊，部分等額本息還款的用戶甚至可能出現(xiàn)月供“不降反升”的怪事。“很多銀行房貸還款日為每月20日左右，月供需分段計(jì)算。”銀行業(yè)內(nèi)人士解釋，12月21日至31日執(zhí)行舊利率，1月1日至20日執(zhí)行新利率。根據(jù)等額本息公式重新計(jì)算后，會出現(xiàn)本金上漲幅度超過利息下降的情況，導(dǎo)致月供“不降反升”。“實(shí)際上多還的是本金，2月份開始就會恢復(fù)正常。”業(yè)內(nèi)人士表示。

房貸利率創(chuàng)19年來最低

數(shù)據(jù)顯示，從1996啟動個(gè)人住房貸款以來，如今的房貸利率已經(jīng)創(chuàng)下了19年來的最低值。

1996年的商業(yè)貸款利率為15.12%，經(jīng)過連續(xù)7次下調(diào)，2002年2月21日商業(yè)貸款利率降為5.76%。此后多番調(diào)整，房貸利率起伏不定，2007年9月15日漲至7.83%、2008年12月31日下調(diào)至5.94%，2011年7月7日又為7.05%。此后房貸利率一路下調(diào)，到2015年年底的4.9%，已經(jīng)是這些年房貸利率最低的時(shí)候。

若以如今較普遍的折扣來計(jì)算，房貸利率更加優(yōu)惠。融360數(shù)據(jù)顯示，12月，上海首套房貸的平均折扣為8.8折，平均利率為4.32%，其中最低的匯豐銀行為8.2折，利率僅4.018%。

“在這樣的低利率下，提前還款并不是明智的選擇。”一名銀行理財(cái)師表示，目前5年以上公積金貸款的利率為3.25%，而早期的商貸客戶在享受9折、8.5折甚至7折優(yōu)惠后的利率，也接近甚至低于主流銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益，房貸者將手頭資金進(jìn)行合理配置的收益，要比提前還貸更為劃算。

明年房價(jià)仍有上漲壓力

數(shù)據(jù)顯示，2015年上海樓市整體市場成交量同比增長51.61%，成交套數(shù)同比增長43.21%，成交價(jià)同比增長19.38%，銷供比達(dá)到1.25.

仲量聯(lián)行認(rèn)為，從全國來看，目前樓市分化嚴(yán)重。2016年，京、滬、深等幾個(gè)房價(jià)上漲迅猛、地王頻出的一線城市，仍將以控房價(jià)為主，包括信貸、財(cái)稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或?qū)⒏訃?yán)格。

“明年房價(jià)還有上漲的壓力。”我愛我家上海公司副總經(jīng)理俞靜表示，這一方面是由于政策層面，全國去庫存壓力猶存； 另一方面是信貸利率處于歷史低點(diǎn)，減輕了購房者房貸壓力，有利于刺激購房需求釋放。回顧2015年尤其是年末，上海土地市場火爆，出讓價(jià)格不斷刷新紀(jì)錄，由此帶動周邊二手房價(jià)不斷攀升。與此同時(shí)，二手房成交也創(chuàng)下新高，房源消耗量大，未來房源有效供應(yīng)將減少。在持續(xù)的貨幣寬松政策環(huán)境下，有利于上海樓市成交。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，由于上海房地產(chǎn)市場具有保值和增值的功能，當(dāng)前的低房貸利率已經(jīng)吸引了一部分剛需甚至投資型買家介入，對市場價(jià)格的抬升有一個(gè)促進(jìn)作用。一些購房者甚至提前進(jìn)入這個(gè)市場，否則后續(xù)的購房成本和投資成本還會繼續(xù)增大。

人民幣貶值預(yù)期無礙上海樓市

與樓市形成鮮明對比的是越貶越低的人民幣匯率。此前人民幣兌美元匯率已有過一波10連跌，上周剛剛六連漲收復(fù)失地，本周卻又再度啟動下跌模式連續(xù)貶值，昨天即期匯率已跌至6.4902.

盡管人民幣貶值預(yù)期，使得海外資金進(jìn)入中國樓市的情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，但對國內(nèi)投資者來說，房地產(chǎn)市場仍然有較大的吸引力。戴德梁行表示，由于貨幣貶值，投資有升值潛力的物業(yè)有助于資產(chǎn)的保值與升值。但是投資者需要合理挑選投資目標(biāo)，一線城市和部分二線城市仍然是投資的最佳選擇，由于這些城市的人口凈輸入量較大，且供應(yīng)有限，因此對這些城市物業(yè)需求量還是相當(dāng)可觀的，因此具有一定的升值潛力。而投資者應(yīng)該盡可能避免三四線城市投資，這些城市由于供應(yīng)過量，且城市本身缺乏對人才的吸引力，因此其物業(yè)不具有升值的空間。對上海而言，人民幣貶值對樓市的影響就很小。

“在國外投資渠道眾多的情況下，貨幣貶值肯定是利空，但對中國民眾而言則未必。”俞靜表示，房子是抗擊通脹的投資產(chǎn)品，而國內(nèi)投資渠道相對較少，像上海這樣的一線城市，投資樓市依然是相對安全有效的。