觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)這仿佛是一場(chǎng)競(jìng)賽。

2015年9月，萬(wàn)科公布發(fā)行票面利率為3.5%的公司債，開(kāi)始掀起人們對(duì)房企發(fā)債利率得失的討論；11月，中海宣布80億元公司債票面利率為3.4%，刷新萬(wàn)科紀(jì)錄；12月，保利50億公司債利率3.4%，追平中海紀(jì)錄；2016年1月，大悅城再刷公司債利率新低——15億元境內(nèi)債券票面利率僅為3.20%。

如果說(shuō)，萬(wàn)科3.5%利率讓人們目光開(kāi)始聚焦，那么大悅城3.2%的利率更是讓人驚訝，畢竟以大悅城H股的股價(jià)與市凈率來(lái)看，似乎還未能完全取得資本市場(chǎng)的青睞，但此次的低利率背后，或也意味著大悅城在資本市場(chǎng)已有了一副新的面孔。

刷新紀(jì)錄的公司債利率

1月13日，大悅城宣布，間接全資附屬公司中糧置業(yè)投資有限公司首期發(fā)行本金額人民幣15億元境內(nèi)債券票面利率確定為3.20%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，大悅城該次發(fā)行規(guī)模是15+15億，即在發(fā)行本金額人民幣15億元境內(nèi)債券基礎(chǔ)上，另可超額配售不超過(guò)人民幣15億元；為期5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

值得一提的是，大悅城此次發(fā)債創(chuàng)下了房企發(fā)債最低利率紀(jì)錄。

追溯到2015年9月，當(dāng)萬(wàn)科宣布50億元的債券票面利率為3.50%時(shí)，曾引業(yè)界人士驚嘆——“萬(wàn)科已經(jīng)逼近國(guó)家信用！”

對(duì)于過(guò)去一年股價(jià)一直在1.18-1.65港元之間徘徊，且市凈率僅為0.41的大悅城來(lái)說(shuō)，如此低利率除了讓人驚嘆外，更讓人探究大悅城為何能取得如此優(yōu)惠的利率？

對(duì)此，大悅城方面在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢時(shí)回應(yīng)，利率紀(jì)錄的創(chuàng)造得益于“天時(shí)地利人和”。

“目前的宏觀環(huán)境下公司債市場(chǎng)比較活躍和健康，提供了天時(shí)；監(jiān)管機(jī)構(gòu)給機(jī)會(huì)，放開(kāi)了境內(nèi)非上市公司的公司債發(fā)行審批，此為地利；母公司中糧集團(tuán)、公司管理團(tuán)隊(duì)、相關(guān)參與發(fā)行的中介機(jī)構(gòu)的努力和支持，此為人和。”

有分析師在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)則提到，大悅城之所以能拿到較低利率，第一是因其國(guó)企身份；第二其持有物業(yè)，收入比較穩(wěn)定；第三大悅城能拿商場(chǎng)做貸款的抵押，這三點(diǎn)因素，讓大悅城的利率低于市場(chǎng)。

實(shí)際上，縱觀2015年下半年房企發(fā)債的利率，其實(shí)一直在刷新紀(jì)錄，就在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)稿前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)也發(fā)布公告稱，其50億元5年期公司債券利率確定為3.2%，與大悅城持平。以此來(lái)看，大悅城低利率紀(jì)錄也有債券市場(chǎng)環(huán)境向好的因素所在。

對(duì)于這一觀點(diǎn)，前述分析師就認(rèn)為，環(huán)境的因素雖有，但3.2%的低利率不是所有企業(yè)都能做到，“收入較為穩(wěn)定的企業(yè)才能做到，而對(duì)于純開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，4點(diǎn)多的利率是能夠做到的，但要低到3點(diǎn)多，還是比較難。”

大悅城方面也表示：“雖然我們受制于規(guī)模上的因素只是AA+評(píng)級(jí)，但客觀上項(xiàng)目更成熟、能力更突出、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更低，更容易受到債券投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。”

最低利率背后的新面孔

以往，規(guī)模較小，發(fā)展較慢，股價(jià)與凈資產(chǎn)倒掛等讓大悅城管理層頗感著急，不過(guò)，對(duì)于大悅城來(lái)說(shuō)，此時(shí)仿佛正是“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”——低利率的公司債或許能為大悅城換上新的資本面孔。

大悅城方面認(rèn)為，此次公司債的發(fā)行吸引了以基金、券商、保險(xiǎn)等在內(nèi)的近70家機(jī)構(gòu)投資者的參與，體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)主流機(jī)構(gòu)投資者對(duì)大悅城在商業(yè)模式、公司管理和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上的認(rèn)可。

而據(jù)媒體報(bào)道，2014年，大悅城在內(nèi)地商業(yè)物業(yè)平均租金為271元/平米/月，位居房企內(nèi)地商業(yè)物業(yè)租金收入水平的榜首。

目前看來(lái)，大悅城現(xiàn)有的模式已為其帶來(lái)不錯(cuò)的租金回報(bào)，不過(guò)，要達(dá)成“5年造20座大悅城”這個(gè)目標(biāo)，大悅城的發(fā)展速度還要提升。

對(duì)此，大悅城地產(chǎn)天津公司總經(jīng)理、天津大悅城總經(jīng)理吳錚早前接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)就表示：“數(shù)量很重要，如果按照原有模式來(lái)發(fā)展，可能很難達(dá)到，因此要激活休克魚(yú)，同時(shí)做好管理輸出”，而吳錚就將大悅城未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式解釋為“三種模式、輕重并舉”。

選擇核心城市的核心區(qū)位，直接拿地建設(shè)開(kāi)業(yè)，這是大悅城的第一種模式；第二種模式則是著名的“激活休克魚(yú)”模式，即參股位置優(yōu)異(優(yōu)異城市的地鐵上蓋或商業(yè)優(yōu)質(zhì)區(qū)位)的需要進(jìn)行改造的老項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行改善提升，這兩種模式就是吳錚口中的“原有模式”。

第三種模式就是天津和平大悅城這類輕資產(chǎn)模式。作為大悅城首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，天津和平大悅城的前身為津匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心，位于天津?yàn)I江道、南京路商圈，項(xiàng)目總體量18萬(wàn)平方米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積近7萬(wàn)平方米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在天津和平大悅城這個(gè)項(xiàng)目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但將從前期定位規(guī)劃階段開(kāi)始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并通過(guò)輸出管理來(lái)獲取管理費(fèi)與未來(lái)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

吳錚介紹說(shuō)，其中的“利益分成”，第一部分是收取管理費(fèi)，相應(yīng)的租金對(duì)應(yīng)一定比例提成；第二部分是從超過(guò)租金預(yù)算部分獲取另外增值收益，還可在推出期和對(duì)方約定以享受一定資產(chǎn)增值收益。

顯然，大悅城未來(lái)模式就是要做輕資產(chǎn)，而這個(gè)思路或許也正是大悅城獲得資本市場(chǎng)青睞的原因。