編者按：2015年，在中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價(jià)和房價(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2014年，熬不過上市“七年之癢”的建業(yè)地產(chǎn)第一次未完成年初承諾的業(yè)績目標(biāo)。

2015年，囿于河南一域的建業(yè)再次失信于市場。“截至2015年12月31日止全年，集團(tuán)取得物業(yè)合同銷售總額157.44億元，同比增加1.2%。”

雖然同比出現(xiàn)微增，但按照其年初設(shè)定的175億的目標(biāo)高度，建業(yè)地產(chǎn)交出的卻是一份不達(dá)標(biāo)的成績單。

“業(yè)績不達(dá)標(biāo)的原因現(xiàn)在公司這邊還沒有明確口徑，有待之后公開說明。”建業(yè)地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋。

然而，細(xì)究具體數(shù)字后不難發(fā)現(xiàn)，已包圍河南十八地市后，建業(yè)2015總合同銷售建筑面積同比增加25.2%至273萬平方米，銷售均價(jià)卻同比下降約兩成，為5764元/平方米。

這也意味著，即便樓市不如此前之寒風(fēng)凜冽，但隱藏在回不去的目標(biāo)高度背后則是建業(yè)業(yè)績“陷落”的縣域洼地。

回不去的目標(biāo)高度

1月13日下午，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布2015年12月未經(jīng)審核的合同銷售數(shù)據(jù)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，截至2015年12月31日止全年，集團(tuán)取得物業(yè)合同銷售總額157.44億元，同比增加1.2%。

上述數(shù)字距年初設(shè)定的175億目標(biāo)相差約18億元，而這也是建業(yè)自2014年后的第二次業(yè)績不達(dá)標(biāo)。

早在今年3月20日公布的業(yè)績報(bào)告中，建業(yè)公布稱，公司截至2014年12月31日止，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額達(dá)155.58億元，只完成目標(biāo)的約92%。

對此，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在業(yè)績會上給出的解釋是，“主要?dú)w結(jié)于年初對市場預(yù)判過于樂觀，導(dǎo)致實(shí)際完成情況與目標(biāo)有一定的差距，但自己和自己比還是有進(jìn)步的。”

彼時(shí)，或出于對市場回暖預(yù)期增強(qiáng)，建業(yè)還是選擇上調(diào)2015年業(yè)績目標(biāo)至175億元，同比2014年上升12%，較2014年略有下降，“比較謹(jǐn)慎穩(wěn)健”。

可即便是被評價(jià)為略顯“保守”的12%增長率，建業(yè)的最終成績單表現(xiàn)仍然不及預(yù)期。

“這當(dāng)然與整個(gè)房地產(chǎn)市場的下滑有關(guān)，這種情況下建業(yè)能做到150多億，已經(jīng)算是很厲害了。”合富輝煌河南公司常務(wù)副總經(jīng)理莊云娟對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，當(dāng)建業(yè)開始下沉到河南十八地市后，越往下受市場波動影響也就越大。

其實(shí)，為力爭達(dá)到12%的增長率，建業(yè)地產(chǎn)去年年初已明確銷售貢獻(xiàn)主要來源于18個(gè)城市，共67個(gè)項(xiàng)目，其中非鄭州區(qū)域占比約為60%。

因此，在樓市去年上半年的基本面回暖趨勢明顯時(shí)，建業(yè)的成績卻未出現(xiàn)預(yù)期中的大逆轉(zhuǎn)。此時(shí)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額約59.6億元，較上年同期減少10%，僅完成175億全年目標(biāo)約34%。

業(yè)績僅達(dá)標(biāo)34%成為建業(yè)地產(chǎn)2015中期業(yè)績發(fā)布會的一大聚焦點(diǎn)，建業(yè)首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行副總裁胡冰在業(yè)績會上給出的回答是：“因?yàn)槠趦?nèi)鄭州開盤資源少。”

胡冰介紹，由于產(chǎn)品開發(fā)階段的不同，鄭州在上半年業(yè)績的貢獻(xiàn)占比已從去年同期的25.6%下降至18.3%，但下半年將上升至約55%。

雖然會上問及2015年是否會再次“未達(dá)標(biāo)”，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官陳建業(yè)堅(jiān)定表態(tài)：“175億的全年目標(biāo)是管理層要求務(wù)必達(dá)到的，我們對實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)有信心。”

但是，三四線難以脫身的高庫存泥沼卻讓建業(yè)的“信心”成為泡影，“雖然一二線的增長比較大，但三四線城市面臨的壓力還是很大。”建業(yè)相關(guān)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱。

“陷落”后的縣域洼地

這樣看來，當(dāng)房地產(chǎn)市場已然不是時(shí)代寵兒的當(dāng)下，建業(yè)地產(chǎn)回不去的目標(biāo)高度似乎也成為難以避及的宿命。

然而，隱藏在業(yè)績“陷落”后的則是縣域價(jià)格洼地。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在建業(yè)去年的157億元成績單中，總合同銷售建筑面積為273.14萬平方米，同比增加25.2%；但全年銷售均價(jià)為5764元/平方米，同比減少19.2%。

“銷售面積的增加主要來自于河南地級市區(qū)域，這些地方的低價(jià)格最終拉低了公司今年整體銷售均價(jià)。”建業(yè)上述負(fù)責(zé)人稱。

除區(qū)域布局外，建業(yè)地產(chǎn)堅(jiān)定實(shí)施的“去庫存”戰(zhàn)略也是導(dǎo)致其價(jià)格下跌的一大重要因素。正如莊云娟所描述：“為了快速回籠資金，建業(yè)很多項(xiàng)目都是割肉在賣，正常項(xiàng)目打個(gè)七折。”

公告數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)去年上半年的“去庫存”戰(zhàn)略已給其造成了一個(gè)“雙刃劍”局面。一方面，已售面積由去年同期49.09萬平方米增至69.48萬平方米，物業(yè)銷售收益同比增長27%。

但另一方面，平均售價(jià)卻下跌10.35%至每平方米5419元，在一定程度上造成建業(yè)上半年毛利、毛利率、凈利潤等多個(gè)數(shù)據(jù)下滑。

對此，胡冰在去年中期業(yè)績會上給出的解釋顯然還是有點(diǎn)糾結(jié)：“去庫存是房企當(dāng)下的頭等大事，雖然現(xiàn)在均價(jià)有一定的下降，但要解決的主要矛盾還是回流現(xiàn)金。”

從上述表述可看出，建業(yè)在銷售過程中之所以會出現(xiàn)價(jià)格折讓，背后的直接誘因則是對現(xiàn)金流的迫切需求。

“不同于恒大、碧桂園等在資本市場上的大量融資動作，建業(yè)公開宣布的融資特別少。”莊云娟對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這無疑會給公司發(fā)展帶來較大的資金壓力。

據(jù)莊云娟介紹，由于未能充分利用香港上市平臺去融資，整個(gè)建業(yè)的資金成本都是比較高的，“會降低它的資金使用效應(yīng)”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱建業(yè)地產(chǎn)2015全年公告，除獲得中原信托3.3億元增資、中原銀行300億融資額度及平安銀行100億融資額度外，建業(yè)僅于4月15日宣布發(fā)行3億美元2021年到期票息8.75%的優(yōu)先票據(jù)。

正是基于三四線城市存在房價(jià)壓力以及建業(yè)執(zhí)行去庫存戰(zhàn)略，標(biāo)普也于去年9月將建業(yè)地產(chǎn)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，并預(yù)計(jì)建業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿可能將在2015年惡化。

在因?yàn)楹幽鲜?nèi)縣域布局導(dǎo)向，價(jià)格折讓不斷加重的壓力下，建業(yè)地產(chǎn)也開始尋找一些內(nèi)部補(bǔ)救藥方。在莊云娟看來，作為一家偏“保守”的地產(chǎn)公司，建業(yè)“早就應(yīng)該開始在文旅方面的轉(zhuǎn)型，因?yàn)楫吘棺约旱氖种形沼械馁Y源比較多”。

2015年5月19日，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目簽約儀式在鄭州舉行。據(jù)了解，該電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目選址鄭州中牟縣，總投資超100億元，總占地約2000畝。

而后11月6日，建業(yè)公告稱，公司于10月15日以1.38億元競得鄭州市中牟縣兩宗地，“項(xiàng)目土地將發(fā)展建業(yè)華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)，用途包括旅游、商業(yè)、住宅及車庫”。

除涉足文旅外，在去年12月，建業(yè)還連續(xù)三次接單輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。12月2日晚，建業(yè)輕資產(chǎn)首項(xiàng)目落地漯河，主要收取品牌費(fèi)及超額利潤分享費(fèi)作為回報(bào)。

漯河之后，建業(yè)還分別于22日及23日連發(fā)另公告宣布，將開始輕資產(chǎn)委托運(yùn)營駐馬店11萬平米項(xiàng)目及南陽44萬平米項(xiàng)目。

“正如萬達(dá)年終總結(jié)中的表述，開始轉(zhuǎn)型于服務(wù)器、文旅板塊的建業(yè)也要不斷尋找新的增長點(diǎn)。”建業(yè)相關(guān)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。