經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 戴岳

19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.3%。

過(guò)去的一年里，雖然未能迎來(lái)一線城市限購(gòu)的放松，但是迎來(lái)了去庫(kù)存指示。一年5次的高密度降息，公積金相關(guān)政策的放松以及營(yíng)業(yè)稅免征起點(diǎn)從5年調(diào)至2年，這些都無(wú)不刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2015年，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)7%，再創(chuàng)歷史新高。

“緩解房地產(chǎn)價(jià)格上漲，就得從制度的根源上入手，要改革當(dāng)前的‘權(quán)力經(jīng)濟(jì)’，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。”青島（樓盤）大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員易憲容對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

　　不止降價(jià)一條路

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被再次熱議。會(huì)議認(rèn)為，要明確深化住房制度改革方向，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。一時(shí)間，房地產(chǎn)去庫(kù)存似乎只能走開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)這一條路了。

“事實(shí)上，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被嚴(yán)重過(guò)高的庫(kù)存壓得喘不過(guò)氣來(lái)，中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出具體化解住房庫(kù)存嚴(yán)重的政策，對(duì)當(dāng)前正在調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是好事。”易憲容說(shuō)，“三四線城市住房市場(chǎng)去庫(kù)存，不僅在于如何把目前過(guò)多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫(kù)存的根源?！?/P>

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，“目前中國(guó)庫(kù)存量急劇增加，已經(jīng)接近7億平方米，未來(lái)在政策方面‘去庫(kù)存化’肯定會(huì)有較大的松動(dòng)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)走出困局的一個(gè)重要條件就是維持現(xiàn)金流。未來(lái)出臺(tái)的政策應(yīng)該是以消化庫(kù)存為主，房地產(chǎn)不會(huì)有迅速擴(kuò)大的可能性。”

任志強(qiáng)認(rèn)為，“寬松”會(huì)是2016年樓市的關(guān)鍵詞，在去庫(kù)存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。

　　投資比例仍較高

“目前中國(guó)社會(huì)的財(cái)富大致有30萬(wàn)億美元左右，僅是美國(guó)的1/3，80%左右為住房，其他金融資產(chǎn)占20%，而美國(guó)的情況差不多是反之。正因?yàn)橹袊?guó)的財(cái)富絕大多數(shù)是以住房的方式所持有，那么誰(shuí)有更多的住房，誰(shuí)持有價(jià)格更高的住房，其財(cái)富持有就越多。這也是北京（樓盤）房?jī)r(jià)這樣高的原因所在?！币讘椚輰?duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

高房?jī)r(jià)不僅造成絕大多數(shù)居民根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，而且使得社會(huì)財(cái)富越來(lái)越向少數(shù)人集中。最近發(fā)布的《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2015》顯示，中國(guó)目前的收入和財(cái)產(chǎn)不平等狀況正在日趨嚴(yán)重。估算結(jié)果顯示，中國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)從1995年的0.45擴(kuò)大到2012年的0.73。頂端1%的家庭占有全國(guó)約1/3的財(cái)產(chǎn)，底端25%的家庭擁有的財(cái)產(chǎn)總量?jī)H在1%左右。

上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，通過(guò)分析需求性質(zhì)的變化，可以測(cè)量樓市體溫。當(dāng)前的調(diào)查結(jié)果是：改善需占比最大為34%，其次為剛需28%，純投資占19%，準(zhǔn)投資占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的調(diào)查結(jié)果：純投資和準(zhǔn)投資占比為24%，而當(dāng)前為31%。顯而易見(jiàn)，過(guò)去3個(gè)季度，投資需求比例上升。

易憲容認(rèn)為，社會(huì)分配差距變大的一個(gè)重要的原因是政府沒(méi)有用收入分配調(diào)節(jié)的手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，從而使得一二線城市的住房炒作成了“權(quán)力”的游戲，社會(huì)財(cái)富只能在少數(shù)人手中移動(dòng)。

　　社會(huì)財(cái)富再分配

對(duì)于去庫(kù)存的未來(lái)，任志強(qiáng)表示，“在如何消化庫(kù)存上，最有利的條件就是個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房的問(wèn)題。而對(duì)企業(yè)來(lái)講，如何解決庫(kù)存有一個(gè)重大的問(wèn)題，就是現(xiàn)金流能不能頂住，頂不住，可能有一些項(xiàng)目要降價(jià)?！?/P>

但易憲容認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)稅收政策遏制房?jī)r(jià)?！爸挥胁扇∫恍┒糁品康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資炒作的稅收政策，才可能遏制高房?jī)r(jià)，也能夠讓過(guò)度集中的社會(huì)財(cái)富進(jìn)入再分配，讓社會(huì)財(cái)富分配不公逐漸緩和，但是到目前為止，有效的各種房地產(chǎn)稅收政策就是不能夠出臺(tái)。比如說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是從香港那里學(xué)習(xí)過(guò)來(lái)，政府高價(jià)拍賣土地、住房預(yù)售制，但是就沒(méi)有學(xué)習(xí)香港的住房稅收制度。”