溫故知新，深謀遠慮：2015 年房地產(chǎn)市場短周期復(fù)蘇得益于貨幣寬松的全球化趨勢，疊加行業(yè)調(diào)控政策的適時發(fā)力托底，全年地產(chǎn)銷售額達到歷史最高點，與 2014 年相比增長 14.4%，不同類城市間分化態(tài)勢加劇，2016年在對比基數(shù)較高的背景下，預(yù)計全年商品房銷售面積與 2015 年持平，銷售額同比增速將有 2%左右的小幅增長。投資方面，房地產(chǎn)投資增速俯沖式的下跌超出市場預(yù)期，2015 年全年投資增速降至 1.0%，我們預(yù)計 2016年地產(chǎn)投資增速將在通縮周期與貨幣寬松周期的相向制擎中企穩(wěn)但難有大幅的突破性轉(zhuǎn)向，預(yù)計 2016 年全年投資增速為 2%-3%。

分道而治，亟需房地產(chǎn)投資屬性的回歸：對于政策的走向預(yù)判，中央政府已對地產(chǎn)去庫存作出針對性部署，相關(guān)配套政策出臺勢在必行，2016 年行業(yè)政策將維持保障托底的思路，而且一旦地產(chǎn)基本面大幅回落，超預(yù)期政策將加速落實。從施行區(qū)域來看，一線城市調(diào)整空間極為有限，政策落腳點將側(cè)重于三、四線城市。與此同時，我們認為房地產(chǎn)投資屬性產(chǎn)生的邊際溢出效應(yīng)恰恰會成為去庫存改革中的潛在增長點，相關(guān)環(huán)節(jié)存在改善的動力，此外促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組相關(guān)政策的出臺同樣值得期待。

轉(zhuǎn)型當(dāng)?shù)溃瑧?yīng)勢而為：2015 年可謂是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型井噴的一年，我們將房企當(dāng)前轉(zhuǎn)型方向較為集中的幾個領(lǐng)域劃分成大金融，健康養(yǎng)老，以及文化、教育、體育等新興產(chǎn)業(yè)，從中挖掘行業(yè)投資機會。我們看好以下幾類房企。

①借助多種金融渠道實現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營，獲取各類金融牌搭建金控平臺的房企；②轉(zhuǎn)型智慧醫(yī)療/互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療以及醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)的房企；③地產(chǎn)后端服務(wù)提供商；④具備轉(zhuǎn)型預(yù)期的國資背景園區(qū)企業(yè)。我們看好房企轉(zhuǎn)型帶來的相關(guān)投資機會，給予行業(yè)“推薦”評級。

投資建議：2016 年我們建議關(guān)注蘇寧環(huán)球(000718 買入)、華夏幸福(600340 未評級)、空港股份(600463 增持)、嘉凱城(000918 未評級)、萬方發(fā)展(000638 買入)、中南建設(shè)(000961 未評級)、招商蛇口(001979買入)、世聯(lián)行(002285 未評級)風(fēng)險提示：1)行業(yè)銷售大幅低于預(yù)期；2)房企轉(zhuǎn)型進度低于預(yù)期；3)房地產(chǎn)去庫存政策低于預(yù)期等。