編者按 調(diào)控長(zhǎng)期化背景下，交易成本的大幅上升，市場(chǎng)活躍度的下降，通過購(gòu)置房屋實(shí)體的投資方式與政策 相悖，也不附合新的市場(chǎng)形勢(shì)。大勢(shì)所趨之下，順應(yīng)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》讀者要求，本報(bào)增加機(jī)構(gòu)論市版塊，從 主流機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)角度，把握地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)，呈現(xiàn)地產(chǎn)股、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募等多渠道、多形式的投資機(jī)會(huì)，以 更好地服務(wù)于高凈值人群的閱讀訴求。

東地產(chǎn) 王戈

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行與人民幣貶值背景下，房地產(chǎn)業(yè)未 來(lái)變數(shù)增加。政策蜜月期的持續(xù)讓行業(yè)銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁， 但城市分化繼續(xù)與高地價(jià)并行，產(chǎn)業(yè)迎來(lái)去庫(kù)存與轉(zhuǎn)型 陣痛期。本期，納入《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》統(tǒng)計(jì)的12家主 流機(jī)構(gòu)中，11家機(jī)構(gòu) “看多”，1家機(jī)構(gòu)“中性”，無(wú) 機(jī)構(gòu)看空。值得注意的是，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存 壓力仍然較大。

去庫(kù)存不樂觀

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)銷售與投資開工出現(xiàn)差異。 2015 年全年商品房銷售面積累計(jì)值為12.85億平 方米，相比2014年增長(zhǎng)6.5%；但與此同時(shí)，2015年房 地產(chǎn)累計(jì)投資完成額與2014年基本持平，2015年商品房新開工面積為15.45億平方米，僅是2113年同期的 76.76%。銷售大增，投資開工下降，是否意味著去庫(kù)存 優(yōu)于預(yù)期，答案是并不樂觀。

華泰證券(601688,股吧)認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從總量矛盾過度到結(jié)構(gòu)矛盾，二線城市面臨的問題潛在超過了三線 城市，對(duì)比2008年，2011至2014年間，二線、三線城 市新增庫(kù)存分別為1.86、1.90倍，但由于二線城市擁有 眾多較好表現(xiàn)的城市，例如武漢（樓盤）、南京（樓盤）等，如此，二線 城市的結(jié)構(gòu)分化使得部分去化難度更大.

去庫(kù)存的深層次難題在于去土地。對(duì)于存量庫(kù)存，

《限制土地處置辦法》使得開發(fā)商在過去為“新開工” 這個(gè)指標(biāo)貢獻(xiàn)了巨大的數(shù)據(jù)，所以，盡管是當(dāng)前庫(kù)存 大，其根本在于土地存量大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)給予了 囤土地房企極大的寬容度，也即下一個(gè)房?jī)r(jià)周期的低點(diǎn) 都超過了上一個(gè)房?jī)r(jià)周期的高點(diǎn)，也就是說在任何時(shí)候拿地，只要是現(xiàn)價(jià)評(píng)估、并支撐過了一個(gè)房地產(chǎn)周期， 那么都能夠順利解套并獲利。

新年增長(zhǎng)可期

不過，對(duì)于2016年的樓市，機(jī)構(gòu)普遍謹(jǐn)慎樂觀。 東興證券的預(yù)測(cè)較為樂觀。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2016 年房

地產(chǎn)行業(yè)趨向平穩(wěn)，銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定在一個(gè)小幅的區(qū)域 內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速的下降將形成底部。 國(guó)海證券(000750,股吧)則表示，2015 年房地產(chǎn)市場(chǎng)短周期復(fù)蘇 得益于貨幣寬松的全球化趨勢(shì)，疊加行業(yè)調(diào)控政策的 適時(shí)發(fā)力托底，全年地產(chǎn)銷售額達(dá)到歷史最高點(diǎn)，與 2014年相比增長(zhǎng)14.4%，不同類城市間分化態(tài)勢(shì)加劇，

預(yù)計(jì)2016年商品房銷售面積與2015年持平，銷售額同比增速將有2%左右的小幅增長(zhǎng)。

與區(qū)域分化共舞

對(duì)于具體的投資策略，機(jī)構(gòu)看法有所差異。 華融證券認(rèn)為，四季度開始政策著力去庫(kù)存，但

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)大幅增加并創(chuàng)新 高，去庫(kù)存效果有限。今年房地產(chǎn)基本面將繼續(xù)緩步下 行。去年一二線重點(diǎn)公司銷售保持較高增長(zhǎng)，今年增速 預(yù)期下降，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊估值產(chǎn)生不利影響，建議 關(guān)注業(yè)績(jī)確定性高，增長(zhǎng)穩(wěn)定的區(qū)域性地產(chǎn)公司。

海通證券(600837,股吧)則認(rèn)為，考慮市場(chǎng)震蕩筑底，配置方面， 建議圍繞繼續(xù)從“業(yè)務(wù)升級(jí)、價(jià)值、區(qū)域+子行業(yè)龍 頭”三角度選股，業(yè)務(wù)升級(jí)看好保利地產(chǎn)(600048,股吧)、招商蛇口等 企業(yè)。