破釜沉舟的拿地背后，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)需要面對福禍相依的市場現(xiàn)實。

東地產(chǎn) 閆文娟

歲末年初的樓市正在醞釀變局。原本波瀾 不驚的市場上，一些曾經(jīng)名不見經(jīng)傳的企業(yè)一 夜之間成為市場主角，信達(dá)地產(chǎn)是其中之一。

大魚吃小魚，小魚吃蝦米，蝦米吃泥巴已 經(jīng)成為行業(yè)的常態(tài)。正是在這種“快則有，慢 則無”的戲碼中，信達(dá)地產(chǎn)迅猛來襲！

2015年底至2016年初，信達(dá)地產(chǎn)共斥資 余130億元分別在廣州（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）兇 猛奪地，這樣的“豪氣”另多數(shù)企業(yè)可望而不 可及。此前一向低調(diào)的信達(dá)地產(chǎn)終于顯示出了 其“皇親貴族”身份的霸氣。豪擲百億拿地也 預(yù)示著信達(dá)地產(chǎn)即將在地產(chǎn)行業(yè)破釜沉舟放大 招。

然而，壯士割腕的拿地勇氣背后，更有密 集發(fā)債，加速投資的戰(zhàn)略部署。對于其“以債 養(yǎng)債”的模式，業(yè)內(nèi)始終爭議不斷。在土地市 場的“風(fēng)光”之下，信達(dá)地產(chǎn)內(nèi)心深處也有著 難以言說的“痛”！

百億拿地

2016年初，信達(dá)地產(chǎn)以33.9億元競得杭州 上城區(qū)一地塊，打響了新年第一炮。此前，更 是以72.99億元和30.3億元分別在上海新江灣 城、深圳坪山新區(qū)等奪得土地。

事實上，信達(dá)地產(chǎn)對于上海并不陌生，其 分別在上海松江和寶山有數(shù)塊土地，然而，進(jìn) 駐新江灣城可謂是信達(dá)首次在上海市區(qū)拿地。 高額地價意味著其住宅產(chǎn)品豪宅化已經(jīng)在所難 免，而在豪宅泛濫的當(dāng)下，如何打造自身特色 豪宅產(chǎn)品將是對信達(dá)地產(chǎn)的最大考驗。

除了加速在上海擴(kuò)張，信達(dá)地產(chǎn)也從未放 棄在二三線城市的布局，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》

（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）在其發(fā)布的第三季 度財報中注意到，截止2015年9月30日，信達(dá) 地產(chǎn)的期末在建項目除了位于長三角的上海、 寧波（樓盤）、紹興（樓盤）、嘉興（樓盤）、臺州（樓盤）外，還有位于京津冀 地區(qū)的合肥（樓盤）、太原（樓盤）以及山東的青島（樓盤），安徽馬鞍 山和蕪湖（樓盤），新疆（樓盤）烏魯木齊，東北的長春（樓盤）、沈 陽、阜新（樓盤），海南（樓盤）海口，西南重慶（樓盤）等。

以債養(yǎng)債

土地市場嶄露頭角的同時，信達(dá)地產(chǎn)在資本市場上也異常“活躍”。 2016年1月16日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司關(guān)于向合格投資者公開發(fā)行公司債券申請 獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)批復(fù)，其中核準(zhǔn)公司向合 格投資者公開發(fā)行面值總額不超過30億元公司 債券。

此外，2015年11月24日，信達(dá)地產(chǎn)宣布， 為進(jìn)一步發(fā)展金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司同意將已授 權(quán)予管理層的40億元私募基金投資額度增加至 80億元。投資方向?qū)康禺a(chǎn)基金、房地產(chǎn) 信托計劃、產(chǎn)業(yè)并購基金、定向增發(fā)基金、新 股申購基金等。

而截至2016年1月4日，此80億元的關(guān)聯(lián)交 易額度已經(jīng)累計使用66.12億元。

根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2015年第三季度報告，2015 年年初，公司短期借款總額僅為39.1214億元， 而截至2015年9月30日，其短期借款金額已經(jīng) 達(dá)到75.3815億元，累計增加了92.69%。根據(jù)《東地產(chǎn)》計算，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng) 由年初的78.18%，上升至83.04%。

業(yè)內(nèi)人士分析，在房市低迷的環(huán)境下，開 發(fā)商普遍采用高杠桿和高資金成本驅(qū)動的“以 債養(yǎng)債”模式，這也意味著當(dāng)機(jī)會來時企業(yè)缺 少了騰挪空間。

對此，《東地產(chǎn)》撥打了信達(dá)地產(chǎn)的聯(lián)系 方式，但對方以不方便透露為由拒絕接受媒體 采訪，發(fā)送給對方的郵件也未曾得到回復(fù)。

背靠大樹好乘涼？

大手筆拿地和密集發(fā)債背后，是信達(dá)地產(chǎn) 強(qiáng)大的后援團(tuán)隊。

事實上，信達(dá)地產(chǎn)的實際控制者即為中國 信達(dá)資產(chǎn)管理公司，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司是 國內(nèi)首家負(fù)責(zé)收購并經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)剝離的本外 幣不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，其實際出資人為 財政部，這也意味著信達(dá)地產(chǎn)是有央企金融背 景的地產(chǎn)上市公司。

基于此，信達(dá)的拿地邏輯自然與普通開發(fā) 商的邏輯不同，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《東地產(chǎn)》：“信達(dá)拿地，主要是基于其 較低成本資金來源的市場背景下，怎么樣進(jìn)行 資產(chǎn)配置。從資產(chǎn)配置的角度來看，國內(nèi)一線 城市樓市成為相對較好的資產(chǎn)配置渠道之一， 因此，有金融背景的企業(yè)會積極配置一線城市 土地。”

然而，拿地容易，開發(fā)產(chǎn)品卻不易。2016 年1月7日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，將與泰禾集團(tuán)(000732,股吧)合作開發(fā)上海新江灣城項目。

對此，張宏偉表示：“從產(chǎn)品線的角度 來看，新江灣是一個高端板塊，符合泰禾的口 味；從泰禾布局策略的角度來看，通過這個項 目有可能會提升泰禾在上海的市場地位；兩者 合作，泰禾有高端產(chǎn)品線開發(fā)經(jīng)驗，信達(dá)有資 本支持，互惠互利，還可以盡可能規(guī)避市場風(fēng) 險。”

然而，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱卻并不看 好“金主”信達(dá)，其曾在《丁祖昱評樓市》中 發(fā)表觀點稱：“開發(fā)商要守住自己的底線，不 要為了拿地而拿地，至于碰到有錢的金主，要 敢于放棄，因為你永遠(yuǎn)叫不醒一個裝睡的人， 也永遠(yuǎn)不知道對方是不是跟你算同一筆賬，或 者他們只是在想著下一盤大棋，下著下著下成 了臭棋。”