樓市新政來了，3月25日上午，上海（樓盤）發(fā)布“史上最嚴(yán)”樓市新政，提高二套房首付至5-7成，延長社保繳費(fèi)年限至5年等。3月25日深夜，深圳（樓盤）發(fā)布樓市新政，二套房首付提高至4成，社保繳費(fèi)年限延長至3年等。同日，央行和銀監(jiān)會系統(tǒng)也在上海和南京（樓盤）分別下發(fā)了特急文件，收緊房市調(diào)控，武漢（樓盤）宣布將首套房公積金貸款最高額度由60萬下調(diào)為50萬……

在各地樓市新政連續(xù)出臺的當(dāng)下，北京樓市將會何去何從成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，從北京樓市近期走勢來看，經(jīng)過前期量價(jià)上漲，即使沒有樓市新政出臺，北京樓市一些指標(biāo)已經(jīng)開始回落。在政策和市場發(fā)生變化之下，樓市已經(jīng)開始起變化。

政策來了

今年春節(jié)之后，部分城市近乎失控的樓市表現(xiàn)，最終引來一系列抑制政策的出臺。

3月25日，被稱為史上最嚴(yán)的上海樓市新政正式出爐。新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內(nèi)容，具體是：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保，設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)；從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限至5年及以上；從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金。

就在上海出臺史上最嚴(yán)調(diào)控政策的同一天，深圳緊隨其后，出臺調(diào)控組合拳。新政內(nèi)容包括：對購房人家庭名下在深圳市無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成。在此之前，首套房最低首付為三成，首套還清后二套房首付為三成起，如今則變動(dòng)為四成。

在購房門檻方面，本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購兩套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。深圳之前的限購政策于2010年9月出臺，新舊“限購”的區(qū)別在于，非深圳戶籍購房者社保繳納年限由1年變成3年。

在上海、深圳出臺新政的同時(shí)，3月25日，央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人首付款比例、首付資金來源，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測；同一日，武漢市發(fā)布公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

近日，有傳聞稱，環(huán)京樓市正在研究穩(wěn)定住房價(jià)格的若干措施并即將公布，調(diào)控對象為廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡稱“北三縣”）的房地產(chǎn)市場。

為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價(jià)格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊市于近日根據(jù)國家和省相關(guān)政策要求，結(jié)合本地情況，研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ校磳⒐肌?/P>

調(diào)控內(nèi)容主要有兩點(diǎn)：第一是全面限貸，對首次申請購買住房的居民家庭，商業(yè)貸款首付比例不低于30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)貸款購買普通自住房的，首付比例不低于60%。在此之前，非一線城市購買首套房和二套房的商業(yè)貸款首付比例分別是兩成和三成。第二，在“北三縣”人口總量控制的情況下，積極實(shí)施積分落戶制度。

北京市場受各界關(guān)注

隨著上海、深圳等一線城市及南京等二線城市出臺樓市調(diào)控政策，目前已經(jīng)執(zhí)行嚴(yán)格限購政策的北京是否出臺新的樓市政策，近期也引發(fā)了各界關(guān)注。

“我的基本判斷是，北京出臺新的調(diào)控措施的可能性不大。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，北京的限購政策已經(jīng)極為嚴(yán)厲，只要真正嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)在的限購限貸政策，北京的房價(jià)像上海深圳一樣瘋狂的可能性比較小。

一位業(yè)內(nèi)專家表示，北京是否出臺新政，應(yīng)該基于自身房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，以及監(jiān)管的需要。該不該出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之間無因果關(guān)系。

這位業(yè)內(nèi)專家分析稱，目前北京、上海、深圳的市場表現(xiàn)完全不一樣。成交量上，與2011年相比，現(xiàn)在北京的交易量沒有太大的變化。價(jià)格方面，目前房價(jià)的上漲是結(jié)構(gòu)性的，更多的是因?yàn)楦邇r(jià)盤占比在增大，對整個(gè)結(jié)構(gòu)性上漲的帶動(dòng)還是比較明顯的。基礎(chǔ)性的底部平均價(jià)格略有抬升，但抬升幅度是緩慢的。高價(jià)盤的占比增大對于平均價(jià)格的帶動(dòng)更為明顯。

此外，施工面積、竣工面積盡管有量的增加，但北京的住宅新開工是負(fù)的。從這個(gè)角度看同樣證明了北京的市場并不如媒體渲染的那么火。北京的新建商品住宅市場仍然處在一個(gè)相對偏冷，或說接近于景氣的狀態(tài)，并不是很熱的一個(gè)狀態(tài)。

3月25日，北京市住建委表示，近期已開展了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)執(zhí)法檢查，抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個(gè)區(qū)的120家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店，檢查重點(diǎn)是擅自發(fā)布房源信息、違規(guī)群租、哄抬房價(jià)、陰陽合同、經(jīng)紀(jì)人員不良行為等十個(gè)方面。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前二手房市場火熱，中介行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象也有所增多，因此北京在3月份進(jìn)行了二手房市場的專項(xiàng)檢查，采取嚴(yán)格的監(jiān)管，并對二手房市場的違規(guī)行為進(jìn)行了整頓。這方面的檢查和整治規(guī)范以后也可能會不斷地增強(qiáng)，頻次及力度會增加，目的是讓市場更加合理，讓市場行為更加規(guī)范。這種方式雖然不是政策，但也是對市場的一種管控。

二手房新增客源連續(xù)五周下降

事實(shí)上，從北京樓市近期走勢來看，經(jīng)過前期量價(jià)上漲，即使沒有樓市新政出臺，北京樓市一些指標(biāo)也已經(jīng)開始回落。

截至27日，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)到了26451套。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，估計(jì)單月成交總量僅次于2013年3月集中網(wǎng)簽的特殊時(shí)期，全月成交總量或可突破3萬套大關(guān)。

雖然成交量可觀，但是細(xì)微的變化已經(jīng)開始在二手房市場出現(xiàn)，其中房客比是二手房市場最重要的指標(biāo)。房客比是指存量房市場中每增加一套房源，對應(yīng)增加的客戶量，業(yè)內(nèi)一般用此指標(biāo)判斷市場的活躍度。

地產(chǎn)公號攸客引用鏈家的一組數(shù)據(jù)顯示，就北京市場而言，從2015年11月開始，房客比數(shù)據(jù)一直維持在1：5的水平左右。這意味著一套二手房入市，基本可以有5個(gè)意向客戶想把這套房買走。2015年12月，房客比是1：5.38；2016年1月，房客比是1：5.12，2月也基本持平。但是3月份，房客比從1：5的水平下降到了1：3.55的水平。

按照鏈家的標(biāo)準(zhǔn)，存量房房客比超過1：6的時(shí)候，說明市場明顯過熱；房客比在1：4-6之間時(shí)，市場處于平穩(wěn)狀態(tài)；但是一旦房客比低過1：4，說明市場進(jìn)入低迷狀態(tài)。

雖然北京并沒有新的調(diào)控政策出臺，但上海、深圳等區(qū)域的調(diào)控政策在一定程度上影響了北京購房者的心理預(yù)期。記者在日前的采訪中發(fā)現(xiàn)，二手房市場的新增客源量下降，且議價(jià)空間增大。

根據(jù)鏈家研究院最新統(tǒng)計(jì)，3月第四周北京市二手住宅網(wǎng)簽量為8075套，環(huán)比上漲4.6%，網(wǎng)簽量在上周的高位上繼續(xù)增加，達(dá)到了除2013年3月（集中網(wǎng)簽的特殊階段）外的歷史最高值，同時(shí)網(wǎng)簽量歷經(jīng)前兩周的較大幅度增加后，環(huán)比增速在下降。

同時(shí)，新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，入市的需求在進(jìn)一步減少。同時(shí)議價(jià)空間擴(kuò)大到1.6%，連續(xù)3周環(huán)比上漲，在掛牌房源報(bào)價(jià)調(diào)整中，上調(diào)比例為64.5%，連續(xù)3周下降，可見隨著入市需求的減少，價(jià)格的商量余地在變大。

據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，在3月第三周的基礎(chǔ)上，3月第四周北京的二手住宅市場的細(xì)微變化在持續(xù)，具體表現(xiàn)為業(yè)主端的新增房源供應(yīng)量和調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比在繼續(xù)下降，議價(jià)空間在繼續(xù)擴(kuò)大，可見價(jià)格商量的余地在增加；需求端的新增客源這一指標(biāo)連續(xù)五周下降，潛在的需求在持續(xù)降低，鏈家預(yù)計(jì)后期的市場將會有回落。

部分投資客離場

“政策的利好正在消失，一直表現(xiàn)過熱的一線城市正在進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)”，在北京擁有多套房產(chǎn)的投資客王先生（化名）近日告訴記者，在上海和深圳的樓市新政出臺前幾天，他剛剛把手里的兩套房產(chǎn)售出，套現(xiàn)離場。

在王先生看來，從今年春節(jié)到3月份，與往年相比，過早的市場回暖和過長時(shí)間的需求集中釋放，已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分市場購買力，這種熱度一定是不可持續(xù)的，“市場太熱的時(shí)候，政府通常就會潑點(diǎn)冷水，太冷的時(shí)候，又會再加把火”。從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作十余年，王先生早已對政策和市場走勢有著獨(dú)到的理解，也正是這種理解，讓他在過去幾年里，幾乎可以逢低買入、高點(diǎn)賣出。在售出這兩套房產(chǎn)之后，王先生表示會看看市場然后再做打算，“也許會選擇有價(jià)值洼地效應(yīng)的區(qū)域再投資一套”。

不止是北京，政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，已經(jīng)迫使不少投資客紛紛拋盤離場。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近日深圳投資客開始拋售樓盤，部分一手樓盤也以低開方式入市，深圳樓市春節(jié)之后出現(xiàn)了與2015年不一樣的變化。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，從投資客角度看，由于2015年深圳的房價(jià)領(lǐng)漲全國，房價(jià)相對前一年出現(xiàn)大幅上漲，此時(shí)房價(jià)處于高位，房價(jià)漲幅被透支，對于投資客來講，獲利之后此時(shí)不逃何時(shí)逃？而從部分一手樓盤開始以低開方式入市的角度來看，因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)處于高位，此時(shí)繼續(xù)高位開盤，市場或許難以實(shí)現(xiàn)火爆銷售局面，因此，入市價(jià)格在高位基礎(chǔ)上低開，以保證快速銷售，防止出現(xiàn)開盤遇冷的現(xiàn)象發(fā)生。

張宏偉認(rèn)為，本輪樓市瘋狂階段將會逐步退去，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了，也就是說今年下半年將進(jìn)入市場調(diào)整期，由于前期漲幅最顯著，深圳也極有可能成為此輪全國樓市率先進(jìn)行調(diào)整的城市，以投資客出逃為代表的市場需求將被率先擠出市場，并且調(diào)整的幅度也會較大，直至樓市價(jià)格與價(jià)值之間相對合理。

新政有助于房價(jià)降溫

事實(shí)上，在房價(jià)、成交指標(biāo)回暖的同時(shí)，房企拿地仍舊謹(jǐn)慎。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，3月20日當(dāng)周，30個(gè)大中城市房地產(chǎn)周度銷售面積為686.89萬平方米，同比上升81.8%。100個(gè)大中城市住宅用地周成交占地面積為122.73萬平方米，同比下降47.8%。房市銷售持續(xù)增長的同時(shí)，土地購置卻依然低迷。

國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平表示，近日一線城市調(diào)控措施密集出臺，主要措施包括提高二套房首付，限購政策趨嚴(yán)等。預(yù)計(jì)新政將降低一線城市房價(jià)漲速，對房地產(chǎn)銷量投資有一定負(fù)面影響。房市降杠桿、穩(wěn)預(yù)期，避免了房價(jià)暴漲暴跌風(fēng)險(xiǎn)，但三、四線房地產(chǎn)去庫存仍是2016年重要任務(wù)。本輪房價(jià)上漲具有明顯的“政策市”特征，預(yù)計(jì)新政將明顯降低一線城市房價(jià)漲速。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪一線城市收緊調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房價(jià)，打擊投機(jī)類需求，雖然北京靴子尚未落下，但基于上海、深圳的先例，目前市場預(yù)期已逐漸企穩(wěn)，因此對于供應(yīng)方來說，在調(diào)控出臺之前加快平價(jià)快銷節(jié)奏無疑是最佳選擇，部分漲幅過快項(xiàng)目其市場接受度也將受到更大的考驗(yàn)。

馬光遠(yuǎn)表示，房地產(chǎn)市場沒有太大的懸念，去庫存的壓力仍然很大，三、四線城市仍然處于冰凍的行情，在政策的創(chuàng)新上還需要做很多的工作。記住：中國房地產(chǎn)的好日子早已經(jīng)結(jié)束了，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商要做的，就是趕快去庫存，清資產(chǎn)，而不是幻想再來一次火熱的春天。

何時(shí)買房需要量力而行

對于目前的市場，業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，未來一段時(shí)間樓市或?qū)⑦M(jìn)入平穩(wěn)期，自住需求的購房者可以考慮在二季度尋找合適房源。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，自春節(jié)之后，由二手房市場興起的價(jià)格快速上漲，市場恐慌情緒蔓延至新房市場，使得新房市場出現(xiàn)“厚積薄發(fā)”，3月周度成交持續(xù)回升，最近兩周成交更是連創(chuàng)新高，購房者形成了一定的恐慌心態(tài)，使得3月成交同比出現(xiàn)大幅提升。不過這一現(xiàn)象已引發(fā)監(jiān)管層注意，收緊調(diào)控風(fēng)聲不斷，并且近日上海、深圳也已出臺實(shí)際政策，從加強(qiáng)限購、提高二套房首付比例等方面給樓市降溫。而北京雖然尚未有調(diào)控政策出臺，但是受到預(yù)期影響，恐慌性購房情緒已基本被壓制，預(yù)計(jì)接下來一段時(shí)間北京樓市將進(jìn)入平穩(wěn)周期。

偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為，對于自住型購房家庭來說，要根據(jù)自己家庭的財(cái)力狀況，以及未來的收入預(yù)期來決策是否要買房，買什么價(jià)位的房子。目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭，如果購房需求不是特別急迫，建議二季度再出手購房。對于投資型購房人群來說，短期炒房掙差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，如果想投資樓市，還是要看長線投資，但是也應(yīng)看到樓市蘊(yùn)藏的房價(jià)下跌的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

京華時(shí)報(bào)記者邢飛桂瑰潘秀林