因去年乃至今年初去庫存政策效果的釋放，近期三、四線城市普遍出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象，但相比于一、二線城市的火爆行情，三、四線樓市依然顯得黯淡。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，此前樓市一路走高的地區(qū)均有賴于金融工具的支持。從房貸利率的角度看，當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一、二線城市與三、四線城市“房貸利率倒掛”的現(xiàn)象——越是去庫存壓力大的地區(qū)，房貸優(yōu)惠措施越不足。

房貸利率優(yōu)惠呈分化趨勢 一二線城最低可享8.2折

據(jù)融360本月初發(fā)布的房貸報告顯示，全國35個重點城市和地區(qū)3月首套房平均利率為4.54%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低;比上月下降了0.04個百分點，同比去年3月的5.76%下降1.22%。

從首套房利率的優(yōu)惠力度來看，本月全國35重點城市530家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有157家，比上月增加52家，占比

29.62%。提供優(yōu)惠利率銀行數(shù)量最多的城市依次為上海、北京、深圳、廣州、蘇州、天津、南京、青島、重慶、珠海、大連、無錫、成都、杭州和濟南。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者注意到，利率最低的為北京匯豐銀行的8.2折優(yōu)惠利率;而成都的中行及交行分行都為優(yōu)質(zhì)客戶提供了首套房最低8.5折，即4.17%的房貸利率;重慶的工、農(nóng)、中、建、交、中信、重慶銀行、重慶農(nóng)商行、重慶三峽銀行等9家銀行合作的房企商品房項目，貸款利率可按基準(zhǔn)利率8.5折執(zhí)行;廣州建設(shè)銀行(601939,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、郵儲銀行等15家銀行均執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率……

然而，對于庫存量大的三、四線城市，銀行則普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分城市給出的優(yōu)惠幅度也較一、二線城市小，出現(xiàn)了“利率倒掛”的現(xiàn)象。

由此可見，城市分化現(xiàn)象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，銀行針對房貸客戶推出的各種優(yōu)惠層出不窮;而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出于風(fēng)險控制的考慮，利率則相對較高。

三四線城市去庫存壓力大 專家呼吁加杠桿

今年二月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政，在不實施限購措施的城市，個人首套房商貸最低首付款比例可在25%的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。

新政意在刺激非限購城市購房需求，加緊庫存消化速度，購房者對此抱有積極態(tài)度。但業(yè)界也有持謹慎態(tài)度的聲音傳出，有人認為，盡管首付比例下降，但是房子價格沒有下降，對于購房者而言總的購房成本并沒有下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問題，對于購房者來說，貸款的利率并未降低。

著名經(jīng)濟學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康表示，要考慮在三、四線城市適當(dāng)加強房貸杠桿。“一線城市已經(jīng)有了加杠桿的措施，沒有必要繼續(xù)加杠桿了。但是已經(jīng)出現(xiàn)炒作的苗頭，這時候我們要穩(wěn)一穩(wěn)。”他分析稱，“三四線城市已經(jīng)形成了可能供給的住房，主要的銷售對象還是農(nóng)民工，他們的支付能力不足以按照商品房的定位比較充分地吸收庫存，一定要有政策性的杠桿，在更優(yōu)惠房貸按揭安排的同時加政策杠桿。”

雖然目前三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，但房貸利率分化的現(xiàn)象依然嚴重。為此，張大偉認為，由于三、四線城市金融業(yè)競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到8.2折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”