一季度，樓市去庫(kù)存的“開(kāi)門(mén)紅”超預(yù)期，多家房企的銷(xiāo)售額同比翻番并創(chuàng)歷史同期新高。同時(shí)，部分龍頭房企在二線(xiàn)熱點(diǎn)城市大量補(bǔ)貨，土地購(gòu)置面積大幅增加。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在因城施策的調(diào)控之下，樓市區(qū)域分化將進(jìn)一步顯著，去庫(kù)存仍是未來(lái)行業(yè)的主基調(diào)。上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望延續(xù)回暖勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資增速也將低位回穩(wěn)。

房企銷(xiāo)售顯著回暖

一季度樓市銷(xiāo)售回暖。從多家上市房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，同比翻番是常態(tài)，創(chuàng)歷史同期最佳也不鮮見(jiàn)，部分房企實(shí)現(xiàn)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的三分之一左右。例如，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝集團(tuán)、雅居樂(lè)地產(chǎn)均實(shí)現(xiàn)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的三分之一左右。其中，融創(chuàng)中國(guó)一季度合同銷(xiāo)售金額250.9億元，接近全年800億元銷(xiāo)售目標(biāo)的三分之一。3月公司新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額與月度合同銷(xiāo)售金額均創(chuàng)歷史新高，其中新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額125.3億元，月度合同銷(xiāo)售金額達(dá)116.2億元，同比增長(zhǎng)233%。旭輝集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約110.6億元，同比增長(zhǎng)199%，完成全年365億元目標(biāo)的約30%。雅居樂(lè)地產(chǎn)一季度完成全年460億元銷(xiāo)售目標(biāo)的27%。

萬(wàn)科一季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額752億元，同比增長(zhǎng)62%。其中，3月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額336億元，同比增長(zhǎng)128%，單月銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。保利地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額451.25億元，同比增長(zhǎng)131.35%。群益證券研究報(bào)告指出，近期深圳、上海發(fā)文提高購(gòu)房門(mén)檻，抑制了需求涌入，但二線(xiàn)城市樓市仍呈不斷回暖態(tài)勢(shì)，并且可能承接一些在一線(xiàn)城市受阻的需求。

“房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速提升的背后是市場(chǎng)基本面不斷趨于好轉(zhuǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年春節(jié)前，部分房企開(kāi)始有意識(shí)地召開(kāi)對(duì)各類(lèi)項(xiàng)目重新定價(jià)的分析會(huì)，基本上對(duì)今年的銷(xiāo)售市場(chǎng)比較看好。尤其是在去庫(kù)存的戰(zhàn)略導(dǎo)向下，居民購(gòu)房積極性會(huì)快速上升。因此，一季度部分房企的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)有一個(gè)比較明顯的同比上漲態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售價(jià)格的上升結(jié)合銷(xiāo)售面積的同比正增長(zhǎng)，推動(dòng)了房企的銷(xiāo)售金額快速增長(zhǎng)。

龍頭企業(yè)優(yōu)化布局

萬(wàn)科發(fā)布的公告顯示，3月公司在南京等二線(xiàn)城市共獲得16個(gè)項(xiàng)目，拿地建筑面積超過(guò)銷(xiāo)售建筑面積。廣發(fā)證券分析，萬(wàn)科一季度合計(jì)獲取項(xiàng)目資源建筑面積788萬(wàn)平方米，而同期銷(xiāo)售建筑面積為546萬(wàn)平方米，公司今年以來(lái)繼續(xù)補(bǔ)充庫(kù)存開(kāi)發(fā)資源。海通證券預(yù)計(jì)，萬(wàn)科全年有望完成3000億元左右的銷(xiāo)售規(guī)模，業(yè)績(jī)將好于市場(chǎng)預(yù)期。

旭輝集團(tuán)頻頻發(fā)力北京商辦市場(chǎng)，新近推出的“旭輝26街區(qū)”這一兼具自用和投資功能的商辦產(chǎn)品。旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬介紹，該項(xiàng)目的地塊是去年2月獲得的，價(jià)格相對(duì)比較低。

泰禾集團(tuán)4月初以30.4億元競(jìng)得蘇州兩塊城鎮(zhèn)住宅用地。集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森多次表示，持續(xù)看好一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。除優(yōu)化區(qū)域布局外，泰禾在產(chǎn)品線(xiàn)上重點(diǎn)打造住宅領(lǐng)域的“院子”品牌和商業(yè)領(lǐng)域的“泰禾廣場(chǎng)”。

泛海控股正在推進(jìn)產(chǎn)融一體化轉(zhuǎn)型。公司總裁韓曉生表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入利潤(rùn)平均化的階段。房地產(chǎn)是泛海的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，業(yè)務(wù)的絕對(duì)量仍會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。公司會(huì)堅(jiān)守一線(xiàn)城市，通過(guò)多種方式擇機(jī)增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，把房地產(chǎn)與國(guó)際化業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)，積極尋求境外的發(fā)展機(jī)會(huì)。

去庫(kù)存將繼續(xù)推進(jìn)

在一季度樓市銷(xiāo)售超預(yù)期回暖之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二季度銷(xiāo)售可能出現(xiàn)一定幅度的環(huán)比下滑，同時(shí)區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越劇烈。

北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，3月大量購(gòu)房需求釋放，隨著時(shí)間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)將逐步減弱，加上目前北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此4月樓市交易量漲幅會(huì)明顯縮小，但仍會(huì)保持小幅增長(zhǎng)，而價(jià)格隨著部分剛需老項(xiàng)目加推上市，可能表現(xiàn)為穩(wěn)中微降。

從全國(guó)范圍看，中投證券分析師李少明認(rèn)為，4月主要城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)仍將保持較高增速。3月二線(xiàn)、準(zhǔn)二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊升，并逐步向三四線(xiàn)城市傳導(dǎo)，而一線(xiàn)城市在庫(kù)存量有限的情況下加強(qiáng)調(diào)控，有利于其他城市樓市的持續(xù)有序回暖。

中信證券分析師陳聰認(rèn)為，去庫(kù)存是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的政策主線(xiàn)。全國(guó)范圍仍以刺激需求、限制供應(yīng)為主。絕大多數(shù)城市當(dāng)前的區(qū)域性政策已無(wú)需再做調(diào)整，未來(lái)一段時(shí)間是政策效果的觀察期。據(jù)其測(cè)算，去年底，全國(guó)純住宅(不含農(nóng)村房屋和小產(chǎn)權(quán)房)的庫(kù)存量有59.1億平方米，全部房屋的庫(kù)存有100.9億平方米。去年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅廣義庫(kù)存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫(kù)存去化周期為7.9年。庫(kù)存量龐大仍是行業(yè)的主要問(wèn)題，特別是商辦類(lèi)土地出讓嚴(yán)重過(guò)剩。

多地近日出臺(tái)積極化解商品房庫(kù)存的政策意見(jiàn)，提出了優(yōu)化住房公積金使用、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，中國(guó)住房需求根本上是“改善+進(jìn)城”，城市住房自有率下降，住房不夠應(yīng)對(duì)流入人口。同時(shí)，需明確城鎮(zhèn)化率與城市化率的概念存在差異，我國(guó)城鎮(zhèn)化率去年末已達(dá)到56.1%，但城市化率不會(huì)超過(guò)40%。未來(lái)可以增加公租房、廉租房、共有房的建設(shè)。值得注意的是，目前住宅用地在城鎮(zhèn)用地中的占比較低，土地供給是當(dāng)下高房?jī)r(jià)的最大問(wèn)題。