近年來樓市火爆，同時(shí)大量保障性住房拔地而起，只有房屋租賃市場的發(fā)展落在了后面，主要表現(xiàn)為機(jī)制體制和法律政策方面不完善。此次新政出臺的一個重要作用，就在于彌補(bǔ)市場運(yùn)行機(jī)制方面的短板，為房屋租賃市場未來的快速發(fā)展做好政策準(zhǔn)備。

國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。意見提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

在過去的十幾年時(shí)間里，中國樓市經(jīng)歷了一場不折不扣的大牛市，一線城市房價(jià)漲幅超過十倍。在如此火爆的房屋交易市場的裹挾下，我國房屋租賃市場的處境顯得十分尷尬。租售比畸高就是其中一大尷尬。租售比是指每個月的月租與房屋總價(jià)的比值，通常認(rèn)為某地區(qū)樓市運(yùn)行良好時(shí)，其比值不應(yīng)超過1:200。然而，目前一線城市和部分二線城市，在房價(jià)持續(xù)上漲的拉動下，租售比甚至達(dá)到了1：500。如此高昂的租售比，讓出租房屋這件事變得尷尬，因?yàn)榉课莩鲎獾幕貓?bào)與同期房價(jià)漲幅相比，顯得太過寒酸，對房主而言與其費(fèi)心出租不如擇機(jī)出售。同時(shí)，伴隨房價(jià)一輪又一輪快速上漲，租金也是不斷水漲船高，“租房難”和“居不易”更成為眾多房客的尷尬。

此次出臺的《意見》，從多個方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施，除了鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務(wù)、允許改建商業(yè)用房用于租賃居住，還提出落實(shí)提取住房公積金支付房租政策、給予出租房屋的企業(yè)和個人稅收優(yōu)惠等。但是，一些業(yè)內(nèi)人士對房屋租賃新政并不看好，認(rèn)為在目前房價(jià)高企且漲勢不止的背景下，房屋租賃市場處境尷尬，很難因政策調(diào)整就迅速走向健康發(fā)展。這種悲觀的觀點(diǎn)，表面上看有一定道理，但其實(shí)是對有關(guān)政策出臺的背景及調(diào)控意圖缺乏理解。

認(rèn)為房屋租賃新政短時(shí)間內(nèi)將改變一線城市房屋租賃市場供需關(guān)系以及租賃價(jià)格，這種期望是不現(xiàn)實(shí)的。出臺新政的目的不是要影響租賃市場的短期表現(xiàn)，而是要規(guī)劃其長遠(yuǎn)發(fā)展的路徑。我國住房制度改革的目標(biāo)是，建立滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，房屋交易市場、保障性住房以及租賃市場，都是這一體系的組成部分。近年來樓市火爆，同時(shí)大量安居工程拔地而起，只有房屋租賃市場的發(fā)展落在了后面——這種落后不僅表現(xiàn)為市場混亂無序，也表現(xiàn)為機(jī)制體制和法律政策方面不完善。此次新政出臺的一個重要作用，就在于彌補(bǔ)市場運(yùn)行機(jī)制方面的短板，為房屋租賃市場未來的快速發(fā)展做好政策準(zhǔn)備。

那么，發(fā)展相對落后的房屋租賃市場，存在“補(bǔ)漲”空間嗎?答案是：如果政策給力，租賃市場還是大有可為的。其實(shí)，隨著政策逐漸向租賃市場傾斜，已經(jīng)有越來越多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出對租賃市場的興趣。近段時(shí)間，頻頻有房企表態(tài)，有的提出將長租公寓作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，有的宣布將向一、二線城市大規(guī)模提供租賃公寓。同時(shí)，各路資本對租賃市場也開始有了興趣，近期相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)投資活動已逐漸活躍起來。

此次新政的出臺，充分表明中央對租賃市場的期望很高，政策意圖已經(jīng)非常明顯，房企也紛紛表態(tài)了，接下來會發(fā)生什么?為了培育房屋租賃市場，尤其是長租房市場的形成，中央的政策首次允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予稅收優(yōu)惠政策支持。如果這些舉措執(zhí)行后，釋放的房源有限難以產(chǎn)生預(yù)期效果，地方政府又該如何跟進(jìn)?會向租賃市場提供專用的土地，以補(bǔ)充房源并平抑房租嗎?

這些假設(shè)都是根據(jù)目前政策走勢展開的合理聯(lián)想，聯(lián)想固然未必可靠，但地方政府對房屋租賃市場的政策配套，還是有巨大想象空間且值得寄予積極期待的。