2009-01-01至今商住公寓供銷存量的年度走勢

數據來源：中原地產市場研究部

眾所周知，房子一直以來都是非常重要的投資保值渠道。但在限購政策嚴格執行的當下，除了假離婚、買購房資格等偏門手段外，能真正擺上臺面的就是商住樓投資，但這僅存的“缺口”也因為“商住樓即將限購”的傳聞而引發了廣泛猜想。

直到周二晚間十點，市住建委相關負責人才明確表示，“周三零點起北京全面停止商住網簽”的消息不屬實。

雖然謠言再次被否認，但主管部門曖昧的態度，讓傳聞熱炒了十余天，并且最后的辟謠也未對限購與否做出更多的解釋。以后商住樓是否會限購?是否全面限購還是局部限購?限購會包括二手房嗎?等等一系列購房人關心的問題，依舊沒有答案，相信未來仍可能引發新一輪的猜想。

不過，對于一些有經驗的房產投資客來說，限購加碼、地王頻出、信貸收緊等等類似的消息不斷傳出，并不是好事，一些投資客開始對手里的房產投資進行更加慎重的考慮和評估。

商住早已是投資熱土

商住樓限購與否之所以備受關注，最主要就是因為不限購不限貸(通州特例除外)的商住樓早已從樓市的配角晉升主角。不但成交量大有趕超新房的態勢，更是擠滿了多套購買的投資客和少量的自住需求。尤其是投資客，一向對政策風向敏感，商住是否納入限購，直接影響了他們對樓市的判斷。

在藍堡、金地名京擁有多套房的孫先生是一名來自河南的炒房投資客，至今沒有北京戶口。但從2000年開始首次置業以來，利用低信貸和杠桿，在四惠區域買了多套房，其中不乏商住項目。每月僅收的租金就在50萬元以上。但最近土地市場的火熱和商住限購的傳聞，讓孫先生感到了危機。

“這次住建委的否認只是簡單地說當前不會停止商住網簽，但并沒有在謠言剛剛出現時辟謠，而且并沒有說以后不會限購商住，感覺是為以后調控留了明顯的活路。”孫先生告訴北青報記者，他準備將手里的房子賣掉一半，本身溢價已經很高了，萬一以后商住被限制買賣就得不償失了。

不僅是孫先生將商住限購視作樓市的風向標，另一位房產投資人趙先生則是剛剛購入了10套商住房，就趕上了要限購的風口。

5月底，北青報記者在大興某商住項目探盤時得知，這位趙先生剛剛買下了10套房子，據他稱，是為了給公司職員作為宿舍，同時兼具投資作用。

但這次商住限購的傳聞讓他著了急，“剛交了首付，簽了合同，貸款還沒有批下來，會不會也在限購之列?”“二手房會不會也限購，是不是以后不好出手了?”在與北青報記者交流時，趙先生沒等記者提問，就搶先詢問其是否知道內幕消息。

雖然一陣猜測后，住建委辟謠了限購傳聞，但趙先生仍對北青報記者表示，商住一旦限購，購買力減少，難免會出現打折降價的情況，加上商住交易本身比住宅明顯高出的稅費，他仍舊擔心自己剛買的房子會被套。

事實上，類似的投資需求購房人在不限購不限貸的商住樓交易中屢見不鮮。多個商住項目營銷總監也透露，旗下項目近七成的購房人都不是首次置業。這些投資客對于政策風向十分敏感。

來自中原地產研究部的統計數據顯示，截至6月11日，今年北京新房中住宅簽約20742套，商住公寓類物業簽約達到26336套，在合計簽約的4.7萬套中，商住公寓占比高達55.9%，商住產品簽約量首次超過了住宅，這一比例也是歷史最高點。而回顧2015年，該比例僅為28.5%，而此前每年比例基本保持在30%以內。

香港樓市經驗 炒樓客虧損遇套

同樣是投資客的熱土，曾被視作中國樓市樣本的香港樓市今年來不斷下跌，讓不少投資人損失慘重。

香港住宅樓價于2015年9月創高峰，但隨之而來的卻是不斷的下跌。萊坊國際的數據顯示，到2016年中，香港一般住宅和豪宅樓價與去年9月樓價頂峰比較分別下跌了11%和7%;而大部分市場機構預測今年香港住宅價格將繼續下跌5%-10%。

隨著價格下跌，香港樓市上出現了不少“割肉離場”的案例，業主少則虧損數十萬港元，慘些的，虧逾千萬的也大有人在。

香港媒體有報道稱，今年以來虧損最多的一樁交易位于九龍何文田區域，在這個傳統豪宅區，一套實用面積1879平方呎(約175平米)的四居室單位，被以虧損1320萬港元的代價賣出。買家在2011年以5150萬港元購入此房，而現在的售價則僅為3830萬港元(呎價20383港元)。根據房產代理的成交資料，僅僅在一年前，同一個項目的每呎價格曾達到39459港元(2015年5月成交的一個單位)，幾乎是現在的兩倍。

房地產“拐點”論再出江湖

業內認為北京樓市沒問題

正因為香港樓市下跌的前車之鑒和商住限購的反復烏龍，再加上一二線城市“地王”頻出，使得“拐點論”再次出現。

高盛預計房地產行業將在6至9個月后迎來轉折點。該行分析師王逸等在報告中指出，全國房地產開發投資逐漸放緩增速，預計逐漸上升的行業杠桿率、疲弱的市場需求將導致2017年價格趨于下行。

“房地產投資和新開工面積增速放緩，房地產投資需進一步放緩才能遏制供應。”報告稱，由于去年基數較高，預計今年6月新建房屋面積數據將同比下降。而5月房屋新開工面積增速放緩至11%左右，為2016年來最低。

一位業內人士也表示，北京樓市有三年一調整的規律。從2013年樓市復蘇，地王出現到2016年又是三年，地王相比三年前又被刷新了一遍，很可能會在下半年遭遇拐點。

不過，相對于調整的擔憂，更多的房地產業內人士認為，北京樓市的拐點尚未到來。根據北京市土地房屋管理局公布的數據資料顯示，2016年5月，北京市成交房屋累計1241套，成交均價4.35萬元，較同期增加274套，價格依舊上漲14.18%。

我愛我家一位資深人士表示，自去年政府出臺“3·30樓市新政”以來，全國各地城市掀起一股樓市去庫存的高潮。以北京為例，自去年5月份至今年5月一年的時間，北京二手房屋成交總量達到13.74萬套，成交均價突破4.25萬元大關。不僅如此，根據國際歐美發達國家的經驗來看，當社會經濟發展到一定階段時都會出現房價增幅超過12%的特殊時期，這是因為社會經濟的高速發展會令一線城市產生規模化的人口“虹吸”效應，虹吸效應的出現也將進一步刺激樓市的上漲。

此外，亞豪機構市場總監郭毅也認為，房價的合理構成受土地供應、市場需求、建造成本等多方因素制約，但近一年來土地供應量持續縮緊，市場需求受多重因素不斷上升，即使建造成本隨著技術革新的推進而降低，但仍無法抵消其余因素的制約，因此在未來一段時間內房價仍將持續上漲。加之央行適度寬松的貨幣政策促進社會資本的流動，金融市場也需要相對穩健的投資渠道，樓市無疑是很好的去處，因此短時間內樓市價格很難下調，所以樓市價格拐點的說法也就無從談及。(記者 李桁)