近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場結(jié)束了上半年的躁動，出現(xiàn)了放緩的勢頭。但值得注意的是，在一線城市政策收緊后，被推到臺前的二線城市卻全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷12個月沖高后，房地產(chǎn)市場已現(xiàn)觸頂回落跡象。因此，考慮到寬松的貨幣政策可能有所收緊至保持中性，不排除部分城市房價在今年四季度出現(xiàn)下調(diào)的可能。

降溫 多數(shù)城市房價漲勢放緩

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的5月份住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%;同比來看，最高漲幅為54.0%，最低為下降3.2%。

二手房方面，與上月相比，70個大中城市價格下降的城市有13個，上漲的城市有49個。其中，最高上漲6.3%，最低為下降0.5%。同比來看，二手房價格較去年同月相比，最高上漲46.8%，最低下降6.5%。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，5月份房價漲勢有所放緩，一方面是環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，另一方面則是漲幅有所收窄。

具體來看，數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有60個和49個，分別比上月減少5個和2個;漲幅比上月收窄的城市分別有36個和25個，分別比上月增加15個和5個;漲幅在1%以上的城市分別有15個和13個，分別比上月減少7個和2個;最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3和0.5個百分點。

劉建偉指出，現(xiàn)階段放緩的不僅僅是個體，而是一二三線城市同時較上月相比有所收窄。據(jù)其測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

值得一提的是，在一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄并呈下滑態(tài)勢的同時，二線城市同比平均漲幅則在上月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大。

接棒 一線降溫 二線瘋狂

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)特點看，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。

具體來看，5月漲幅榜中，在一線城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時，廈門環(huán)比上漲高達(dá)5.5%，合肥環(huán)比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟南、鄭州、無錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過1%。

此外，此前一直領(lǐng)漲的一線城市在連續(xù)大漲12個月后首現(xiàn)新房與二手房價格的雙收窄。

數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京新建住宅與二手房價格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)0.6與1.4個百分點，二手房價格同比漲幅較4月下調(diào)2.7個百分點。上海方面，新建住宅與二手房價格環(huán)比漲幅較4月分別下調(diào)1.3與1.1個百分點，同比漲幅較4月下調(diào)0.4%與1個百分點。廣州方面，二手房價格環(huán)比和同比較4月分別下調(diào)0.7和0.3個百分點。深圳方面，新建住宅價格漲幅更是大幅降至0.5%，較4月漲幅下調(diào)1.8個百分點;二手房環(huán)比漲幅僅為0，同比更是較4月漲幅大幅下調(diào)9.3%。

交易量也有所下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京純商品房住宅簽約4112套，預(yù)計全月簽約將相比4月份的5288套下調(diào)21%;二手房簽約223924套，簽約下調(diào)10%左右。上海方面，4月份以來的交易量趨于穩(wěn)定，每天網(wǎng)簽量為900套左右，相當(dāng)于過去五年的平均水平。

易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，5月北京成交量同比減少5%，上海同比減少26%，深圳同比減少59%。

對此，張大偉認(rèn)為，一線城市漲幅明顯放緩，市場開始降溫。整體而言，當(dāng)前市場成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平。供應(yīng)水平下滑將影響后市成交，從6月開局市場表現(xiàn)來看，依然處于環(huán)比回調(diào)走勢。

相比之下，二線城市卻再度成就“王”的盛宴。2016年土地市場火熱非凡，二線城市更是土地市場上絕對的主角。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，全國總價超過15億元，溢價率逾50%的“地王”總數(shù)達(dá)90宗，成交總價2924億元。其中，1月至5月，二線城市的住宅用地價格同比上漲108.0%，遠(yuǎn)超一線和三四線城市，二線城市住宅用地溢價率也較去年同期顯著提高，平均溢價率已超過50%，房企在二線城市的競爭愈發(fā)激烈。

中指院認(rèn)為，一線城市供地有限且拿地門檻不斷提高使房企將拿地戰(zhàn)場移至二線城市，并屢屢造出天價“地王”。

趨勢 下半年漲幅或繼續(xù)收窄

近日，在中國宏觀經(jīng)濟論壇十周年慶典上，原央行貨幣政策委員會委員、中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示，中國房地產(chǎn)庫存已經(jīng)處于一個比較低、比較正常的水平。但未來，隨著房價的企穩(wěn)，房地產(chǎn)交易量也將放緩。

李稻葵認(rèn)為，中國購房者買漲不買跌，待房地產(chǎn)價格穩(wěn)定以后，交易量反而會放緩。因此，未來房地產(chǎn)去庫存的速度會有所放緩，開發(fā)商投資速度會基本穩(wěn)定。他指出，“房地產(chǎn)現(xiàn)在占固定資產(chǎn)投資的18%，對這個變量的增速不要給予過高的期望”。

中國指數(shù)研究院則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在慣性作用下，熱度還將持續(xù)一段時間。從市場周期的角度來看，上半年地價快速上漲也會對熱點城市的房價產(chǎn)生正反饋，房價也還會出現(xiàn)一定補漲，所以“地王潮”也許還將繼續(xù)。

對于房地產(chǎn)市場未來的走勢，張大偉則認(rèn)為，盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數(shù)據(jù)指標(biāo)看，雖然二線城市房價再創(chuàng)新高，但本輪樓市從2015年5月開始，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個月的沖高后，在今年5月開始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩，不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房價開始下調(diào)的可能性。

對此，中指院也指出，有價無市的現(xiàn)象正在發(fā)生。一線城市成交量的回調(diào)也為二線城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺，市場將難以維持目前的漲勢。因此，中指院預(yù)警，土地高價市場不可持續(xù)。“若住宅價格開始回落，則會導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃，未來‘地王’項目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。

“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值，市場需求空間有限，未來‘地王’項目去化難度加大。”上述分析師表示，由于二線城市“地王”價格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實現(xiàn)溢價，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會明顯增加。

上述人士指出，從目前數(shù)據(jù)來看，南京、蘇州、合肥2016年前5個月高端住宅的銷售套數(shù)均已超過2015年全年水平，而杭州也超過了去年全年的一半，今年以來市場的持續(xù)火爆導(dǎo)致代表城市高端住宅的銷量已經(jīng)達(dá)到頂峰，需求透支較為嚴(yán)重。從需求的角度來看，二線城市高端住宅市場需求終歸有限，地價高企導(dǎo)致的住宅被高端化將造成未來一段時間高端產(chǎn)品供應(yīng)量的猛增，供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯位，導(dǎo)致“地王”項目去化的困難。