近年來，集商業、辦公、住宅等為一體的城市綜合體項目在各地興起，有的地方甚至“全城盡是綜合體”。記者了解到，城市綜合體火熱的背后，供應過剩、同質化競爭等問題逐漸顯現，其核心的商業部分往往也只是簡單的“購物+餐飲+電影”。業內人士建議，城市綜合體亟待進行模式“突圍”，整合更多的資源提供增值服務，以滿足消費者日益增長的個性化、體驗式需求。

“全城盡是綜合體”

據了解，城市綜合體是城市經濟發展到一定階段的產物。以歐美國家的經驗來看，人均GDP在4000美元，達到城市綜合體發展的初步條件，當人均GDP達到10000美元以上時，綜合體將步入快速發展階段。

“十二五”期間，湖南省開始發展城市綜合體，項目數量逐年上升。根據湖南省統計局的摸底數據，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運營的城市綜合體50家，營業面積總計103.5萬平方米。其中，長沙市最多，城市綜合體達到24家。

在江蘇南京，統計數據顯示，2010年以前開業的商業綜合體僅6家。但在2010年之后商業綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業了6家。截至去年底，南京城市商業綜合體達24家，形成了“全城盡是綜合體”的局面。

一般認為，城市綜合體是商業零售和商業地產融合發展的高級形態。湖南省財政廳廳長鄭建新表示，城市綜合體主要作用有創造稅收、拉動消費、集聚產業、提供就業機會等。其中，2015年湖南城市綜合體納稅3.08億元，占整個零售業重點稅源納稅總額的37%。

不過，作為新興的商業形態，城市綜合體發展如今已出現“一擁而上”現象。據南京統計局初步了解，目前南京市規劃建設或已建成的城市綜合體超過50家。按照國際慣例，商業面積與人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商業面積與人口比例遠超這一配比數字，商業綜合體扎堆現象比較嚴重。

即使在市場體量有限的三四線城市甚至縣城，地方政府和開發商對于“城市綜合體”也有些趨之若鶩。在湖南的部分縣市，綜合體項目規劃建筑面積動輒達到40萬至50萬平方米。由于經濟下行和房地產庫存高企，很多項目建設進展緩慢，甚至出現爛尾現象。

湖南北部某縣城，一個正在興建的城市綜合體總建筑面積達50萬平方米，標榜是“集酒店、辦公、購物、休閑、健身、娛樂、餐飲、公寓等為一體的國內頂級綜合體項目”。記者在實地采訪看到的情況是，項目所有地位于縣城郊區，道路、公共配套很不完善，周邊還有大量農田和農房，后期運營狀況并不樂觀。

除了“逛吃”還有什么

隨著城市綜合體的快速擴張，供應過剩的問題開始顯現。近幾年，湖南包括綜合體在內的商業地產市場整體供大于求。截至2016年3月，長沙市已建和在建的綜合體共計44個，城市綜合體總面積超過1500萬平方米。專業調研機構數據顯示，至2017年年底，長沙大型集中式商業存量將超過500萬平方米。

其中，綜合體中寫字樓的高庫存尤為突顯。以湖南省財政廳調研的長沙南部某綜合體為例，目前其購物中心運營良好，公寓出售率也比較高，但是寫字樓簽約的企業僅有10余家，寫字樓招租存在較大困難。

城市綜合體出現過剩的同時，還面臨著同質化競爭和“結構性短缺”。有分析人士指出，遍地開發的城市商業綜合體，雖然具備一般意義上的綜合體表現，但是大部分是借商業之名，行地產之實，缺乏商業靈魂。很多城市綜合體，缺少自身的特色，缺少與本地文化相結合的元素，都是千篇一律、一窩蜂似的復制。

根據記者在長沙近兩年內開業的多個城市綜合體的體驗，這些綜合體主要組合方式是“零售百貨+餐飲+電影院”，消費者基本上除了“逛吃逛吃”沒有太多選擇。有的綜合體強調自身的餐飲特色或者體驗式功能，但實際上和傳統的購物中心大同小異。

部分開發商為了追求自身利潤，先“圈地”建設而不顧后續運營，城市綜合體很難提供“特色化供給”。有的城市綜合體將臨街的商鋪出售，而后期缺乏統一的招商和運營，導致鋪面大量空置、進駐品牌良莠不齊，無法滿足消費者較高層次的需求。

還需整合資源提供增值服務

業內人士認為，城市綜合體不應陷入低水平的競爭，要依據發展需要和消費者需求進行資源整合，不斷推出諸如創意園、療養基地、科技館、藝術中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現需求的新型業態，進行差異化運營，提供增值服務。

即將在長沙開業的步步高·梅溪新天地總建筑面積70萬平方米，是一家集成了購物中心、梅溪大街、飛行館、游樂場、梅溪書院、酒店等多個不同形式的超級綜合體。作為一家傳統的超市百貨企業，步步高通過這樣一個綜合體項目，正在由單純的“零售商”轉型為“售賣生活方式的服務商”。

步步高董事長王填表示，借著地處湖南電視娛樂產業發達的地利和資源優勢，梅溪新天地將落地湖南衛視、湖南經視等舉辦的很多大型明星娛樂活動以及成為熱門綜藝節目的拍攝地。梅溪新天地還將做到每周搞一次大型營銷活動，同時舉辦搖滾音樂節、啤酒音樂節、明星簽售會等各種活動，打造“讓人尖叫的綜合體”。

此外，有的城市綜合體整合政府資源，甚至承擔起了部分公共服務的功能。比如長沙德思勤時代廣場立足長沙市政府的電子商務基地試點政策，與阿里、地方政府合作共同建立創科孵化器，吸引電商企業入駐。

分析人士建議，城市綜合體本身屬于城市發展進程中的一個自然產物，下一步要進一步去庫存、降成本、補短板，提升現代服務業，實現經濟穩步健康發展。“去庫存”要控制增量、盤活存量。

控制增量方面，城市綜合體的建設要結合資源稟賦和區位優勢，形成錯位發展、分工協作的格局。各地可結合城市工作適時出臺城市綜合體發展的相關意見，在庫存較多的城市或區域，可減少或暫停土地供應，謹慎規劃審批，控制好增量，給市場創造一個良好的預期。

盤活存量方面，鄭建新建議，可以在商業空間與大眾創業需求中尋找連接點。比如目前有專業機構做的“優客工場”，即通過與城市綜合體的業主方合作，對存量物業資產進行合理改造，為創業者提供從物業辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務。而政府可以通過購買專業機構的相關服務，盤活存量，培育新興企業。