樓市交易量滑落，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)從來(lái)都不是件暢快事。然而在惠州樓市快速狂奔了幾個(gè)月之后，面對(duì)跟隨深圳客主力撤離樓市出現(xiàn)的回落局面，業(yè)內(nèi)人士卻表現(xiàn)出欣喜。

具體到2016年上半年市場(chǎng)，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，惠州全市商品房銷售面積近900萬(wàn)平方米，同比翻番，已接近2015年全年1100萬(wàn)平方米左右的水平。按照目前的銷售趨勢(shì)，不用到傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”就將達(dá)到去年全年的交易規(guī)模。

與銷售趨旺的勢(shì)頭雷同，惠州樓價(jià)也在暖市中表現(xiàn)強(qiáng)勁。在受深圳客入境影響最為明顯的惠城仲愷區(qū)域，不同于以往以價(jià)換量，在今年高銷售表現(xiàn)的同時(shí)，樓價(jià)也從年初的6295元/平方米，在多個(gè)月的階梯跳之后躥升至7521元/平方米，單價(jià)在半年內(nèi)的漲幅達(dá)到1226元/平方米。

后市將如何發(fā)展?樓市專家胡光宇認(rèn)為將保持平穩(wěn)。他介紹，上半年樓市的躥漲主要是供需關(guān)系的反轉(zhuǎn)，由于深圳客的大量入境，以及新貨供應(yīng)的收緊使得這一矛盾被激化。進(jìn)入下半場(chǎng)，這一市場(chǎng)局面將得到緩解，開(kāi)發(fā)企業(yè)受暖市影響推貨必然增多，而深圳客的陸續(xù)撤離也將使得需求難以為繼。

值得注意的是，這一預(yù)期有望成為現(xiàn)實(shí)。記者注意到，在相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的下半年供應(yīng)表現(xiàn)中，7月至12月惠州全市將迎來(lái)800萬(wàn)平方米的新建商品房源，其中備受關(guān)注的惠城仲愷和惠陽(yáng)大亞灣再度成為供應(yīng)要地，4區(qū)新供應(yīng)房源將突破600萬(wàn)平方米，雖然前期市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但預(yù)計(jì)去庫(kù)存仍將再度成為樓市主題。 ●南方日?qǐng)?bào)記者 張峰

A.交易出現(xiàn)下行 行業(yè)不憂反喜

“近期項(xiàng)目的銷售比較平穩(wěn)了。”金山湖區(qū)域某熱銷樓盤(pán)銷售員林美辰談起市場(chǎng)的變化直言像做夢(mèng)一樣。她說(shuō)，去年整個(gè)上半年都賣(mài)不動(dòng)，只在年終開(kāi)始啟動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)帶客開(kāi)始有成交，不過(guò)也是建立在價(jià)格戰(zhàn)的基礎(chǔ)上。

“今年的市場(chǎng)完全不一樣，一天銷售五六套，一到周六周日就十幾二十套房的交易量，開(kāi)盤(pán)更是不得了。”林美辰說(shuō)，這樣的情況前兩年真是想都不敢想，深圳客太瘋狂了。

最高月度銷售面積超180萬(wàn)平方米，半年銷售量突破900萬(wàn)平方米，這是惠州樓市在上半年交出的答卷。對(duì)比去年回暖市場(chǎng)局面下全年1100萬(wàn)平方米左右的銷售規(guī)模，按照當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展，不用到“金九銀十”之前。銷售量就有望與去年全年持平。

具體到惠城仲愷區(qū)域市場(chǎng)，據(jù)官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)惠民之家監(jiān)測(cè)，該區(qū)域在上半年交易房源26149套，交易房源面積達(dá)到294.92萬(wàn)平方米，交易金額203.35億元，而2015年同期僅97億元，全年只有180億元。

結(jié)合動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)，延續(xù)去年的翹尾行情，2016年1月惠城仲愷區(qū)域就達(dá)到4454套交易規(guī)模。春節(jié)后，隨著深圳客持續(xù)入場(chǎng)，3—5月則均保持超5000套的高位水平，其中，3月、4月更是以5375套和5690套連續(xù)刷新歷史成交紀(jì)錄。

但作為暖市的受益群體，惠州房地產(chǎn)多位業(yè)內(nèi)人士卻表現(xiàn)出擔(dān)憂。“這樣持續(xù)爬樓梯的市場(chǎng)是很危險(xiǎn)的，依據(jù)既有的市場(chǎng)表現(xiàn)，樓市行情都是一個(gè)階段一個(gè)階段的，有升有降。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的熱鬧局面不可能長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)下去，升得越高就將越危險(xiǎn)。

進(jìn)入年中，隨著深圳主力完成置業(yè)，惠州樓市開(kāi)始出現(xiàn)滑落。據(jù)市房管局動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)顯示，6月份以來(lái)，惠城仲愷前期單周破千的局面戛然而止，連續(xù)多周交易量跌至1000套以下。面對(duì)這種滑落，行業(yè)并未表現(xiàn)出不悅，反而露出久違的欣喜。

B.樓價(jià)高位企穩(wěn) 市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定

聚焦市場(chǎng)年底躥漲過(guò)程，惠州樓價(jià)的走高同樣值得關(guān)注。

在以往的樓市表現(xiàn)中，無(wú)論是惠州市政府對(duì)外推介，還是惠州房地產(chǎn)業(yè)自身的研討，“價(jià)格低洼地”一直是被反復(fù)提及的字眼。然而，惠州樓價(jià)已經(jīng)悄然走高。

具體的表現(xiàn)中，個(gè)別區(qū)域甚至已經(jīng)到達(dá)高位。其中最為明顯的則屬以惠陽(yáng)大亞灣為主的臨深區(qū)域，由于毗鄰深圳大都市圈，以及深圳高房?jī)r(jià)的擠壓效應(yīng)，在此置業(yè)安家的置業(yè)需求源源不斷。從2015年中開(kāi)始，惠陽(yáng)大亞灣樓市就開(kāi)啟了上升模式，截至今年，受萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶，以及地鐵等交通環(huán)境的改善，均價(jià)已經(jīng)普遍漲至15000元/平方米左右，部分優(yōu)質(zhì)的社區(qū)型樓盤(pán)價(jià)格則達(dá)到20000元/平方米。

延伸到惠州城區(qū)，作為城市發(fā)展最全面、交通設(shè)施和生活配套最為齊全的區(qū)域，樓價(jià)卻一直不溫不火，長(zhǎng)期維持在6000—6500元/平方米之間。直至今年以來(lái)樓市出現(xiàn)躥漲行情，樓價(jià)實(shí)現(xiàn)多級(jí)跳。

據(jù)惠民之家監(jiān)測(cè)，6295元/平方米、6421元/平方米、6596元/平方米、7014元元/平方米、7323元/平方米和7521元/平方米，這是惠城仲愷在今年上半年的1—6月份的具體樓價(jià)表現(xiàn)。記者注意到，隨著深圳客入場(chǎng)，樓價(jià)從1月份的6295元/平方米，在半年之內(nèi)的6月份躥升漲至7521元/平方米，單價(jià)上漲幅度達(dá)到1226元/平方米。

值得注意的是，這種漲勢(shì)進(jìn)入下半年后仍在持續(xù)。7月前兩周，與連續(xù)周成交不破千套的滑落交易量不同的是樓價(jià)還在漲，前兩周分別為7878元/平方米和7893元/平方米，直逼“8字頭”的歷史新高。

“短周期的樓價(jià)躥升具有偶然性，樓價(jià)在月度上表現(xiàn)出的增幅基本保持平穩(wěn)。”與交易量的高漲隱憂不同，樓市專家、世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲保持樂(lè)觀。他說(shuō)，整個(gè)上半年，7300—7500元/平方米左右的價(jià)格是合適的，也與當(dāng)前惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

持續(xù)的漲勢(shì)也被胡光宇認(rèn)為是市場(chǎng)逐步接受漲價(jià)的表現(xiàn)。在前期市場(chǎng)，深圳客入場(chǎng)，投資客低價(jià)囤房，本地的剛需也慌忙入市，但改善型的需求則對(duì)于陡增的樓價(jià)保持觀望。當(dāng)前，隨著入場(chǎng)深圳客的減少，樓價(jià)穩(wěn)增勢(shì)頭進(jìn)一步穩(wěn)定，改善型的需求群體逐漸認(rèn)可市場(chǎng)價(jià)值并入市置業(yè)。

近期在河南岸宏益花城置業(yè)的劉貴平就直言，破萬(wàn)的價(jià)格對(duì)比前期是貴了，但是買(mǎi)房永遠(yuǎn)都是這樣子，反正是自己住，只要家人住得舒服和方便價(jià)格能承受就行。

C.800萬(wàn)平方米新房將入市供應(yīng)量放大制約樓價(jià)上漲

回顧今年樓市的發(fā)展過(guò)程，年初還一度為庫(kù)存所惱。彼時(shí)惠州庫(kù)存達(dá)到1665萬(wàn)平方米的高位，在廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)指南中，惠州被列入一類城市，去庫(kù)存壓力巨大。

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存的多項(xiàng)措施落地實(shí)施，樓市轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)銷售量的持續(xù)放大迅速化解著高庫(kù)存。截至6月初，惠州全市庫(kù)存數(shù)降至1297萬(wàn)平方米，結(jié)合去年5月以來(lái)惠州連續(xù)10個(gè)月月均破100萬(wàn)平方米的去化速度，全市去庫(kù)存周期當(dāng)前已降至8個(gè)月，具體到惠城區(qū)則降至6個(gè)月，均回歸至合理范圍。

盡管樓市去庫(kù)存表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，但在采訪中，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人反復(fù)強(qiáng)調(diào)這僅為動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，后續(xù)庫(kù)存壓力仍然存在。

據(jù)惠州中原監(jiān)測(cè)顯示，進(jìn)入下半年，惠州樓市將迎來(lái)800多萬(wàn)平方米新房源面積，惠城仲愷和惠陽(yáng)大亞灣再度成為供應(yīng)要地。

具體的供應(yīng)表現(xiàn)顯示，惠城的仲愷在下半年將分別推出209萬(wàn)平方米和40萬(wàn)平方米新房。在惠州城區(qū)又以江北及惠博片區(qū)和金山湖為甚，共計(jì)超過(guò)100萬(wàn)平方米。惠陽(yáng)大亞灣在經(jīng)歷長(zhǎng)周期的供應(yīng)淡季后將迎來(lái)爆發(fā)，分別推出174萬(wàn)平方米和200萬(wàn)平方米的新單位，有力補(bǔ)充著片區(qū)存量不足的局面，龍光城和碧桂園都將持續(xù)發(fā)力。

記者同時(shí)也注意到，在行業(yè)對(duì)于上半年市場(chǎng)的行情分析中，深圳客持續(xù)入場(chǎng)掃貨是關(guān)鍵，但供應(yīng)量的不充裕則進(jìn)一步激化了供需之間的矛盾。其中，市嘉盛美業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司首席分析師陳錦祥就認(rèn)為，根據(jù)前兩年的市場(chǎng)表現(xiàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都減緩了開(kāi)發(fā)腳步，導(dǎo)致年初的新貨供應(yīng)減少，整個(gè)上半年的推貨規(guī)模同樣有限。

具體在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，整個(gè)上半年惠州房源供應(yīng)面積僅為400萬(wàn)平方米。而同時(shí)期的銷售面積則迫近900萬(wàn)平方米，這很大程度上加劇了市場(chǎng)供需關(guān)系的緊張。

“雖然市場(chǎng)面臨著‘金九銀十’，以及第四季度的交易高峰期，但供應(yīng)量的激增將有效制約樓價(jià)的再上揚(yáng)。”胡光宇結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)情況如是表示。胡光宇說(shuō)，仍回歸到供需兩端，深圳客主力撤場(chǎng)，持續(xù)放大的消費(fèi)需求不再，另外供應(yīng)量放大，這“一減一增”使得存量壓力又將再度成為市場(chǎng)的主題。

面對(duì)持續(xù)放大的供應(yīng)，市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)下滑?胡光宇直言空間不大。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在自身運(yùn)營(yíng)趨緊的過(guò)程中才可能會(huì)甩貨，出現(xiàn)頻繁降價(jià)局面。但結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)，半年來(lái)的高額銷售已經(jīng)讓多數(shù)企業(yè)擺脫了前期的資金泥潭，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)良好，自然會(huì)著力塑造和堅(jiān)守市場(chǎng)的價(jià)值。