從散售轉(zhuǎn)型自持后，SOHO中國營業(yè)收入及凈利潤連續(xù)三年下滑，今年該公司再次開啟售樓模式，不僅是公司對利益的追逐，更像是潘石屹對財務(wù)報表的一次妥協(xié)。7月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，將旗下SOHO世紀廣場項目以32.97億元售出，這是潘石屹決定出售部分持有物業(yè)后賣掉的第一個項目。業(yè)內(nèi)人士分析認為，一方面持有巨大的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，另一方面是逐年下滑的業(yè)績，兩者的巨大反差，讓掙慣了快錢的潘石屹在過去的四年中一定很寂寞。

重新開始賣樓

“SOHO中國打算將公司個別成熟的、滿租的非核心資產(chǎn)拿出來銷售。”在今年3月的業(yè)績會上，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，既然市場給了這么好的機會，能賺錢就賺錢。而當(dāng)時，以北京、上海為代表的重點城市房價正經(jīng)歷一波上漲。

位于上海的SOHO世紀廣場是第一個被列入出售清單的項目，歷經(jīng)近四個月時間，這棟自持物業(yè)終究還是被賣了。7月29日晚，SOHO中國有限公司發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司與買方(獨立第三方)訂立協(xié)議。據(jù)此，SOHO中國同意按代價人民幣32.22億元(經(jīng)扣除增值稅)向買方國華人壽保險股份有限公司出售SOHO世紀廣場，折合單價達到7.67萬元/平方米。

對于此事件，SOHO中國表示，有見中國近期房地產(chǎn)市場發(fā)展，經(jīng)參考該物業(yè)將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金及毛利潤，出售事項為集團以公平值變現(xiàn)其于該物業(yè)所作投資的良機。此外，經(jīng)考慮該物業(yè)僅占集團持有的所有投資物業(yè)組合的可租總面積約3.7%，董事會認為，出售事項對集團的總租金收入的影響極微。未來該公司仍將堅持在北京、上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略。

轉(zhuǎn)型后業(yè)績差強人意

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，SOHO中國重新開始銷售，一方面的原因是整體樓市走強，出售部分自持物業(yè)可以降低潛在的金融風(fēng)險;另一方面，則是轉(zhuǎn)型后差強人意的業(yè)績表現(xiàn)。

北京商報記者查閱SOHO中國近年財報顯示，2015年該公司營業(yè)額約為9.95億元，較2014年約60.98億元下降約51.03億元，下降約84%。主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變。

事實上，自從SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型自持之后，該公司業(yè)績逐年下滑，且下滑幅度不斷加劇。按照近幾年來SOHO中國業(yè)績的下滑速度，SOHO中國的未來預(yù)期并不容樂觀。據(jù)了解，SOHO中國從2012-2015年四年的時間里，公司各項盈利指標(biāo)一路下行。其中營業(yè)額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%。

不僅僅是營收，凈利潤也呈現(xiàn)同一趨勢。四年來，公司除稅前溢利分別為181.95億元、124.7億元、66.89億元和14.07億元;同比跌幅分別為31%、46%和79%;公司股東應(yīng)占溢利分別為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%;每股基本盈利亦從2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

潘石屹選擇妥協(xié)?

盡管SOHO中國表示出售SOHO世紀廣場項目不會改變公司目前繼續(xù)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的戰(zhàn)略，此次重啟銷售，或許不是SOHO中國再次走向轉(zhuǎn)型之路的信號，但這也意味著，潘石屹對轉(zhuǎn)型陣痛的一次妥協(xié)。

此次SOHO世紀廣場是潘石屹決定出售部分非核心資產(chǎn)后出售的第一個項目，至于是否還將繼續(xù)銷售物業(yè)，今年3月時，SOHO中國CEO張欣曾表示，對哪些物業(yè)以百分之多少比例銷售是沒有目標(biāo)的，市場行情好時銷售非核心資產(chǎn)，也是從公司角度考慮的，這種方式并不是不常見的，世界上很多公司在適當(dāng)時候也都有資產(chǎn)調(diào)整計劃。SOHO方面稱，未來，SOHO將堅持在北京、上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略，并進一步發(fā)展全新的共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。

值得一提的是，SOHO中國公告披露，根據(jù)SOHO世紀廣場2015年底的賬面值及SOHO根據(jù)協(xié)議收取的代價，預(yù)期公司將自出售實現(xiàn)毛利潤約5.02億元，所得款項凈額用做一般營運資金。對于所得資金用途，SOHO中國在接受北京商報記者采訪時并未給予明確回復(fù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，SOHO中國出售部分物業(yè)可以回籠資金，后續(xù)可能對包括創(chuàng)業(yè)類型的辦公物業(yè)進行收購、尋找新的項目進行投資或者進行新業(yè)態(tài)的布局，同時繼續(xù)持有核心優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，這也是SOHO中國在轉(zhuǎn)型中的一次修正。