環京樓市誰是接盤俠

投資客從“京東”轉向“京南”

在北京，一套房平均總價已超過500萬元，加上有限購政策，使得環京樓市不僅成為剛需自住外地人的選擇，也是投資客的投資目標，他們都希望能搭上北京“大七環”這趟車。

燕郊：價格優勢逐步喪失

去年北京城市副中心的消息正式發布后，緊鄰通州的燕郊樓市迎來了一輪瘋漲。一年前，市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在，不光新盤開盤的少，而且二手房價格大多數超過23000元/平方米，個別房源甚至直逼3萬元/平方米。

燕郊，過去是承接北京外溢的居住需求，而今房價經歷多輪連續上漲，投資需求快速攀升。在新房供應斷頓的情況下，原本流動性很差的二手房市場開始活躍起來。“燕郊一直有不少投資客。2014年之前，好多業主因為住在北京市區內，就直接把鑰匙給我們，但當時一個月也帶看不了幾戶。現在可是大不一樣，上周我們門店就成交好幾套。”燕郊一家房地產中介經紀人向北京晨報記者表示，現在區域內新房供應量很少，在售的70年產權新房項目可能不到3個，即使有新項目在售，推出的房源也不多。

燕郊房價已經破2萬、奔3萬，所謂的百萬元置業京東的時代已經遠去。“燕郊均價一年同比上漲幅度接近70%，單套總價已經兩三百萬了。不過，燕郊與環京的其他區域相比，配套等各方面都比較成熟，自住剛需的人比較多，脫手更容易。就是不知道還有多少上漲空間，不太敢冒險投資購買。”市民陳女士的擔心，或許意味著， 在投資客眼中，燕郊的價格優勢已逐步喪失。

香河：營銷套路加劇購房恐慌

去年與燕郊一起火起來的，還有大廠和香河，這三個地方，被合稱為“北三縣”。就在最近一年的時間，大廠的房價奔2萬，香河的房價也從不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。大廠和燕郊一樣，新盤項目少之又少;香河項目一開盤，售樓處就出現“爆滿”場面。

“上次來看的時候才6000多，現在都13000，有的盤都15000，后悔當時沒買啊。”市民蔣女士近日看到一位銷售在朋友圈發出信息，稱“接內部通知，香河房價20至22日起，每平方米整體上漲1000元，從此香河再無低于15000元/平方米的樓盤”。上周末，蔣女士特意前往香河看盤，“我這次排了個號，等候正式開盤的通知。聽說選房的時候更夸張，必須得速戰速決。停留的時間如果太長，還會被帶出場，喪失購房資格。”

所謂的“每平米上漲千元”是真的嗎?香河一樓盤的銷售人員稱，類似的漲價消息只是銷售的手段之一，選房時要求嚴苛，也是在營造壓迫、恐慌的氛圍，“這就是一種套路”。“潛規則”加劇購房的恐慌，香河的未來發展如何?一位房地產中介管理層人員向北京晨報記者透露，公司已經打算近期進入香河市場，“看一個區域的房地產情況，其中一點就是要關注當地的二手房中介門店情況。”

京南：房價比發展先行

以燕郊為代表的“北三縣”房價打著滾兒的上漲，加之推出的新盤不多，投資客的目光從“京東”轉向“京南”。同屬于空港經濟輻射區，固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛入房價快車道。

趙女士今年4月在永清投資買了兩套房，投資的目的很簡單，就是為了給家里的100多萬元現金保值增值。通貨膨脹和噌噌上漲的房價，因為擔心存在銀行里的錢貶值，趙女士選擇了她最信任的投資渠道——買房。4月份，在同學的勸說下，趙女士前往永清買房，選房當天，售樓處堪比春運，“一批批的放人進去，選房的時候根本容不得多想，銷售人員使勁催，整個過程下來估計就幾分鐘，跟搶白菜似的，當時還有人因為沒搶上房在售樓處吵架。”

談起“搶房”之旅，趙女士有些“后悔”，她認為當時并非理性選擇的結果，“到現在我依然感覺這房買得稀里糊涂的，而且小區周邊特別荒，什么配套都沒有。”不過，25日，趙女士接到銷售人員電話，稱房價已經從她當時買的8000多元漲到12000左右，她又覺得“值了”。

就京南的三個區域而言，固安樓市比較成熟，價格相對較高，涿州和永清房價目前低于固安。業內人士指出，盡管未來在規劃及發展上有利好，但京津冀一體化及空港經濟區的概念已炒作多年，區域的發展尚未產生真正的利好效果，“發展未現利好，房價已經先行。”

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“廊七條”會影響房價嗎？

“北三縣”、固安、永清都歸屬于廊坊市。繼4個月前的“廊九條”之后，8月17日廊坊市政府官網掛出《廊坊市人民政府關于進一步規范廊坊市區房地產市場秩序的通告》(簡稱“廊七條”)，接連的調控會影響“北三縣”的房價嗎?

“廊七條”中規定，開發商在銷售過程中必須向購房者出示預售許可證;一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售;并在簽約30天內辦理網簽合同。

在業內人士看來，規定如果真正執行，對區域內的樓市或有較大影響，“在環京區域，違規銷售并不少見，比如有的開發商會在未取得預售資質時便開始違規收取排號費。甚至有的開發商還未開工建設就開始收取首付款，首付款收取一年之后才簽署正式網簽合同。政策的執行會讓市場更規范化，但能否影響房價還有待觀察。“至少從燕郊市場來看，賣房的人少，顯得買房的人多，價格顯然很難下來。”一位房地產中介經紀人表示。

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投資者：未來的接盤俠是誰？

環京樓市的暴漲超出很多人的想象，而且目前也沒有剎車的跡象。雖然經過這一輪上漲，投資門檻已經高出了不少，但過去一年房價的漲幅讓有一部分閑錢的人心動，想要出手享受上漲的福利。環京樓市是否還有上漲空間?未來的接盤俠會是誰?

“北三縣等北京周邊的市場，可能還是有炒的因素，我個人不是那么看好。燕郊現在還好一點，其他幾個還是有一些風險。像張家口等區域房價更是難起來，差不多半年都是雪季，光是供暖費的開支都不少。”鏈家首席內容官徐東華透露，如果想去一個自己并不十分熟悉的地方置業，得觀察該區域是否有房地產中介，以及中介的業績水平，因為中介決定了市場是否有投資退出的機制。

“對這些區域來說，房價上漲早已超出了當地人的購買能力，巨大的市場存量只能依靠外部投資需求來解決。”一位業內分析人士表示。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，對于環京區域要區別對待，燕郊和通州較近，有較好的市場潛力;大廠和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒跟進;懷來和永清相對比較陌生，難以形成市場熱點，此類城市后續成長性會相對較小，投資需謹慎，“這一波購房者中，還是有人會高價接盤，但風險比較大。”

自住者：配套什么時候到位？

環京區域的樓市雖然有較大的投資屬性，但同時也承擔了部分自住需求，比如剛需外地人群、度假養老人群等。但是，從目前的情況來看，大部分區域還處于開發建設中，尚無相應配套。

對于環北京各區縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎設施建設、職能調整、產業遷移、人口分流等問題，即使有中央層面的協調，規劃的落實也都需要時間。鏈家首席內容官徐東華直接表示，如果這些區域想借勢環京發展，待配套基本成熟，“估計得20年。”

配套的成熟與房價也息息相關。一位業內人士分析，環京區域若想獲得長足發展，首先要提升其產業經濟狀況及商業配套情況，只有自身產業獲得發展，房價上漲才有內生動力，否則樓市“虛火”越旺，則越會掏空城市發展的動力。亞豪機構市場總監郭毅也認為，雖然環北京區域承接疏散北京資源的消息利好，但如果沒有大的、特別是政府推動的大項目，地方的各種配套設施就不會那么容易發展起來，也就不可能給區域帶來特別大的拉動。