與去年相比，因政策效果開始釋放，今年銀川樓市整體出現回溫跡象。然而，市場起伏不定、結構性供需矛盾突出，特別是商業營業用房去化壓力巨大等問題仍然凸顯。業內人士認為，三四線城市要重點控制大型商業綜合體的開發力度，相關部門應給予分類指導，引導商業地產加速轉型，房企也應順勢而為，精耕細作，優化產品結構和商業模式，開發新引擎。

受政策刺激影響，今年以來，銀川市房地產各項指標均出現回溫跡象。然而，回暖并不均衡，也不穩定。銀川易大融創營銷策劃有限公司董事長易榮華說，下半年以來，市場又進入低迷時期，特別是二手房市場，一個月沒開單的中介比比皆是。

受此影響，房地產開發資金依然趨緊。據銀川市統計局數據顯示，上半年，銀川房地產企業實際到位資金比上年同期下降18.5%，市轄區房地產開發資金來源同比減少23.8%。與此同時，隨著房地產開發企業房屋竣工面積的不斷加快，而現房消化速度有限，導致銀川商品房待售面積持續增長。銀川市住房和城鄉建設局局長劉鵬說，目前全市商品房供應總量已趨于飽和，但前期房地產市場供應過大，化解庫存壓力依然很大。

記者采訪了解到，近年來，當地政府通過招商等途徑，引進不少外地大企業入駐銀川，造成目前市場上大量出現商業綜合體，而且單個項目往往體量很大，動輒幾萬平方米的不在少數。

數據顯示，上半年在銀川市轄區商品房待售面積中，住宅同比與去年同期持平，但商業營業用房112萬平方米，同比增長了70.6%。

“這表明銀川市房地產市場供給存在結構不合理現象。”劉鵬說，近年來，銀川市商業營業用房、別墅、高檔公寓比例大，也在一定程度上導致了房地產市場供求關系的失衡，而且商業地產開發量過大，空置時間較長，無法做到快速去庫存。

曾經“遍地開花”的商業地產成為如今去化道路上的“老大難”。據一些地產商、營銷企業負責人透露，從2013年起，商業地產銷售難度就開始增加，除了個別地段好、有產品特色的商業綜合體發展平穩以外，很多商業綜合體招商非常困難，大量空置。

“10個綜合體中，有兩三個不虧就不錯了，特別是公寓市場嚴重供大于求，目前除了極個別重點學區房以外，大部分公寓都滯銷嚴重，租金也由原來的一年2萬，跌倒現在的1萬3左右，商鋪的回報周期也延長到25年。”易榮華說。

近年來，銀川市很多小區周邊開發的沿街商鋪數量也不小。記者近日走訪部分社區商圈發現，貼有“尋租”廣告的門面并不罕見，而且昔日常看到的“轉租”也悄然變為“招租”。

一些業內人士認為，如今房地產市場已經進入低成長時代，且不可能再回歸高速發展，房企應盡快轉型，找準特色定位，相關部門也應繼續延續政策紅利，消化市場存量，特別是對于商業地產應在合理規劃、控制總量的同時，進行分類指導，提高區域類商業的吸附能力，營造良好的商業環境。

優化商業地產布局和功能是下一步銀川市的重點工作。劉鵬說，要通過整合市場優質資源來盤活現有商業地產存量，對已建成的商業地產項目，鼓勵企業引進新型業態;對未開發的商業業態，引導企業進行業態布局、商業功能調整，最大程度符合市場需求。

業內人士認為，合理控制土地供應是關鍵。寧夏世和房地產集團有限公司銷售經理蔣茂年說，目前市場已經飽和，如果不進行源頭控制，必然會有風險投資。

“應對商業用地進行限制，這塊地將要建成什么需要政府審批，相關部門應進行市場調研，合理規劃。此外，還應對開發商資質有一定限制，避免爛尾跑路等情況出現。”蔣茂年說。

寧夏美林房地產公司負責人鮑強說，在重點控制大型商業綜合體開發力度的同時，還要引導一些綜合體趕快轉型，鼓勵發展新興特色商業，停止延續原有的商業模式，防止過剩帶來的惡劣影響。

“商業房是在剛改之上進一步追求財富，為了去庫存，政府不可能也不應當進行直接補貼，而且商業的核心是保值升值，政府可根據城市版塊發展，進行主題指導，填補商業空缺，提高區域類商業的吸附能力，營造良好的硬件條件和經商環境。”易榮華說。

除此以外，房企自身也應根據自身情況找準特色，挖掘教育培訓等剛性需求，并優化產品結構，練好內功，才可能引領和刺激新的消費需求。