近日，一篇《鄭州一重點樓盤挖坑即排號待售 房管局：肯定沒證》為題的報道引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。新華社“中國網(wǎng)事”記者調(diào)查了解到，未取得商品房預(yù)售許可證便展開銷售的情況在多個城市存在。有關(guān)人士認(rèn)為，違規(guī)預(yù)售既擾亂了市場秩序，也給購房者帶來潛在的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，易引發(fā)系列糾紛，建議有關(guān)部門切實履行職責(zé)，加強(qiáng)房企信用體系建設(shè)，提高購房者法律意識，減少購房風(fēng)險，維護(hù)消費者利益。

樓盤挖坑即預(yù)售 購房者：很多人都想買

據(jù)媒體報道，河南省鄭州市經(jīng)三路與廣電路口的“華爾中心”項目涉嫌違規(guī)預(yù)售，該項目工程目前僅是一巨大的基坑。

記者6日來到鄭州市經(jīng)三路與廣電南路交叉口的“華爾中心”售樓部，一個巨大的沙盤呈現(xiàn)在眼前，幾棟高樓模型非常漂亮，售樓人員神采奕奕地向顧客介紹著樓盤的優(yōu)越位置、配套設(shè)施、戶型等。而事實上，這個樓盤的基坑都沒挖好，未開工建設(shè)。據(jù)售樓部工作人員介紹，該項目可能九月底正式開工，到2018年底交房。

“先交5000元的定金排號，到9月20多號確定選房，再交15000元，等于說是20000元的定金，到取得預(yù)售證之后再簽正式的購房合同。”售樓部工作人員說，他們稱這種方式為“內(nèi)部員工認(rèn)購”。

鄭州市房管局此前發(fā)布的《關(guān)于購買預(yù)(銷)售商品房的風(fēng)險警示》中稱，“五證”不齊全的房屋多采用團(tuán)購、認(rèn)購、認(rèn)籌、低價、預(yù)付等方式收取不等的預(yù)訂款，多數(shù)沒有簽訂書面協(xié)議，此類交易行為后期風(fēng)險非常大，容易造成消費者房財兩空的局面。

一位購房者在“華爾中心”定了一個40多平方米的公寓，主要用于投資。他說，現(xiàn)在鄭州沒證預(yù)售的很多，但很多人都想買。

售樓人員也在不斷向購房者介紹，“旁邊的樓盤，你可以去問，去年年底開盤時9500元一平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到15000元了，你的錢放銀行也是貶值，買套房一年賺一半。”

違法成本低、客戶有需求 違規(guī)預(yù)售屢禁不止

據(jù)鄭州市房管局提供的《關(guān)于“金科城”“華爾中心”項目涉嫌違規(guī)預(yù)售問題的情況說明》，在接到有關(guān)方面投訴后，鄭州市房管局監(jiān)察支隊9月6日到“金科城”項目現(xiàn)場向公司開具了《行政執(zhí)法調(diào)查通知書》，要求公司提供相關(guān)資料，并針對網(wǎng)絡(luò)、媒體等反映的相關(guān)問題向房管局說明情況，接受調(diào)查。下一步，如查實存在違規(guī)行為，鄭州市房管局監(jiān)察支隊將依法依規(guī)對“華爾中心”“金科城”項目開發(fā)公司進(jìn)行處理。

據(jù)了解，兩個項目近期被媒體曝光的時間分別是8月30日和9月3日，目前鄭州市房管局的回復(fù)仍是“正在調(diào)查”。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，無證銷售的原因主要是開發(fā)企業(yè)違法成本太低，雖然上限處罰，但和企業(yè)所得不成比例;另外，如果無證銷售處于開發(fā)階段的末期，前期預(yù)防存在一定的難度，也是原因之一。

鄭州市房管局2015年8月份通報的該年度上半年22起違法、違規(guī)行政處罰案件中，17起屬于沒有預(yù)售證就賣房，而罰款金額在6萬至10萬不等。

云南凌云律師事務(wù)所律師孫文杰介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》之后，按開發(fā)商提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，才能辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。網(wǎng)上曝光的“鄭州重點樓盤才挖坑就排號待售”明顯不符合《商品房預(yù)售許可證》的取得條件，屬于違規(guī)預(yù)售。

孫文杰介紹，我國商品房預(yù)售市場起步較晚，法律規(guī)范不完善，各地方發(fā)展不平衡，有的地方主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營和管理活動處于混亂狀態(tài)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現(xiàn)象。

北京恒都律師事務(wù)所律師張力明認(rèn)為，與被查處后所承擔(dān)的法律后果相比，通過違規(guī)預(yù)售提前回籠的資金收益以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險所得的收益更多，開發(fā)商違法成本低致使其明知違規(guī)而愿意冒險。此外，部分購房者寧愿冒風(fēng)險爭取未來可能的增值，還有部分購房者在購買房產(chǎn)時貪圖“小便宜”，明知房產(chǎn)沒有預(yù)售權(quán)還要購買也是造成案件多發(fā)的主要原因。

專家：有關(guān)部門應(yīng)切實履行職責(zé) 保護(hù)購房者利益

“消費者購買無《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等預(yù)售證的商品房潛藏著不可預(yù)知的風(fēng)險。”孫文杰說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開始預(yù)售房屋，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂、隨意挪用購房款等問題，將給購房者帶來很大的風(fēng)險，甚至可能造成極大的社會危害。

鄭州市房管局表示，一方面將建立開發(fā)企業(yè)信用檔案，把違規(guī)銷售情況逐一記錄，定期公布企業(yè)信用得分，引導(dǎo)群眾購買講信用品牌好的項目;另一方面將加大市場監(jiān)察力度，定期不定期組織人員到項目現(xiàn)場進(jìn)行巡查檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，及時處理。

孫文杰建議加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，讓違規(guī)者望而生畏。針對未取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，他建議有關(guān)部門要求開發(fā)商分別在項目建設(shè)地和項目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，并注明：該項目尚未取得商品房預(yù)售許可證，不具備預(yù)售條件，不能進(jìn)行排號、入會、預(yù)售等活動，不能收取定金、誠意金、保證金、會費、預(yù)付款等各種形式的費用。

“關(guān)鍵還是有關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)管和執(zhí)法力度，對違規(guī)預(yù)售開發(fā)企業(yè)及時查處。”張力明認(rèn)為，購房者挑選所購房屋位置、壓低價格固然重要，但也要時刻警覺，增強(qiáng)法律意識，在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語，在簽署合同時認(rèn)真審查條款。