樓市接力還看不到最后一棒

“未來部分城市成交下滑是大概率事件”

夏天已經(jīng)過去，但樓市似乎還未“換季”。8月份全國100個(gè)城市新建住宅均價(jià)繼續(xù)上漲，庫存量連續(xù)下跌超過10個(gè)月。高燒的“樓市”，不僅僅是改善型需求的支撐，也與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期投資回報(bào)率下降、大量資金涌入樓市有關(guān)。對(duì)于后市，專家認(rèn)為，部分城市成交下滑是大概率事件，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，價(jià)格總體上會(huì)繼續(xù)上漲。

樓市熱度向杭州武漢傳導(dǎo)

“9月18日杭州某樓盤開盤，300多套房源引來2000人爭搶。”樓市熱度已經(jīng)從一線城市傳遞到南京、蘇州、廈門、合肥這樓市“四小龍”，現(xiàn)在又開始向杭州、武漢等二線城市傳導(dǎo)。

中國指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲13.75%，漲幅亦擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)持續(xù)上漲，庫存量卻在連續(xù)下跌。截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。今年前8月，全國35個(gè)城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態(tài)勢，若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)13個(gè)月的庫存同比下跌。

而一線城市新房庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)，已開始傳導(dǎo)到二手房市場中，進(jìn)而使得二手房的價(jià)格也呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。不過，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

購房者“有被裹挾的感覺”

“你買的時(shí)候幫我買一套就行，我就不用專門跑一趟了。”掛完一位重慶朋友的電話，文宇(化名)又計(jì)算了一遍，如果買一套朋友口中的公寓，租金回報(bào)率大約能在5%左右，“現(xiàn)在買理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率能到5%就不錯(cuò)了，何況房子還可能保值增值。”經(jīng)過今年上半年的瘋漲，文宇已經(jīng)嘗到了買房的甜頭，她在合肥購買的房子，價(jià)格漲幅已經(jīng)超過50%，“股市行情不好，就把錢撤出來了。北京的房價(jià)太貴，就跟著朋友去二線城市買。”文宇再三表示，自己并非投資客，只是跟隨著周圍人的腳步在買買買，“有一種被裹挾的感覺。”

雖然文宇一再與投資客撇清關(guān)系，但她實(shí)際上已經(jīng)是名副其實(shí)的投資客，她的心態(tài)，也是部分投資客的心態(tài)。寬松的貨幣環(huán)境、銀行信貸政策對(duì)樓市的支持、股市和債市的不穩(wěn)定等，導(dǎo)致資本進(jìn)入上漲預(yù)期較強(qiáng)的樓市。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也認(rèn)為，民間投資可選擇的投資領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險(xiǎn)的狀況。

房價(jià)上漲可能引發(fā)資源配置不當(dāng)

今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與2009年有相似之處，都是貨幣政策寬松、在政策的刺激下，房地產(chǎn)很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地產(chǎn)市場沒有如今的庫存問題，且從房價(jià)的絕對(duì)值來看，很多城市房價(jià)在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。而今年的市場是，一線城市限購帶動(dòng)了熱點(diǎn)二線城市，熱點(diǎn)二線城市的升溫正逐漸傳導(dǎo)給其他二線城市，而真正需要去庫存的三四線城市卻并沒有想象中的火熱。“熱傳遞”能否把二線城市的熱量傳到三四線城市，還尚未可知。

房價(jià)的過快上漲，也可能引起市場的不良反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)持續(xù)、過快上漲，可能引發(fā)資源配置不當(dāng)，同時(shí)高房價(jià)會(huì)擠壓當(dāng)?shù)鼐用衿渌I(lǐng)域的消費(fèi)支出，進(jìn)而影響相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房價(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，“信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束;房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線城市，銀行對(duì)三四線城市應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。”

“價(jià)格下滑的可能性不大”

樓市高燒會(huì)延續(xù)多久?這是眾人最為關(guān)心的話題。美國評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價(jià)格上漲，未來12個(gè)月內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但價(jià)格下滑的可能性是不大的。市場交易不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的下跌，價(jià)格總體上會(huì)繼續(xù)上漲。部分投資客也會(huì)對(duì)房價(jià)上漲帶來的盈利空間擴(kuò)大有更大的市場信心。”

馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，凡是土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房價(jià)趨穩(wěn)是大概率，“比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價(jià)表現(xiàn)搶眼，但在未來供應(yīng)沒有問題的情況下，這三個(gè)城市的房價(jià)已經(jīng)走到了盡頭。”

北京晨報(bào)記者 楊奕

“未來，無論是股市還是債市，大家能做的，應(yīng)該是降低預(yù)期，保持一個(gè)良好心態(tài)。”早在9月初，深圳某基金公司的投資總監(jiān)就曾在小范圍內(nèi)表示，在全球資產(chǎn)荒大背景下，A股未必能獨(dú)善其身。

投資總監(jiān)謹(jǐn)慎的言語中，透露著些許的悲觀。但綜觀今年以來的A股市場，又有多少投資者享受到了賺錢的快感?截至上周收盤，上證綜指從年初的3539.18點(diǎn)一路震蕩至3002.85點(diǎn)，今年以來累計(jì)跌幅15.15%。這還不算年初股指曾最低見2687.98點(diǎn)。

深圳市場也是一樣。深成指從年初的12664.89點(diǎn)，最低見8986.52點(diǎn)，累計(jì)跌幅17.45%。盡管市場中也有股票創(chuàng)出歷史新高，但更多的個(gè)股卻在不斷試探投資者的底線。“大半年的時(shí)間都在補(bǔ)年初的巨虧。”一位職業(yè)股民這樣說。

“老百姓根本不看基金，比1000點(diǎn)那會(huì)兒還難賣!”中秋節(jié)期間，一位基金公司銷售人員對(duì)北京晨報(bào)記者表示，過去一年，市場經(jīng)歷了三次大幅調(diào)整。許多投資者談股色變，不愿意再買股票和基金，尤其是股票型基金。

怎樣能讓投資者的資產(chǎn)保值增值?公募基金們也是絞盡了腦汁。今年下半年以來，一批財(cái)富管理公司掀起一輪定投熱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來參與基金智能定投的財(cái)富管理公司已經(jīng)超過120家。

“定投的最大好處是攤薄投資成本，避免擇時(shí)風(fēng)險(xiǎn)，幫助投資者穿越牛熊。”天相投資研究中心經(jīng)理賈志表示，投資者在投資時(shí)最大的困惑就是何時(shí)買?買什么?何時(shí)賣?“聰明的基金定投策略，能幫助投資者弱化買點(diǎn)，能攤薄成本。”不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，智能定投若想成功，必須立足于一個(gè)完整的牛熊周期。從A股的經(jīng)驗(yàn)來看，至少持有5年至7年。

北京晨報(bào)首席記者 王潔

網(wǎng)貸(P2P)行業(yè)泥沙俱下的時(shí)代仍在繼續(xù)：不僅因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入洗牌時(shí)期，更因?yàn)楸O(jiān)管部門已經(jīng)下發(fā)了正式的監(jiān)管細(xì)則。盡管距離監(jiān)管的真正落地尚有一年的時(shí)間，但行業(yè)內(nèi)“網(wǎng)貸已死”的言論不絕于耳。大浪淘沙下，P2P是否還能承受得起投資的重?fù)?dān)呢?

“資金必須在銀行存管、取得ICP牌照、個(gè)人在單個(gè)平臺(tái)和所有平臺(tái)貸款數(shù)分別不超過20萬和100萬，這三條新規(guī)已經(jīng)成了P2P行業(yè)最起碼的門檻。”一位P2P業(yè)內(nèi)人士坦言，8月份監(jiān)管層下發(fā)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》算得上是“史上最嚴(yán)”監(jiān)管細(xì)則，這將會(huì)加劇P2P行業(yè)洗牌。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來P2P行業(yè)可能只剩下十幾家平臺(tái)。

P2P行業(yè)洗牌并非新規(guī)出臺(tái)才出現(xiàn)。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在新規(guī)出臺(tái)前，P2P平臺(tái)就已經(jīng)從最高峰的7000多家，下降至今年8月底的2235家。倒閉的理由則從“詐騙、跑路”變?yōu)?ldquo;經(jīng)營不善”。

不過，這并不意味著P2P理財(cái)已經(jīng)喪失了投資價(jià)值。在盈燦咨詢分析師張葉霞看來，如果選擇相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)，相對(duì)于銀行等理財(cái)渠道，P2P理財(cái)仍可達(dá)到財(cái)富增值的目的。“有顯赫股東背景的、已經(jīng)做大的品牌相對(duì)穩(wěn)定。”張葉霞表示，普通投資者可將P2P作為資產(chǎn)配置中的一部分，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力來決定配比。“P2P平臺(tái)總體風(fēng)險(xiǎn)還是比股市要小一些。”

據(jù)了解，目前大型P2P平臺(tái)的收益率普遍在7%到8%之間。