10月8日起，上海全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。截至今年7月，全國已經(jīng)有170個(gè)地市、1400多個(gè)縣區(qū)開始不動產(chǎn)登記。

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)，以此為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)稅再度成為社會熱議話題。

自2014年8月國務(wù)院法制辦公室公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》以來，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未實(shí)施之時(shí)，關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記或?qū)⑼苿臃康禺a(chǎn)稅出臺的討論就已沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

中國財(cái)稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文，此前曾在財(cái)政部條法司從事過財(cái)稅立法和政策研究工作，參與過7部財(cái)稅法律的起草和立法咨詢。針對房地產(chǎn)稅的種種猜測，施正文在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅開征是必要的，但一直沒有征收，其中一個(gè)重要障礙是不動產(chǎn)登記制度沒有建立起來。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序和整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅的征收過程是循序漸進(jìn)的。

如何征收尚不確定

在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅開征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

房地產(chǎn)稅，如果單純從字面上看，是針對房產(chǎn)和地產(chǎn)征收的稅種。現(xiàn)在受到熱議的“房地產(chǎn)稅”有特定內(nèi)涵，是指對房產(chǎn)、土地在保有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅改革的提出與推進(jìn)，其實(shí)已經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)長的過程。早在2003年，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中就提出了要求。

對于房地產(chǎn)稅，國家一直強(qiáng)調(diào)是“房地產(chǎn)稅改革”，實(shí)際上也就意味著這不單單是推出一個(gè)新稅種，而是作為我國稅制改革的一部分，對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制重新設(shè)計(jì)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有各環(huán)節(jié)、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目。

未來房地產(chǎn)稅將如何征收?公眾對相關(guān)核心問題十分關(guān)注，包括對增量征收還是存量征收、對所有住宅征收還是只針對高檔住宅、按人均面積還是家庭擁有房屋套數(shù)征收、房屋價(jià)值如何評估、稅率高低、優(yōu)惠范圍等。

業(yè)內(nèi)人士表示，這些問題目前尚無定論。“關(guān)于房地產(chǎn)稅的構(gòu)成要素，尤其是房地產(chǎn)稅的稅率、免征范圍以及征稅辦法等，還有不少爭議，需要通過進(jìn)一步討論研究后加以明確。”北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文說。

征收面臨不少障礙

“房地產(chǎn)稅的開征要以獲得房地產(chǎn)信息為基本前提。房地產(chǎn)稅是一種直接稅，它是直接向自然人征收的，所以把自然人的一些基本信息匯集起來有利于房地產(chǎn)稅的征收。比如個(gè)人所得稅在征收的時(shí)候，稅的征收分布在不同的機(jī)關(guān)中，無法對個(gè)人所得的收入信息進(jìn)行統(tǒng)一衡量，因此最終只是征收工薪稅，而不是直接稅。而房地產(chǎn)稅作為一種直接稅就需要對自然人的不動產(chǎn)進(jìn)行登記。”在施正文看來，目前征收房地產(chǎn)稅面臨著不少障礙。

對此，國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部博士生導(dǎo)師馮俏彬則認(rèn)為，目前，征收房地產(chǎn)稅在技術(shù)上沒有太大的困難，“因?yàn)檫@一項(xiàng)目相關(guān)部門已經(jīng)研究了很長時(shí)間，財(cái)稅界的理論研究也非常充分，包括各個(gè)國家的稅制比較等。在實(shí)踐方面，前幾年在一些地方也都模擬過，不存在太大的困難”。

“主要的阻礙在于，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要在全國范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)還沒有做成。”馮俏彬說，還有我們現(xiàn)在對于房地產(chǎn)稅的征收需要在政治上和社會上達(dá)成共識，各方面的不同意見需要有一個(gè)程序來整合，這需要一個(gè)公開、合理的機(jī)制，最終使房地產(chǎn)稅的征收能夠得到社會的認(rèn)可。

劉劍文則用“比較多”來形容目前征收房地產(chǎn)稅面臨的困難。

首先是民眾怎么看待房地產(chǎn)稅的主要功能問題。目前，房地產(chǎn)稅最受關(guān)注和熱議的功能是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，或者說直白一些，就是調(diào)控房價(jià)、抑制投機(jī)炒房。

在劉劍文看來，調(diào)控房價(jià)只是房地產(chǎn)稅的一個(gè)輔助功能。“決定房價(jià)的因素很多，不能在這方面對房地產(chǎn)稅寄予太高期望。房地產(chǎn)稅應(yīng)主要實(shí)現(xiàn)優(yōu)化地方稅體系、地方財(cái)政收入以及調(diào)節(jié)收入分配的功能”。

其次則是理念上的問題。“為什么要有房地產(chǎn)稅，它來解決什么問題?”劉劍文說，還有就是土地期限問題，土地使用權(quán)50年或者70年到期了，應(yīng)該怎么續(xù)，“在制度設(shè)定方面，就存在稅率、征收范圍等問題，比如是否要規(guī)定人均30平方米至50平方米以內(nèi)的房產(chǎn)不征稅，只對超出的部分征稅”。

房地產(chǎn)稅法仍在起草

在房地產(chǎn)稅何時(shí)征收的問題上，還有一個(gè)重要環(huán)節(jié)不可忽視，便是房地產(chǎn)稅立法。

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。同時(shí)，房地產(chǎn)稅法已列入全國人大常委會立法規(guī)劃。

今年7月2日，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅法仍在起草過程之中。

“有關(guān)部門一直在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。”劉劍文說。

據(jù)馮俏彬透露，按照原來財(cái)政體制改革的時(shí)間表和路線圖，是計(jì)劃在2017年落地，但是現(xiàn)在的情況看起來比較悲觀，主要是由于立法程序比較漫長而且各方意見不能統(tǒng)一，“因此2017年出臺的可能性比較小。在每個(gè)立法環(huán)節(jié)都很順利的前提下，2020年之前有望‘落地’”。

對此，劉劍文也認(rèn)為“短期恐怕無法落地”。不過對于落地時(shí)間則更為樂觀——最快半年之內(nèi)會“落地”，“目前草案已經(jīng)有了，還需要通過審議，按照立法程序要三審，最快明年提交全國人大審議，同時(shí)也要看社會共識等方面，綜合考量之后才能落地”。

據(jù)馮俏彬透露，房地產(chǎn)稅法起草據(jù)說可能有不同版本存在。

“具體通過時(shí)間不好估計(jì)。目前草案已經(jīng)有了，到了下決心的時(shí)候，要走全國人大的三審制程序，還要有征求意見，如果明年能夠提交全國人大審議，就已經(jīng)很快了。”劉劍文透露說。