國慶節(jié)前后短短10天內(nèi)，全國有21個熱點城市先后發(fā)布了以住房限購、限貸為主要特征的樓市調(diào)控政策，重點抑制非理性炒作，疏通樓市風險堰塞湖，最終實現(xiàn)穩(wěn)定樓市預期的目的。盡管有分析認為“兩限”可能會引發(fā)市場預期與政策預期反向變化，但實踐證明實施住房限購、限貸是當前抑制熱點樓市躁動的必然選擇。

本輪熱點城市房價短期內(nèi)大幅上漲，主要受到投資和投機炒作力量的驅(qū)動，與真實居住需求關系已經(jīng)漸行漸遠。房價上漲預期的自我強化加上杠桿資金的推波助瀾，如果任由市場自發(fā)演化，那么必然會陷入房價泡沫膨脹直至破滅的過程。年初以來熱點城市房價急劇上漲到“搶房”一幕的出現(xiàn)，顯示出房地產(chǎn)市場理性的逐步喪失。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價競購土地，還是賣方因房價上漲斷然違約，甚至還出現(xiàn)以離婚來規(guī)避地方政府住宅限購措施的現(xiàn)象，都可以歸結為市場非理性行為。因此躁動樓市內(nèi)在需要有效的行政干預措施，以控制樓市風險進一步集聚，同時又要避免市場大幅波動，而住房限購和限貸措施是短期降溫樓市最行之有效的政策工具。

為抑制房價過快上漲和打擊市場投機炒作，2011年1月26日，國務院常務會議明確熱點城市從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年，全國商品房銷售面積同比增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。2012年1月至3月，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，商品房銷售額下降14.6%，商品房均價略有回落。這些情況表明，住房限購和限貸措施能夠?qū)崿F(xiàn)樓市降溫而又避免市場大幅波動的政策目標。基于歷史經(jīng)驗，本輪升級版住宅限購、限貸措施出臺后，預計樓市預期將在短期內(nèi)趨向穩(wěn)定。

應該看到，當前我國熱點城市供求失衡并導致市場躁動的根本原因在于產(chǎn)權分布結構上的矛盾，而非總量上的供給缺口。而此前市場過分強調(diào)熱點樓市住宅的投資屬性，導致資金瘋狂追捧，促使房價上漲預期固化。因此，嚴禁各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場，讓熱點城市住宅回歸居住屬性，才能有效減少投資投機性資金對熱點城市住房價格的非理性炒作。不管如何，考慮到熱點城市住宅愈來愈強的金融投資屬性，實施嚴格的限購和限貸措施，抑制市場非理性炒作，不失為當前及未來一段時間防范金融風險的理性選擇。

當然，“兩限”政策措施也存在局限性。住宅限購措施存在時效的局限性;住宅限貸措施又可能因為各種表內(nèi)外杠桿資金、違規(guī)資金參與首付款、購房款，降低限貸政策對需求調(diào)節(jié)的實施效果。特別是在政策執(zhí)行過程中，各種五花八門繞開監(jiān)管的做法，實際上也使“兩限”政策成效大打折扣。因此，在嚴格實施“兩限”措施、盡可能堵塞房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞的同時，也需要適當擴大熱點城市土地供應并增加住宅建設總量，以達到穩(wěn)固樓市預期的目的。