經(jīng)濟參考報:抑制樓市躁動需要穩(wěn)定預(yù)期

國慶節(jié)前后短短10天內(nèi),全國有21個熱點城市先后發(fā)布了以住房限購、限貸為主要特征的樓市調(diào)控政策,重點抑制非理性炒作,疏通樓市風險堰塞湖,最終實現(xiàn)穩(wěn)定樓市預(yù)期的目的。盡管有分析認為“兩限”可能會引發(fā)市場預(yù)期與政策預(yù)期反向變化,但實踐證明實施住房限購、限貸是當前抑制熱點樓市躁動的必然選擇。

本輪熱點城市房價短期內(nèi)大幅上漲,主要受到投資和投機炒作力量的驅(qū)動,與真實居住需求關(guān)系已經(jīng)漸行漸遠。房價上漲預(yù)期的自我強化加上杠桿資金的推波助瀾,如果任由市場自發(fā)演化,那么必然會陷入房價泡沫膨脹直至破滅的過程。年初以來熱點城市房價急劇上漲到“搶房”一幕的出現(xiàn),顯示出房地產(chǎn)市場理性的逐步喪失。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價競購?fù)恋兀€是賣方因房價上漲斷然違約,甚至還出現(xiàn)以離婚來規(guī)避地方政府住宅限購措施的現(xiàn)象,都可以歸結(jié)為市場非理性行為。因此躁動樓市內(nèi)在需要有效的行政干預(yù)措施,以控制樓市風險進一步集聚,同時又要避免市場大幅波動,而住房限購和限貸措施是短期降溫樓市最行之有效的政策工具。

為抑制房價過快上漲和打擊市場投機炒作,2011年1月26日,國務(wù)院常務(wù)會議明確熱點城市從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年,全國商品房銷售面積同比增長4.9%,增速比上年回落5.7個百分點。2012年1月至3月,全國商品房銷售面積同比下降13.6%,商品房銷售額下降14.6%,商品房均價略有回落。這些情況表明,住房限購和限貸措施能夠?qū)崿F(xiàn)樓市降溫而又避免市場大幅波動的政策目標。基于歷史經(jīng)驗,本輪升級版住宅限購、限貸措施出臺后,預(yù)計樓市預(yù)期將在短期內(nèi)趨向穩(wěn)定。

應(yīng)該看到,當前我國熱點城市供求失衡并導(dǎo)致市場躁動的根本原因在于產(chǎn)權(quán)分布結(jié)構(gòu)上的矛盾,而非總量上的供給缺口。而此前市場過分強調(diào)熱點樓市住宅的投資屬性,導(dǎo)致資金瘋狂追捧,促使房價上漲預(yù)期固化。因此,嚴禁各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場,讓熱點城市住宅回歸居住屬性,才能有效減少投資投機性資金對熱點城市住房價格的非理性炒作。不管如何,考慮到熱點城市住宅愈來愈強的金融投資屬性,實施嚴格的限購和限貸措施,抑制市場非理性炒作,不失為當前及未來一段時間防范金融風險的理性選擇。

當然,“兩限”政策措施也存在局限性。住宅限購措施存在時效的局限性;住宅限貸措施又可能因為各種表內(nèi)外杠桿資金、違規(guī)資金參與首付款、購房款,降低限貸政策對需求調(diào)節(jié)的實施效果。特別是在政策執(zhí)行過程中,各種五花八門繞開監(jiān)管的做法,實際上也使“兩限”政策成效大打折扣。因此,在嚴格實施“兩限”措施、盡可能堵塞房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞的同時,也需要適當擴大熱點城市土地供應(yīng)并增加住宅建設(shè)總量,以達到穩(wěn)固樓市預(yù)期的目的。

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