房企前三季業(yè)績創(chuàng)新高利潤率走低

預(yù)計本輪調(diào)控將淘汰一大部分中小房企

10月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布9月份及今年前三季度銷售業(yè)績。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，已經(jīng)有30家房企公布了前9月份銷售數(shù)據(jù)，這些企業(yè)前三季度銷售業(yè)績合計達(dá)到了18037億，不僅創(chuàng)下歷史新高，同比上漲幅度也達(dá)到了76.3%。

前三季度房企業(yè)績創(chuàng)新高

從完成目標(biāo)的情況看，30家房企平均完成率高達(dá)95.1%。其中，碧桂園、首開、金地等多家企業(yè)已經(jīng)提前完成年度任務(wù)。從數(shù)據(jù)來看，9月份單月30家房企簽約數(shù)據(jù)達(dá)到了2638億，也是歷史最高月份。

“如果房企不上調(diào)年度目標(biāo)，今年前9月將是企業(yè)年度目標(biāo)完成率最高的年份”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“今年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了歷史最高的銷售額度，但是，整個行業(yè)的風(fēng)險依然越來越大。”

張大偉表示，2016年前三季度房企成交量爆發(fā)，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場探底回升。“從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房價的快速上漲導(dǎo)致房企銷售快速上漲。但這種爆發(fā)現(xiàn)象醞釀了后續(xù)再上漲的風(fēng)險。整體來看，市場的透支不利于2017年的平穩(wěn)。”

另外，由于土地市場樓面價普遍上漲、溢價率走高，正在攤薄企業(yè)的利潤。中原地產(chǎn)針對今年前9個月40大中城市(一線城市為京滬廣深，二線城市為其他的省會等發(fā)達(dá)城市36個)土地市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價同比上漲了72.2%，二線城市漲幅更是達(dá)到了86.7%;一線城市住宅土地平均溢價率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%。

“雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率”。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，此外由于結(jié)算周期的影響，也令房企今年的利潤率進(jìn)一步降低。“本輪市場爆發(fā)主要出現(xiàn)在上半年，但是2015全年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡。從結(jié)算周期看，影響了房企的利潤計入。”

企業(yè)之間并購趨勢加強(qiáng)

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)企業(yè)研究報告顯示，今年1-9月，房企銷售業(yè)績大幅提升。今年以來房企之間并購趨勢正在增加，其中股權(quán)收購成為恒大、融創(chuàng)等品牌房企熱衷的投資渠道。2016年以來，大型房企紛紛通過兼并收購的方式擴(kuò)大市場份額。

剔除失敗或發(fā)審委未通過案例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年前三季度A股上市房企披露重大重組事件合計18宗，交易金額高達(dá)1485億元，遠(yuǎn)高于2015年。一方面，央企、國企深化改革，加快整合，重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。例如，今年以來中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生了集團(tuán)化或巨無霸模式。另一方面，大型品牌民營房企如恒大、融創(chuàng)等通過自身規(guī)模、財務(wù)、融資等優(yōu)勢積極并購入股其他房企。如恒大8月正式控股嘉凱城，接連舉牌廊坊發(fā)展，入股萬科等。而融創(chuàng)今年9月份137.88億正式收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地41家目標(biāo)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，涉及16個城市42個物業(yè)項目權(quán)益，之后融創(chuàng)又40億元入股金科，成為金科第二大股東。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌多次表示將暫停在一級市場上拍地，而采取并購的方式完成土地儲備和布局?jǐn)U張。財報顯示，融創(chuàng)中國上半年并購項目占比約為2/3，下半年收、并購仍然被當(dāng)作公司主要目標(biāo)。

中國指數(shù)研究院表示，大型房企的整合并購勢必將壓縮中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)競爭格局將更加激烈，市場集中度將越來越高。而熱點(diǎn)城市政策調(diào)控的落地執(zhí)行不僅加速量價調(diào)整的來臨，還在交易資金監(jiān)管方面予以更嚴(yán)格的規(guī)定，房企對資金的自主權(quán)大大減弱，這將對中小房企資金鏈產(chǎn)生巨大的沖擊。預(yù)計本輪政策調(diào)控帶來的市場下行周期將淘汰一大部分運(yùn)營風(fēng)險突出的中小房企。

高價拿地成為后期風(fēng)險

10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2016年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。統(tǒng)計顯示，今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4%;土地成交價款5569億元，增長13.3%，增速比1-8月份提高5.4%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，1-9月，房企銷售額的增速提高大于銷售面積的增速，也從側(cè)面說明9月全國樓市的價格在持續(xù)上漲，且價格漲幅高于銷售面積的漲幅。此外，全國的土地購置面積同比在下降，土地成交價款同比卻在更快增長，這說明今年全國的地價較去年也有不小的提高。

從去年“330”新政到今年9月，全國樓市恰好經(jīng)歷了一次18個月周期的增長，期間交易量擴(kuò)大、房價上漲、地價攀高。而進(jìn)入新一輪的調(diào)整期之前，地價的攀升、房價持續(xù)上漲的預(yù)期、寬松的信貸環(huán)境、購房者的恐慌心理又共同在9月催化了一波加速趕頂?shù)男星椤?月份樓市的火熱，一方面進(jìn)一步透支了未來的購房需求，另一方面也促使了樓市調(diào)控政策的收緊。四季度，全國樓市出現(xiàn)降溫將是大勢所趨。

胡景暉表示，三季度末，全國20余個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控政策的出臺，將對抑制地價、房價過快上漲，穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用。從10月份的樓市各項數(shù)據(jù)來看，各地樓市交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯萎縮，房價也將企穩(wěn)回落，預(yù)計10月份全國樓市將迎來拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。

張大偉分析認(rèn)為，高價地仍是企業(yè)未來最大風(fēng)險，近期一線城市成交量已經(jīng)開始放緩，隨著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)由“因城施策”升級到“一城一策”，一旦信貸政策收緊，今年四季度開始房地產(chǎn)市場的累積風(fēng)險可能在政策壓力下爆發(fā)，“部分房企收獲了過多、過高的高價地項目，一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”