10月北京樓市成交下滑40% 買賣雙方博弈角色轉變

國慶期間22個城市集體上演的調控大戲已經有了效果。國家統計局10月21日公布的房價數據顯示，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩，房地產市場明顯降溫。這一趨勢在微觀市場上得到了印證。中介機構的數據也顯示，截至目前，10月份成交量普遍下調了40%左右。

北京新增買賣客戶減少36%

“首付增加了300多萬，沒辦法只有退房。”首套房的貸款已經還清，市民陳女士原本打算換一套大一點的房子，由于新政出臺，她的換房夢破滅了。9月底陳女士看上了一套130平方米的三居，總房款約800萬元，新政出臺前，她的首付款為240萬元左右。9月30日新政出臺，只要購房人名下擁有一套住房，無論購房人此前有無貸款記錄，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%。如此一來，陳女士將面臨560萬元的首付款，足足多了320萬元。“本來首付就找朋友借了點兒，現在是徹底無望，只能退房了。”陳女士表示無奈。

“9·30”新政后，北京樓市的成交量和成交均價均出現不同程度下滑。根據國家統計局公布的數據，10月上半月北京新建商品住宅的價格環比增加1.2%，但上漲幅度趨緩，比9月漲幅減少3.7%。從成交量來看，北京新建商品住宅與二手住宅網簽量均出現40%左右的環比下滑。

“二手房市場上的新增買賣客戶量也在大幅下降，環比大概減少了36%，客戶購房意愿明顯降低，市場需求減少，交易熱度下降，客戶已從恐慌購買狀態走出。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，新增的買賣房源掛牌量環比增長了10%左右，更多的業主想要在此期間出售房屋，惜售現象大大減弱。此外，新增合同簽訂量、新增帶看量等數據也在回落，買賣雙方的博弈角色正在發生轉變，市場回歸理性、步入降溫通道的趨勢十分明顯。

“樓市四小龍”成交轉冷

原本樓市最火熱的“金九銀十”今年被當頭潑了一盆冷水，距離調控“黃金周”已過去半月，房地產市場出現了積極變化。

國家統計局公布10月21日公布的數據顯示，從房價環比漲跌幅度看，天津、上海、南京、廈門、杭州、合肥等15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環比指數均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0個至3.8個百分點之間。

合肥、南京、廈門、蘇州因上半年房價領漲全國備受關注，此輪調控也自然受到重點“關照”。

調控后，“樓市四小龍”的情況如何?數據顯示，新政后南京新房認購量都在300套左右，相比市場最火熱時期下跌了近三成;合肥連續多日出現了商品房備案零套的情況;廈門成交量已連續兩周處于低位。房價方面，10月上旬南京、合肥、廈門新建商品住宅分別出現2%、1%、1%的環比上漲，但與9月份相比漲幅明顯下降，分別減少了1.7%、3.6%和1.9%。成交價方面，根據安居客房價指數顯示，截至10月18日，合肥10月二手房均價14581元/平方米，環比上月上漲5.84%，漲幅領銜全國;南京二手房均價23337元/平方米，環比上月上漲5.64%;廈門二手房均價38195元/平方米，環比上月上漲4.72%;蘇州均價16057 元/平方米，環比上月上漲3.10%。

“買賣雙方依然在博弈，市場成交量在轉冷，但買房需求依舊存在。如果成交量還是呈現持續下降態勢，或會下調賣方的心理預期，房價也將有松動可能。”安居客房產分析師表示。

三線城市受益成交大幅上漲

一線城市和熱點二線城市收緊，使得三線城市成交面積出現大幅上漲。

易居研究院統計的數據顯示，10月上半月，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為6%、6%和49%。三類城市均出現了不同程度的環比上漲，其中三線城市上漲幅度較大，體現了此類城市近期購房積極性在明顯提升。省會城市政策收緊，使得周邊城市出現了積極購房現象，比如莆田、淮安和九江，相比9月上半月的市場成交，增幅分別達到94%、76%和76%。安居客房產分析師也舉例稱，由于周邊城市的限購限貸，浙江嘉興在國慶節期間高峰流量是節前的三倍，“海外地產也因此受益，安居客海外地產板塊訪問流量增幅高于全網平均值。”

同時，旅游度假地產依然受到購房者關注。10月18日，位于天津中新生態城的鼓浪·水鎮面世，吸引了不少購房者前往。9月30日，天津出臺了房產新政，對天津市內六區和武清的購房政策進行收緊，這讓此前被稱為“鬼城”的中新生態城迎來了曙光。“之前考慮去海南買，但離家遠，房子長時間沒人住就不好了。”家住天津的張女士稱，鼓浪·水鎮是填海項目，從市里開車到此不到兩個小時，度假投資兩不誤。“我看中了這個項目的游艇俱樂部，以后還會開設帆船訓練營，想讓兒子學。”一位北京望京的購房者向北京晨報記者透露，他已經在天津濱海新區給父母買過一套房，“價格1萬出頭，不算貴，環境還不錯。”

“還沒有出手買房的，如果是我，我會等等”

觀點

馬光遠

6個月后

樓市一定會冷靜

在政策的調控下，10月份房價這趟高速行進的列車已經剎車，后市的發展成為當下最關注的話題。經濟學家馬光遠認為，調控是為了防止房地產大起大落對經濟帶來不利影響，調控的目的主要針對投資性和投機性需求，對剛需、改善性需求仍然還是支持的，“對于下一步房地產的走勢，我仍然堅持以前的判斷，6個月后，中國的房地產市場一定會冷靜。今年的上漲，也許是中國房地產市場最后一次驚艷上漲。還沒有出手買房的，如果是我，我會等等，因為從任何一個層面而言，再次出現暴漲的概率已經很低，不要去賭自己的運氣。”

“本輪樓市政策在10月中旬進入執行階段，從政策執行力度看，是過去十幾年房地產調控執行力度最大的一次。”中原地產首席分析師張大偉認為，從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現了前期虛高價格的二手房房源大幅降價到市場水平的現象，“本輪政策將快速抑制房價過快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，相信隨著各城調控政策進一步的落地和實施，房價漲幅將越來越小，出現回落的城市會越來越多，全國房價將呈現出穩中有降的態勢。

鏈接

“影響最大的是改善型需求”

高端別墅項目依然傲嬌

除了像陳女士一樣的改善型需求購房者，剛需購房者也受到一定影響。“9月30日沒能順利網簽，首付一下多了10萬，找親戚朋友再湊一湊。”市民張先生購買的是首套住房，首付提高增加了他的購房壓力，但他還是決定出手，“我一個朋友比我更倒霉，9月底剛把自己的房子賣掉準備換一套更大的房子，結果現在發現買不起了。”

雖然新政出臺，但別墅項目依然風生水起。近日，位于順義的萬科觀承別墅、位于南三環的魯能·釣魚臺美高梅等高端別墅項目相繼面世，在新政的背景下，依舊展示出“傲嬌”的姿態。“高端別墅項目受到的影響不是太大，買得起這類產品的人經濟實力都不一般，因為即使付完首付，普通消費者每月按揭都還不起。綜合來看，新政對一般的改善型需求的購房者影響最大，剛需和高端別墅類稍微好一些。”一位別墅項目的負責人向北京晨報記者透露，新政之后，只有三位客戶受到影響，約10%的比例，“馬上推出的二期產品排卡的人數依然未減，二期比一期的單套價格預計會增加400萬元。不過首付提高，對于開發商來講回來的現金流更多，可以給出一定的優惠，最終提高的價格可能比400萬略低。”