面對(duì)備受關(guān)注的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”全面自持70年的四宗地塊，12月5日，獨(dú)中“兩元”的北京萬(wàn)科對(duì)新京報(bào)記者透露了將通過(guò)推出“眾籌”的模式，尋找伙伴企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。目前這也是競(jìng)得此類(lèi)地塊后，首個(gè)對(duì)外發(fā)聲的企業(yè)。

12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)對(duì)外公示了首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊出讓結(jié)果，其中萬(wàn)科以50億元拿下海淀西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地;同一區(qū)域的19號(hào)地，也被萬(wàn)科住總聯(lián)合體以59億元競(jìng)得。值得一提的是，這些地塊均由開(kāi)發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售;而根據(jù)最新的意見(jiàn)和通知，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

根據(jù)北京萬(wàn)科的眾籌方案：“我們將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，幫助他們關(guān)注員工的居住等生活問(wèn)題。我們會(huì)為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶(hù)為單位份額，例如一個(gè)住房單元(20-30戶(hù))或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬(wàn)科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn);參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。”

關(guān)于這種模式的應(yīng)用是否能取得好的收益和效果，新京報(bào)記者咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)此進(jìn)行了分析。

- 分析

1 尋找合作伙伴難度大

受到開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、租金收益的現(xiàn)金流模式和銷(xiāo)售型物業(yè)的現(xiàn)金流模式不匹配等多方因素影響，對(duì)于地塊全部持有的成本之高已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外的共識(shí)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京萬(wàn)科“眾籌”是對(duì)于自持型物業(yè)的全新嘗試，是一招“好棋”。但有更多的人認(rèn)為“不管什么棋，能掙到錢(qián)才能算數(shù)”。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)于萬(wàn)科的眾籌模式評(píng)價(jià)道，萬(wàn)科自持的是住宅，和一般的辦公、商業(yè)項(xiàng)目相比區(qū)別太大了，按照萬(wàn)科的想法，是要把住宅部分作為“高精尖”企業(yè)的員工宿舍，并且標(biāo)準(zhǔn)還不低，如何找到這樣的合作對(duì)象就是首先擺在面前的難題。

中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，按照這4宗地塊的建造體量及各類(lèi)成本，簡(jiǎn)單計(jì)算一套眾籌60平米70年持有物業(yè)的成本價(jià)格大約在300萬(wàn)。這樣的體量和資金儲(chǔ)備，對(duì)于一般的企業(yè)都不是小數(shù)字。

2 眾籌模式引爭(zhēng)議

同策研究中心總監(jiān)張宏偉在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，從政策層面對(duì)于房地產(chǎn)眾籌趨緊，這是一個(gè)剛性的標(biāo)準(zhǔn)，目前多地已經(jīng)針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)及金融平臺(tái)的房產(chǎn)眾籌叫停。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，眾籌模式也涉及相關(guān)融資的政策，換句話說(shuō)能否獲得審批這個(gè)是有變數(shù)的。他進(jìn)一步指出：“眾籌的一個(gè)前提是后續(xù)相關(guān)參與的企業(yè)會(huì)讓相關(guān)員工入住，那么這又有點(diǎn)變成集體宿舍的感覺(jué)，房源的優(yōu)先選擇權(quán)不是普通租賃者，而是特定租賃者，這似乎和原先的租賃政策有點(diǎn)偏差。”

中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)馬寧對(duì)此表示了不同的看法，“眾籌本身不是目的，是很好的工具，至于怎么用，每家企業(yè)都有不同的想法。”他進(jìn)一步指出，萬(wàn)科很早就是眾籌的實(shí)踐者，有成功案例，按照萬(wàn)科對(duì)于自身城市運(yùn)營(yíng)者的定位來(lái)看，可以引用非常多的資源來(lái)對(duì)后期的成本進(jìn)行平衡。

3 收益分配比例不確定

另一個(gè)頗具爭(zhēng)議的點(diǎn)在于，合作伙伴對(duì)于北京萬(wàn)科眾籌理念的認(rèn)同度。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“不光是實(shí)力問(wèn)題，做企業(yè)，任何事都得有利益驅(qū)使，萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目全面自持，看不出對(duì)其他企業(yè)合作的吸引力在哪里。”該人士指出，不管是通過(guò)給予固定的收益保證，還是相應(yīng)的股權(quán)作為回報(bào)，都有不確定因素。

張宏偉也表示，如果政策允許的前提下，眾籌給予投資者的投資回報(bào)是多少，同時(shí)，對(duì)于萬(wàn)科自身而言還有多少投資回報(bào)收益，這些都需要打問(wèn)號(hào)。

另有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在合作對(duì)象選擇的過(guò)程中，相關(guān)租賃需求的企業(yè)可能也會(huì)受到員工離職、員工不認(rèn)可此類(lèi)租賃模式的影響，后續(xù)租賃的空置率可能還會(huì)比預(yù)期的高;另外合作對(duì)象談判時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，甚至?xí)绊懳飿I(yè)的建筑設(shè)計(jì)等，這可能會(huì)增加各類(lèi)不確定性因素。