□　本報記者 　 潘從武

□　本報通訊員 王娟

為了孩子上學而買了學區房，房屋過戶之后買房人卻不能落戶，誰該為此擔責？近日，新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院調解了一起房屋買賣糾紛案。

法院查明，2022年，文某欲購買一套學區房，以便讓孩子初中時在某重點中學上學。經過某房產中介的介紹，森某將位于天山區某小區的房屋賣給文某，雙方簽訂了房屋買賣合同。文某支付房款后，雙方辦理了房屋過戶登記手續。

然而，文某辦理落戶時發現該房屋的戶口被占用，與森某承諾的“出賣的房屋上沒有占用戶口、沒有占用學籍”的說法不相符，遂第一時間聯系了森某。森某稱房屋上的戶主是10年前購買房屋的前房主，自己無法聯系到前房主，讓文某自己想辦法。

隨后，文某將森某訴至法院，要求其支付占用學區房戶籍的違約金2.5萬余元并支付逾期利息。

庭審中，森某表示，自己雖然承諾過售賣的房屋沒有占用戶口、沒有占用學籍，但該承諾僅限于其自身，其他人有沒有占用與自己無關，且他人到底有無占用自己也無從所知。

法院認為，本案涉案房屋屬于學區房，學區房的購買目的較為明顯，且該類房屋的價值也高于普通房屋。文某作為買受人，購買學區房的目的就是為落戶入學；森某作為出售人，且在購房合同和補充協議中對戶口遷出和違約責任進行了約定，其已在涉案房屋入住長達12年，自稱不清楚房屋落有他人戶口的說法，法院不予以采信。森某未按約定履行義務，應當承擔違約責任。

后經法官釋法說理，森某認識到自己在買賣過戶中的失誤行為。在法官調解下，森某當庭向文某支付5000元違約金，文某對此表示接受。

經辦法官提醒，學區房的價值較大，因此交易中雙方都需謹慎。在學區房買賣中，買房人應依據相應學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應的學籍指標歸買房人使用。如果因賣方違約致使買房人購買學區房的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促賣方及時履行戶口遷移義務。

同時，賣方也應謹慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時履行遷出的義務，如果明知學區房的指標使用對購買人造成重要影響的，應及時告知并及早遷出，否則可能因違約而承擔相應責任。（法治日報）