□　本報記者 　 潘從武

□　本報通訊員 王娟

為了孩子上學而買了學區(qū)房，房屋過戶之后買房人卻不能落戶，誰該為此擔責？近日，新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)人民法院調(diào)解了一起房屋買賣糾紛案。

法院查明，2022年，文某欲購買一套學區(qū)房，以便讓孩子初中時在某重點中學上學。經(jīng)過某房產(chǎn)中介的介紹，森某將位于天山區(qū)某小區(qū)的房屋賣給文某，雙方簽訂了房屋買賣合同。文某支付房款后，雙方辦理了房屋過戶登記手續(xù)。

然而，文某辦理落戶時發(fā)現(xiàn)該房屋的戶口被占用，與森某承諾的“出賣的房屋上沒有占用戶口、沒有占用學籍”的說法不相符，遂第一時間聯(lián)系了森某。森某稱房屋上的戶主是10年前購買房屋的前房主，自己無法聯(lián)系到前房主，讓文某自己想辦法。

隨后，文某將森某訴至法院，要求其支付占用學區(qū)房戶籍的違約金2.5萬余元并支付逾期利息。

庭審中，森某表示，自己雖然承諾過售賣的房屋沒有占用戶口、沒有占用學籍，但該承諾僅限于其自身，其他人有沒有占用與自己無關(guān)，且他人到底有無占用自己也無從所知。

法院認為，本案涉案房屋屬于學區(qū)房，學區(qū)房的購買目的較為明顯，且該類房屋的價值也高于普通房屋。文某作為買受人，購買學區(qū)房的目的就是為落戶入學；森某作為出售人，且在購房合同和補充協(xié)議中對戶口遷出和違約責任進行了約定，其已在涉案房屋入住長達12年，自稱不清楚房屋落有他人戶口的說法，法院不予以采信。森某未按約定履行義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。

后經(jīng)法官釋法說理，森某認識到自己在買賣過戶中的失誤行為。在法官調(diào)解下，森某當庭向文某支付5000元違約金，文某對此表示接受。

經(jīng)辦法官提醒，學區(qū)房的價值較大，因此交易中雙方都需謹慎。在學區(qū)房買賣中，買房人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應(yīng)的學籍指標歸買房人使用。如果因賣方違約致使買房人購買學區(qū)房的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促賣方及時履行戶口遷移義務(wù)。

同時，賣方也應(yīng)謹慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時履行遷出的義務(wù)，如果明知學區(qū)房的指標使用對購買人造成重要影響的，應(yīng)及時告知并及早遷出，否則可能因違約而承擔相應(yīng)責任。（法治日報）