在離除牌期限僅剩不到3個月的時間，7月第一個交易日的前夜，奧園終于將債務(wù)重組的方案公之于眾。隨即披露的，還有包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報在內(nèi)的3份遲到的財報。

根據(jù)中國奧園披露的最新方案，境內(nèi)債務(wù)方面，完成本金逾人民幣327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期；境外債務(wù)方面，與境外債償還本金總額的約33.01%的債權(quán)人小組達(dá)成協(xié)議。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這體現(xiàn)了其在債務(wù)重組方面取得明顯進(jìn)展。

奧園同時補(bǔ)發(fā)了之前所有未能按時刊發(fā)的業(yè)績報告，雖然因持續(xù)經(jīng)營的不確定性，審計機(jī)構(gòu)出具了“不發(fā)表意見”的非標(biāo)準(zhǔn)報告，但這依然被看作是奧園復(fù)牌在望的信號。

奧園過去兩年的經(jīng)營狀況也隨之浮出水面。根據(jù)財報，2021年和2022年，中國奧園的虧損分別為354.88億元和84.96億元，即兩年來虧損總額超400億元。此外，由于還款違約以及交叉違約，截至2022年底奧園的流動負(fù)債已超過流動資產(chǎn)。

奧園也在過去兩年的時間里埋頭解決流動性以及現(xiàn)金流問題。從其剛剛披露的境外債務(wù)全面重組方案看，主要包括債務(wù)展期、發(fā)行新股、債轉(zhuǎn)股、永續(xù)債等形式，與此前出險房企的債務(wù)重組邏輯基本一致。

“復(fù)牌將提振奧園的經(jīng)營，有助于銷售等經(jīng)營活動恢復(fù)正常態(tài)勢，有助于提升債權(quán)人、供應(yīng)商等對公司信心，有利于債務(wù)重組及推進(jìn)項目建設(shè)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

危局仍未盡解

回看危機(jī)發(fā)生之前，奧園可謂是地產(chǎn)界出名的“并購大王”。從房地產(chǎn)到物業(yè)平臺，均以頗為迅猛的速度收入囊中。由于快增長、加速并購模式，奧園一度被業(yè)內(nèi)稱為“新華南五虎”，在最高峰的2020年，奧園以1330.1億元的銷售規(guī)模躋身千億房企的隊列。

與之同步的是奧園一路見漲的資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債總額，并最終吞下瘋狂并購的苦果。危局剛剛發(fā)生時，奧園便選擇了以引入國資戰(zhàn)投為化險的核心戰(zhàn)略，這一與眾不同的方式也在當(dāng)時引發(fā)了眾多關(guān)注。

回到眼前，制定出完整的重組方案是以奧園為代表的的出險房企化解危機(jī)的關(guān)鍵一步，但也只是回到正常經(jīng)營的第一步。

“重組本身對于企業(yè)的經(jīng)營和品牌影響等都具有積極作用，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨壓力的情況下。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企債務(wù)工作處置的相關(guān)策略是科學(xué)正確的，是市場化法治化化債工作思路在具體企業(yè)上的重要體現(xiàn)。

在這場想要擺脫危機(jī)并重獲新生的持久戰(zhàn)里，中長期流動性恢復(fù)的“回血”，才是最終完成自救的關(guān)鍵。正如奧園方面所言，當(dāng)前地產(chǎn)銷售行情持續(xù)下滑，消費者購房信心嚴(yán)重不足。確保兌付與交樓，以及應(yīng)對未來行業(yè)形勢有可能更加嚴(yán)峻的考驗。

“公司剛剛進(jìn)行了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，力爭以最少資源消耗堅持最長發(fā)展時間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細(xì)算分秒必爭，堅持到市場回暖階段有所作為。”奧園方面表示。

復(fù)牌之路如何發(fā)力？

“復(fù)牌與債務(wù)重組二者之間本就是相互作用的關(guān)系，債務(wù)重組的重大進(jìn)展將會助推奧園加速實現(xiàn)復(fù)牌，補(bǔ)發(fā)年報也是復(fù)牌指引的重要內(nèi)容，完成這兩項舉措后，奧園近期實現(xiàn)復(fù)牌的可能性大大提升。奧園復(fù)牌后，也能逐步回歸正常運營軌道，加速走出困境，提振資本市場對公司的信心。”

正如諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄所言，當(dāng)下中國奧園債務(wù)重組、財報發(fā)布同時傳來的好消息，無論對于房企本身還是行業(yè)市場來說，都釋放了積極信號。

“奧園的重組也是房企債務(wù)處置的非常重要的案例，和金科等企業(yè)的案例類似，都是下半年取得重要突破、具有行業(yè)標(biāo)桿的重要事件。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

此前的4月13日，在停牌一年多后，融創(chuàng)中國復(fù)牌的消息使得行業(yè)為之一振；6月14日，專門從事綠色房地產(chǎn)項目的朗詩綠色管理也正式復(fù)牌。但對于目前行業(yè)里至20余家停牌上市房企來說，退市風(fēng)險并未遠(yuǎn)離，仍需緊鑼密鼓推進(jìn)自救。

著眼于債務(wù)重組、財報補(bǔ)發(fā)和復(fù)牌交易之間存在的相輔相成的良性循環(huán)，劉水表示，出險房企目前面臨的最緊要的任務(wù)，一是補(bǔ)發(fā)業(yè)績報告和債務(wù)重組刻不容緩，二是恢復(fù)正常經(jīng)營也要盡快推進(jìn)。

“目前出險房企面臨的最緊要任務(wù)之一就是停牌公司爭取盡快復(fù)牌。”劉水指出，推進(jìn)復(fù)牌需要做的有補(bǔ)發(fā)財務(wù)業(yè)績報告、推進(jìn)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，并證明遵守相關(guān)上市規(guī)則，完成復(fù)牌指引動作等。

對于盡快恢復(fù)正常經(jīng)營，劉水認(rèn)為，首先要盤活存量項目，積極推進(jìn)保交樓任務(wù)；其次是加速推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目銷售去化，快速回籠資金，保障企業(yè)現(xiàn)金流入，增強(qiáng)償債能力。(完)