“認房不認貸”成為了時下促進商品房銷售的重要措施。廣州是首個落地“認房不認貸”政策的一線城市，政策執行時點以8月18日為界。此后，深圳也接力推出“認房不認貸”政策。

8月30日，深圳市住房和建設局、中國深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局發布《關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，通知中所說的“認房不認貸”政策自2023年8月31日起施行。

所謂的“認房不認貸”是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在某城市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房不認貸”政策的推出，其實就是降低了購房的首付款門檻和房貸利率。如果購買二套房，那么購房的首付比例就會大幅高于首套房，有的城市二套房的首付比例高達50%。“認房不認貸”政策推出之后，原先歸為二套房的購房者就會變成一套房，首付款比例就下降至20%。

那么，當首付款比例就下降至20%，會激發起你購房的欲望嗎？

房貸首付比例降至20%，這對于一部分人來說是一個喜訊。因為這讓許多人跨越了購房首付的門檻。例如，300萬元的房子，如果首付比例是50%，就是要150萬元的首付款；如果首付比例是30%，就是要90萬元。

當首付比例由50%降至20%的時候，首付款就由150萬元降低至60萬元，少了90萬元，購房門檻降低了。顯然的，對于首付款不足的人來說，房貸首付比例下降至20%，使他們有能力通過銀行貸款購房。

但首付比例下降至20%，也就意味著，住房按揭貸款的比例要上升至80%。貸款越多，要支付的利息也就越多。所以對于首付比例下降至20%，雖然降低了購房的門檻，但是也讓貸款購房的人多付了利息。在長達30年的還款當中，少了的90萬元的首付款，就要在日后的月供當中多支付接近90萬元的住房按揭貸款利息。

因此，對于首付不足的購房剛需者來說，這是一個利好。但對于可買房也可不買房的人來說，一般是不會因為首付款比例下降而刺激出買房的需求。

首付比例，并不是購房的關鍵因素。有的開發商通過一些手段將首付降至為零，也未能讓房子好銷。因為降首付，只是把購房的壓力和風險往后推，并沒有真正解決實際的購房能力問題。

購房，除了支付首付款之外，還要考慮未來二三十年的供房問題，也就是支付月供的能力。還房貸需要有一個穩定的收入來源，以及對后續生活開支的可控，其中包括家庭開支是否會突然大增等因素。

在房地產市場不景氣的情況下，推出降首付的措施也只是權宜之計，對房地產市場的促進不能起到根本性的作用。現在許多人買不起房，并不是因為首付問題，也不是因為房貸利率高的問題，而是房價太高了。這個根本問題沒有解決，房地產市場是很難再像之前那么繁榮的。

在降低購房門檻和降低房貸利率的同時，更要努力提高居民的收入。只有居民的收入提高了，房價相對于收入才會降低，這樣才能激發起許多人的購房欲望，他們也才有能力去滿足購房的剛需，或是有能力去購買改善性住房。

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