簡單的取消合同協(xié)議—解除合作協(xié)議怎么寫

違約方享有合同解除權(quán)

——文化公司訴傳媒公司、南某房屋租賃合同案

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基本案情

南某系傳媒公司法定代表人。

2019年2月1日，文化公司作為出租方、傳媒公司作為承租方，雙方簽訂《企業(yè)入駐協(xié)議》協(xié)議約定：租賃面積為700平方米，租賃期2019年3月1日起，期限3年。租賃期內(nèi)文化公司按照下列標(biāo)準(zhǔn)向傳媒公司收取相關(guān)費(fèi)用：總金額26萬元整。第一年，合同簽訂付5萬，一月內(nèi)付5萬，兩個(gè)月內(nèi)付8萬，余8萬投放傳媒公司廣告；第2年和第3年均是一次性支付26萬元。同時(shí)約定傳媒公司支付次年房租需提前2個(gè)月完成，否則視為違約，每超過一天，傳媒公司應(yīng)按違約金額的10%作為違約金支付給甲方。如因不可抗力等因素，是雙方或任何一方造成經(jīng)濟(jì)損失的，任何一方不得相對方提出索賠要求。協(xié)議簽訂后，傳媒公司按照合同約定支付了前兩年的房租，文化公司亦為傳媒公司開具了52萬元的增值稅發(fā)票。同時(shí)傳媒公司也為文化公司開具了8萬元廣告費(fèi)的增值稅發(fā)票。2020年12月31日，傳媒公司向文化公司提出《文化傳媒申請》，要求縮減租賃面積。2021年1月19日，文化公司向傳媒公司發(fā)出《房屋催繳通知》，表示不同意傳媒公司提前解除協(xié)議，亦不同意傳媒公司縮減辦公面積的申請。2021年1月20日，傳媒公司向文化公司提出《房屋不再續(xù)租通知》，并于2021年2月24日前搬離涉案場所。傳媒公司認(rèn)為文化公司提供的房屋租賃面積僅為557.2平方米，比合同約定面積少142.8平方米，文化公司兩年共多收取租金106328.88元；訴訟中其申請對租賃房屋面積進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告認(rèn)定租賃房屋面積為766.77平方米。文化公司認(rèn)為傳媒公司不支付第3年租金的行為侵害了其合法權(quán)益，要求傳媒公司支付第3年租金26萬元及遲延交納租金所產(chǎn)生的違約金，返還廣告費(fèi)（租金）8萬元，南某對上述請求承擔(dān)連帶責(zé)任。傳媒公司提出反訴請求，要求依法確認(rèn)雙方于2021年1月20日合同已經(jīng)解除；文化公司返還多收房租106328.88元及多收取房租的違約金，返還應(yīng)免除租金65000元（新冠疫情不可抗力應(yīng)免除租金3個(gè)月）。

案件焦點(diǎn)

1.涉案合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行還是解除；

2.文化公司要求傳媒公司繼續(xù)履行合同支付房租、廣告費(fèi)并承擔(dān)違約金的要求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>

3.傳媒公司要求文化公司退還多收取的房租、支付違約金及免除房租的訴訟請求是否具有法律依據(jù)。

法院裁判要旨

濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋租賃合同的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行。因受疫情等情況影響，傳媒公司因其自身經(jīng)營存在困難，已向文化公司申請減少辦公面積并尋求解決方案，后文化公司不同意其縮減租賃面積以減少經(jīng)營成本，傳媒公司已提前一個(gè)月告知文化公司解除合同。故傳媒公司要求解除《企業(yè)入駐協(xié)議》不存在惡意違約的情形，同時(shí)傳媒公司也已實(shí)際搬離租賃場所，如果繼續(xù)要求其履行合同并繳納相應(yīng)的租金，顯然對其顯失公平，文化公司也會(huì)因獲得不當(dāng)利益而違反誠實(shí)信用原則。因此，雙方簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》應(yīng)當(dāng)解除。因涉案協(xié)議已經(jīng)解除，文化公司要求傳媒公司支付第三年租金26萬元，沒有法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于文化公司要求傳媒公司返還廣告費(fèi)，因傳媒公司已經(jīng)完成制作廣告的義務(wù)并多次承諾廣告位置已經(jīng)預(yù)留，也已為其開具增值說發(fā)票，故文化公司的該項(xiàng)主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于文化公司要求的違約金部分，雖然協(xié)議對違約金的計(jì)算方式進(jìn)行了明確約定，但是該標(biāo)準(zhǔn)超過了法律保護(hù)的范疇?wèi)?yīng)予調(diào)整，酌情認(rèn)定傳媒公司應(yīng)當(dāng)向文化公司支付違約金65000元（三個(gè)月租金）。關(guān)于傳媒公司要求被告返還多收取的租金、支付違約金及免除房租，根據(jù)鑒定公司出具的鑒定報(bào)告，涉案場所的面積已遠(yuǎn)超合同約定的租賃面積，故對傳媒公司的該項(xiàng)訴訟請求不予支持。因南某系傳媒公司唯一股東，其未能提供證據(jù)證明其財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于傳媒公司的財(cái)產(chǎn)，因此其應(yīng)當(dāng)對傳媒公司應(yīng)當(dāng)支付的違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任。據(jù)此，一審判決：一、依法確認(rèn)文化公司與傳媒公司簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》于2021年1月19日解除；二、傳媒公司余本判決生效之日起十日內(nèi)支付文化公司違約金65000元；三、南某就本判決確認(rèn)的第二項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、駁回文化公司的其他訴訟請求；五、駁回傳媒公司的其他訴訟請求。

文化公司不服一審判決，提出上訴。濟(jì)寧市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋租賃合同為繼續(xù)性合同，雖然承租人在租賃合同中的主要義務(wù)是支付租金，但除此之外還負(fù)有按照約定方法使用租賃物、不當(dāng)使用租賃物時(shí)的損害賠償?shù)攘x務(wù)，故租賃合同不適于強(qiáng)制履行。傳媒公司雖不享有合同解除權(quán)，但其離開租賃樓房已不再實(shí)際經(jīng)營，雙方租賃合同事實(shí)上已無法履行，為防止形成合同僵局導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大，判決解除雙方的租賃合同并無不當(dāng)。傳媒公司要求按照合同約定支付違約金，數(shù)額過高，遠(yuǎn)超其實(shí)際損失，不予支持。在傳媒公司要求減少租賃面積并搬離租賃場所的情況下，文化公司并未秉持誠實(shí)信用原則采取有效措施減少自身損失，沒有采取積極措施同傳媒公司就疫情情況下的租金等進(jìn)行協(xié)商，一審法院認(rèn)定的65000元違約金數(shù)額合理，予以維持。文化公司認(rèn)為傳媒公司并未完成廣告“投放”這一義務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)返還8萬元的廣告費(fèi)。二審法院認(rèn)為“投放”并不是傳媒公司單方的義務(wù)，也需要文化公司的配合。鑒于傳媒公司已經(jīng)完成了廣告的設(shè)計(jì)制作，也承諾隨時(shí)可以投放，文化公司并未舉證說明未能完成“投放”是因?yàn)閭髅焦締畏矫娴脑颉Ｒ虼瞬恢С治幕疽髠髅焦痉颠€廣告費(fèi)8萬元的主張。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官后語

本案主要涉及如何認(rèn)定傳媒公司作為違約方具備申請解除合同的條件的問題。

長期以來不論是在理論界還是在司法實(shí)踐中，對違約方是否享有合同解除權(quán)都有較大的爭議。《中華人民共和國民法典》第五百八十條第二款的出現(xiàn)彌補(bǔ)了立法上沒有規(guī)定違約方是否可以解除合同的空白。如果一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，不利于破解合同僵局，實(shí)現(xiàn)公平正義。就本案出現(xiàn)的典型性問題，人民法院可以通過審查合同是否陷入僵局以及是否有必要解除合同來平衡雙方當(dāng)事人的利益以及維護(hù)誠實(shí)信用原則和公平原則。承辦法官具體結(jié)合了《中華人民共和國民法典》第五百八十條第二款和最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法【2019】254號(hào)）第四十八條規(guī)定，綜合考量違約方是否滿足以下三個(gè)解除合同的條件。

1.客觀上出現(xiàn)合同僵局

合同僵局是指在一些長期合同中，一方由于經(jīng)濟(jì)形勢的變化、履約能力減弱（甚至喪失）等原因，導(dǎo)致不能繼續(xù)履行長期合同，需要提前解約，而另一方拒絕解除合同，雙方僵持不下的情形。合同僵局常出現(xiàn)在長期性房屋租賃合同過程中，正如本案中，傳媒公司與文化公司簽訂租期3年的租賃合同，但是由于傳媒公司經(jīng)營困難，無力承擔(dān)每年26萬元的租賃費(fèi)用，向文化公司提出提前解除合同，文化公司不同意其提前解除合同后，傳媒公司搬離租賃場所不再實(shí)際經(jīng)營，雙方的租賃合同事實(shí)上已經(jīng)無法履行，形成合同僵局。

2.主觀上違約方不存在惡意違約，守約方拒絕解除合同違背誠信原則

合同僵局情況下合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行對違約方顯失公平，違約方必須不存在惡意違約的情形。不存在惡意是指違約方不是故意違約損害對方利益，但并不排除可能存在過錯(cuò)。過錯(cuò)包括故意和過失，如果違約方故意實(shí)施違約行為來為自己謀取利益，從而損害守約方的利益，為維護(hù)誠實(shí)信用原則和公平原則，這種行為都不能得到支持。但是在具體案件中，出現(xiàn)合同履行不能的原因是非常復(fù)雜的，例如違約方出現(xiàn)經(jīng)營不善等，這時(shí)，違約方當(dāng)然存在過錯(cuò)，但是這種過錯(cuò)不能排除違約方申請解除合同的權(quán)利。此外，在出現(xiàn)情勢變更或者不可抗力的情況下，違約方亦可以解除合同。本案中，傳媒公司在簽訂《企業(yè)入駐協(xié)議》時(shí)，并不會(huì)預(yù)料到疫情的發(fā)生，在疫情背景下，其經(jīng)營活動(dòng)受到較大的沖擊，亦聯(lián)系文化公司想要通過縮減租賃面積來降低經(jīng)營成本，在協(xié)調(diào)未果的情況下，其提前搬離租賃場所，并不再繳納第三年租金，故其雖然存在違約行為，但是在主觀上卻并非惡意。此外，守約方拒絕解除合同違背誠信原則。本案中，在傳媒公司已經(jīng)實(shí)際搬離租賃場所的情況下，文化公司要求其繼續(xù)履行合同并繳納高額租金，不僅對傳媒公司會(huì)給違約方傳媒公司帶來較大的利益損失，違背公平原則，同時(shí)文化公司也會(huì)因獲得不當(dāng)利益而違背誠實(shí)信用原則。

3.在程序方面，法院需要依當(dāng)事人的申請來決定是否解除合同

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十條第二款的規(guī)定可以看出，這種情況下的解除權(quán)是一種依申請的司法解除權(quán)。本案中，傳媒公司在提出反訴時(shí)明確主張要求解除其與文化公司簽訂的《企業(yè)入駐協(xié)議》。

綜上，違約方申請解除合同在滿足一定條件的前提下是可以予以支持的。合同最重要的目就是實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的目的，賦予違約方申請解除權(quán)也正是鼓勵(lì)交易的體現(xiàn)。該規(guī)則也有利于解決合同僵局問題，及時(shí)解除不能履行的合同免繼續(xù)履行的瑕疵，是及時(shí)止損也是為合同雙方當(dāng)事人提供更多的交易機(jī)會(huì)，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)違約方與非違約方的利益平衡。在此基礎(chǔ)上，承辦法官根據(jù)本案的具體情況，合理認(rèn)定違約方已經(jīng)具備解除合同的條件，同時(shí)又酌情認(rèn)定其需要承擔(dān)的違約責(zé)任，充分保障了雙方的權(quán)益。

本案例入選《中國法院2023年度案例》

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編寫人：相桐 濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院

來源：濟(jì)寧中院