為與有為的背景介紹,有為與有為
一年一度的高考又來了!
今年語文全國卷的作文題的最后寫到“我們心中有陽光,腳下有力量,我們將步入中華民族偉大復興的新征程,而我們也處在一個大有可為的時代......”要求考生們以“可為與有為”為主題,寫一篇文章。
其實,房地產是一個萬億級的大市場,未來的市場空間依然大有可為。你怎么看待房地產的可為與有為呢?
一、對于可為與有為的名詞解析的理解
1、房地產“可為”是什么?
你是如何看待接下來的房地產整個產業鏈的機會,你的判斷是什么?
2、房地產“有為”是什么?
你們是怎么干的?干出了什么成果?怎么賦能地產行業這個大生態?
二、關于可為:從增量市場與存量市場分析
1、增量市場:關注城市土地開發率
當前,我國的城市土地開發率不足25%,其中北京城市開發率24%、廣州27%、上海37%、深圳49%。
萬科郁亮曾在談房地產市場應如何建立長效機制時表示,土地用途存在供應錯配問題,建議大城市、核心城市、特大城市的土地開發率應該提升到60%、居住用地供應提高到50%以上。
第一,首先是土地開發率需要提高,根據新加坡和東京等國際一流城市的經驗,大城市、核心城市、特大城市的土地開發率建議提升到60%。
第二,在土地資源配置方面,既然核心城市存在比較大的住房土地供應錯配問題,建議在大城市、特大城市把居住用地供應比例提高到50%以上。
我國城區常住人口1000萬以上的超大城市有6個;城區常住人口500萬至1000萬的特大城市有12個;300萬以上500萬以下的Ⅰ型大城市有14個。
第三,從供給端來看,應該分層分級規劃住房供應,推薦按照‘2:4:4’的比例供應保障房、人才房和安居房、市場化商品房,做到低端有保障、中端有支持、高端有市場。
第四是需求端,對于基本住房、首次置業應該有差異化的政策,不斷提高城市居民購買基本住房和首次置業的能力。
在2017年1月3日國務院關于印發全國國土規劃綱要(2016—2030年)的通知中明確指出:全面推進國土開發、保護和整治,加快構建安全、和諧、開放、協調、富有競爭力和可持續發展的美麗國土的主要指標。
2、存量市場:城市更新空間巨大
日本房地產新房的交易、房源在很大程度上來自于城市對存量土地和存量住宅的更新。日本1.2萬億的新房市場里,有接近一半來自于城市更新。
美國、歐洲、日本等發達國家和地區早在上百年前就完成了大規模的房地產開發,進入到存量資產階段,更新、運營和改造是房地產行業重要的市場之一。
當前,北京、上海、深圳、廣州等均在開始城市更新。其中,北京跟上海二十年以上的房齡占比大概30%。這意味著有兩三百萬套屋源的年齡在20年以上,甚至在30年以上。
針對老舊的房企,需要改造。比如加裝電梯、增加立體、充電樁、智能化門禁等。通過改造老舊小區、房屋價值大大提升。
萬科、恒大、龍光、碧桂園、首開、龍湖、綠地、富力、佳兆業、珠光等房企均進行大規模的城市更新。
三、關于有為:從城市需求與個人需求分析
1、城市需求:從稅收與民生角度來看
在“兩集中”的大背景之下,土地出讓金劃歸稅務部門征收后,房地產企業對于產業更為關注。其中,要求房地產開發商能帶來產業的可持續發展,留足稅收,因此在土地出讓時,要求配比寫字樓、產業園等。
同時,關乎民生,提供多種住房保障形式,要求高配比的建設保障房與安居房。
另外,城市的市政配套建設也需要不斷的升級改造。
最后是交通基建等重要項目工程。
2、人群需求:圍繞居住需求展開
1)新房市場:升級產品力
從1978年探索房地產市場化開始,房地產的蓬勃發展經歷了從有房住→住房面積增大(人均35㎡)→綠色健康住宅/智能科技住宅。
當前,正是綠色健康住宅與智能科技住宅的天下,更符合年輕購房群體的居住需求。
2)舊房市場:開辟存量改造機會
中國的裝修平均5~8年會進行重新裝修,這會是一個生生不息的行業。,具有較強的周期性。
另外,圍繞老舊小區內部配套,涉及到電梯加裝、給排水管道更換、增設立體停車位、安裝充電樁、更換智能化門禁等…
供應鏈相關企業還是存著巨大的機會。