宜春房產,宜春房產備案網

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“2018年宜春的房價沒降。”多位當地房地產從業者向記者給出了相同的答案。

在三四線城市樓市下行的大潮下,江西宜春這個三線城市卻是例外。

坐享城鎮化發展利好,搭上棚改的快車,宜春樓市一改幾年前不溫不火的狀態,2017年迅速升溫;在棚改的持續推動下,2018年全國三四線樓市整體面臨下行壓力,宜春樓市表現則更為堅挺。

為分享城鎮化發展紅利,房企的戰略布局逐漸下沉到三四線城市甚至縣城。緊隨碧桂園、恒大的腳步,陽光城、正榮等房企在宜春落地,外來“過江龍”正與本地房企展開一場激烈的博弈,重構宜春的地產江湖。

城鎮化與棚改雙動力

沿著清宜線行駛,高樓林立的商品房正在顛覆了人們對宜春的城市印象,一座新城正在崛起。

一二線城市務工人員返鄉過年,擁堵的道路,爆滿的停車場,喧鬧的賣場,給淡去年味的城市增添了幾分熱鬧,而這份熱鬧的背后浮現出人口的遷移“軌跡”。

村里人去鎮上買房,鄉鎮的人則去主城區置業,逐漸成為宜春城鎮化的一道風景線。買房了么、搬新家了么,就如同“吃了沒”,成為當地人見面寒暄的問候以及茶余飯后的談資。

城鎮化衍生的購房需求推動宜春房地產市場發展,而持續進行的棚改對樓市的推動效果則立竿見影。

2017年開始,宜春樓市過去幾年不溫不火的狀態徹底被改變,背后最直接的推動力正是棚改。2018年,宜春棚改持續為房地產市場發展注入動力。據宜春房地產,2018年宜春全市棚改任務6.15萬套,數量居全省首位。

據了解,宜春棚改采取“房票”安置模式,由政府印制發行“房票”,按照確定的住房補償價值,給予住宅被征收人相應等價的憑證。百姓持“房票”在房源庫兌換(購買)自己滿意的房子,還可享價格優惠和減免契稅。

據記者實地了解,很多樓盤去化速度加快均有“房票”的功勞。有樓盤銷售人員告訴記者,樓盤的客群主要分為兩類,外地務工返鄉購房客戶以及拆遷戶。銷售口中的拆遷戶,即棚改區手持“房票”的購房客戶。

江西省人民政府于2018年6月1日披露的數據顯示,宜春市已兌付房票面積35.9萬平方米,兌付金額13.3億元。

在城鎮化和棚改的雙輪推動下,宜春房地產投 資和銷售均實現增長。據宜春房地產,2018年前三季度,宜春全市房地產企業完成投 資146.5億元,同比增長4.5%。其中,商品住宅投 資118.6億元,增長7.9%。商品房銷售方面,2018年前三季度全市銷售面積433萬平方米,同比增長5.7%,其中住宅銷售占比高達89.9%。

2019年宜春棚改仍在繼續,目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜陽新區等區域的棚改正在進行,全市棚戶區改造計劃4.8萬套,上報計劃為全省第一。

房地產發展長期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口處于流出狀態,一家宜春本地開發商董事長早前接受記者采訪時坦言,經濟產業對樓市的發展稍顯不足,返鄉置業買房自住可以,但是投 資不推薦,宜春房價短期內棚改可以支撐,但長期來看上漲動力不足。

過江龍與地頭蛇的博弈

碧桂園、恒大、陽光城等外來開發商進入宜春,帶來了先進的開發經驗,高周轉快速開發模式在宜春落地,打破了宜春房地產市場原有的競爭格局。

記者實地以購房者身份走訪宜春多個樓盤發現,本地開發商開發樓盤銷售中心人氣不如外來房企。御品名都銷售中心僅為寥寥幾個客戶在咨詢,人氣并不高。清尾貨狀態的嘉晨東郡銷售中心則更為冷清,銷售人員皆處于休息狀態。據記者了解,嘉晨東郡清尾貨的狀態持續了近一年時間。

陽光城項目銷售中心則非常熱鬧。有銷售人員告訴記者,開盤以來都是這樣,有一個月開盤兩次的情況,因為太忙了,今年過年都不放假。

另據宜春當地房地產從業者告訴記者,本地房企開發的項目大部分沒有樣板房,這在一定程度上影響顧客購房體驗。

價格方面,本地房企和外來房企開發的樓盤并無太大差異,御品名都靠近商業中心,地理位置較好,單價約7400元/平方米,嘉晨東郡和陽光城·檀府均價分別為6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房企和外來房企的博弈不僅表現在銷售和產品方面,在拿地和項目選擇方面的路徑也存在較大不同。據了解,外來房企在剛進入宜春市場傾向于選擇收購項目,碧桂園、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公開招拍掛市場獲得土地和項目,但隨著外來房企逐漸在宜春站穩腳跟,外來房企擁有資金優勢,在公開招拍掛市場競爭力較強,本地房企的生存空間被擠壓。

本地房企如何才能在這場與“過江龍”的博弈中尋找生存空間?

“尋求差異化發展。”宜春一位當地開發商告訴記者,將布局區域下沉到鄉鎮或者一些處于開發階段的區域,這些地方還沒全國性大房企涉足。目前宜春主城區舊城改造建設如火如荼,可聯合多個本地房企拿下舊改項目,因為在宜春發展多年,能夠獲得當地政府的信任。

同時,上述開發商告訴記者,本地房企熟悉當地市場,資源豐富,目前在正在尋求與外來房企的合作,實現共贏。

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