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“2018年宜春的房價沒降。”多位當地房地產從業者向記者給出了相同的答案。

在三四線城市樓市下行的大潮下，江西宜春這個三線城市卻是例外。

坐享城鎮化發展利好，搭上棚改的快車，宜春樓市一改幾年前不溫不火的狀態，2017年迅速升溫；在棚改的持續推動下，2018年全國三四線樓市整體面臨下行壓力，宜春樓市表現則更為堅挺。

為分享城鎮化發展紅利，房企的戰略布局逐漸下沉到三四線城市甚至縣城。緊隨碧桂園、恒大的腳步，陽光城、正榮等房企在宜春落地，外來“過江龍”正與本地房企展開一場激烈的博弈，重構宜春的地產江湖。

城鎮化與棚改雙動力

沿著清宜線行駛，高樓林立的商品房正在顛覆了人們對宜春的城市印象，一座新城正在崛起。

一二線城市務工人員返鄉過年，擁堵的道路，爆滿的停車場，喧鬧的賣場，給淡去年味的城市增添了幾分熱鬧，而這份熱鬧的背后浮現出人口的遷移“軌跡”。

村里人去鎮上買房，鄉鎮的人則去主城區置業，逐漸成為宜春城鎮化的一道風景線。買房了么、搬新家了么，就如同“吃了沒”，成為當地人見面寒暄的問候以及茶余飯后的談資。

城鎮化衍生的購房需求推動宜春房地產市場發展，而持續進行的棚改對樓市的推動效果則立竿見影。

2017年開始，宜春樓市過去幾年不溫不火的狀態徹底被改變，背后最直接的推動力正是棚改。2018年，宜春棚改持續為房地產市場發展注入動力。據宜春房地產，2018年宜春全市棚改任務6.15萬套，數量居全省首位。

據了解，宜春棚改采取“房票”安置模式，由政府印制發行“房票”，按照確定的住房補償價值，給予住宅被征收人相應等價的憑證。百姓持“房票”在房源庫兌換（購買）自己滿意的房子，還可享價格優惠和減免契稅。

據記者實地了解，很多樓盤去化速度加快均有“房票”的功勞。有樓盤銷售人員告訴記者，樓盤的客群主要分為兩類，外地務工返鄉購房客戶以及拆遷戶。銷售口中的拆遷戶，即棚改區手持“房票”的購房客戶。

江西省人民政府于2018年6月1日披露的數據顯示，宜春市已兌付房票面積35.9萬平方米，兌付金額13.3億元。

在城鎮化和棚改的雙輪推動下，宜春房地產投 資和銷售均實現增長。據宜春房地產，2018年前三季度，宜春全市房地產企業完成投 資146.5億元，同比增長4.5%。其中，商品住宅投 資118.6億元，增長7.9%。商品房銷售方面，2018年前三季度全市銷售面積433萬平方米，同比增長5.7%，其中住宅銷售占比高達89.9%。

2019年宜春棚改仍在繼續，目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜陽新區等區域的棚改正在進行，全市棚戶區改造計劃4.8萬套，上報計劃為全省第一。

房地產發展長期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口處于流出狀態，一家宜春本地開發商董事長早前接受記者采訪時坦言，經濟產業對樓市的發展稍顯不足，返鄉置業買房自住可以，但是投 資不推薦，宜春房價短期內棚改可以支撐，但長期來看上漲動力不足。

過江龍與地頭蛇的博弈

碧桂園、恒大、陽光城等外來開發商進入宜春，帶來了先進的開發經驗，高周轉快速開發模式在宜春落地，打破了宜春房地產市場原有的競爭格局。

記者實地以購房者身份走訪宜春多個樓盤發現，本地開發商開發樓盤銷售中心人氣不如外來房企。御品名都銷售中心僅為寥寥幾個客戶在咨詢，人氣并不高。清尾貨狀態的嘉晨東郡銷售中心則更為冷清，銷售人員皆處于休息狀態。據記者了解，嘉晨東郡清尾貨的狀態持續了近一年時間。

陽光城項目銷售中心則非常熱鬧。有銷售人員告訴記者，開盤以來都是這樣，有一個月開盤兩次的情況，因為太忙了，今年過年都不放假。

另據宜春當地房地產從業者告訴記者，本地房企開發的項目大部分沒有樣板房，這在一定程度上影響顧客購房體驗。

價格方面，本地房企和外來房企開發的樓盤并無太大差異，御品名都靠近商業中心，地理位置較好，單價約7400元/平方米，嘉晨東郡和陽光城·檀府均價分別為6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房企和外來房企的博弈不僅表現在銷售和產品方面，在拿地和項目選擇方面的路徑也存在較大不同。據了解，外來房企在剛進入宜春市場傾向于選擇收購項目，碧桂園、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公開招拍掛市場獲得土地和項目，但隨著外來房企逐漸在宜春站穩腳跟，外來房企擁有資金優勢，在公開招拍掛市場競爭力較強，本地房企的生存空間被擠壓。

本地房企如何才能在這場與“過江龍”的博弈中尋找生存空間？

“尋求差異化發展。”宜春一位當地開發商告訴記者，將布局區域下沉到鄉鎮或者一些處于開發階段的區域，這些地方還沒全國性大房企涉足。目前宜春主城區舊城改造建設如火如荼，可聯合多個本地房企拿下舊改項目，因為在宜春發展多年，能夠獲得當地政府的信任。

同時，上述開發商告訴記者，本地房企熟悉當地市場，資源豐富，目前在正在尋求與外來房企的合作，實現共贏。