萬科現在是破鼓萬人捶，頗有點去年恒大、碧桂園的感覺。

萬科作為行業典范，也被看作是房地產最后的遮羞布，如今這塊遮羞布就要被扯下來了，無疑給本就每況愈下的樓市，再澆了一盆冷水。

我回顧了一下，3月份以來，萬科先后經歷了股債雙殺、被傳債務危機、遭到合作方舉報、干了15年的高管被帶走調查，這兩天又有傳言說，萬科的高管被邊控了。一句話，過去一個多月，關于“優等生”房企萬科的負面輿論，一直沒停過。

我查了一下，萬科股價最近7連跌，累計重創20%。昨天（4.15）看到一個新聞，受萬科拖累，胡錫進連綠一周，虧了6萬多，直呼炒股不容易。

這些“負面輿論”大多都被萬科的救火大隊辟謠了，比如針對煙臺合作方的舉報，萬科管理層表示，不存在通過跟投制度向高管輸送利益的行為，而且正在向法院提起民事訴訟，并向公安機關進行刑事報案。再比如針對高管被帶走調查一事，萬科方面的回應是“系個人案件”。

真相到底如何，時間會給出答案，鐵錘不能做無端的猜測。

我這么說，可能無法滿足廣大讀者的好奇心，但是沒辦法，因為具體的案件事實不明朗，雙方當事人也沒有互擺證據，只能點到為止。

不過依我個人之見，現在的萬科貌似也開始“恒大化”了：負面纏身，四面八方受敵，擠兌不斷，并且已經進入到被動辟謠的階段了。如此發展下去，恐怕只會更拖累萬科的銷售業績。

這其實很好理解，負面輿論不斷，只會快速消耗社會各界對萬科的好感。有人甚至開玩笑說，過去的“行業明燈”，正慢慢變成“行業冥燈”，18年扔出去的“活下去”的回旋鏢，又打到自己了。

實際上，近期萬科的輿情，也搞得背后的靠山深圳地鐵和深圳國資委非常難堪，幫也不是，不幫也不是。在這種情況下，即便是大靠山，也需要重新權衡利弊。

事實上，萬科也坦然承認遇到了階段性經營困難，流動性短期承壓。

4月14日，萬科舉行了一場針對特定對象調研的投資者交流會，中金、中信、摩根士丹利等多家券商的代表均有參加。

針對經營情況，萬科管理層表示：“盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但后續行為未能擺脫行業慣性，在不少城市，包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。”

之前的文章，我們就簡單聊過，萬科能不能挺過這一關，關鍵在于銷售能不能起來。財務報表中成千上萬個指標，剝去一層層的外衣，最核心的永遠是“現金流”。也即是說，沒有足夠的銷售現金流，其它一切都是枉然。

實際上，今年的確有可能是萬科的“生死大考”之年。

為什么這么說？這要從萬科今年一季度的銷售說起，一季度萬科的銷售額579.8億，同比下降了42.8%。

今年一季度，大概率是全年最好的營銷時節，因為有傳統的小陽春加持。我們不妨再樂觀一點，萬科后面三個季度都會有所好轉，按全年下降30%計算。對應到經營活動收到的現金流，去年是3211億，那么今年就只有2248億，少收963億。

支出方面，萬科去年經營活動現金流出3172億，其中開發建設開支2297億，工資支出194.75億，各項稅費496.68億，辦公等其它開支183.76億。今年萬科能節省的開支其實不多，就算極致壓縮工資和辦公支出50億，這兩年萬科的確在壓縮支出成本，但能縮減的空間實在有限，萬科全年能夠用來購買商品、接受勞務支付的現金也只有1500億。

萬科去年底的流動資產只有998.14億，但流動負債卻有8218億，這筆錢省著花是夠用的，就怕中間出現紕漏，任何一個環節連不上，萬科都有可能斷糧，繼而引發更大規模的連鎖反應。

有人可能會說，建房子的開支并不是由今年的收入決定的，是由前幾年的銷售收入決定的。這話不假，但殊不知，萬科已經連續兩年沒完成交房計劃了，欠的賬起碼超過1年的交房量。如果今年只支出1500億，交房計劃還會進一步再打折扣。交不出房，會反過來進一步影響銷售，負反饋就形成了。現在的恒大、碧桂園、融創就是最好的例子，銷售額刨去工抵房，正常渠道的銷售少得可憐。

一句話總結：萬科的確比其它房企更早發現了行業危險，但還是栽在了剎車踩晚了，不是沒錢蓋房，而是把活的錢都變成死的房了。

以上是我基于萬科今年一季度和去年全年的經營收入和支出推導出來的結果，并不一定準確，但這套模型通常還是有一定參考價值的，因為這其中還沒有考慮房企藏在水下的隱性債務，以及虛增的營收，要知道，恒大2年可是虛增了5600億的收入，合計虛增利潤920億，占利潤總額的70%左右。

萬科之所以被稱為行業“優等生”，是因為他們的賬面數據一直很好看。但從去年開始，隨著銷售額下降，萬科的利潤也在大幅縮水，同比下降43.1%。

懂行的人應該知道，很多指標其實是花架子，只能救報表，不能救命，比如已售未結資源，其實就是一串數字，收到的錢早就花了。

網上也有人說，萬科問題其實是中美金融戰的一環，是一場沒有硝煙的戰爭，是外資惡意做空。具體操作是美元加息，拉高了房企美元債的還債成本，并與評級機構狼狽為奸，下調房企評級，徹底喪失房企的海外融資能力。其目的是通過做空一家企業，然后打垮一個行業，因為房地產是我們的支柱產業。

這的確是不可忽略的重要因素，但我覺得，萬科受困，更多在于房地產行業持續低迷造成的資金周轉不靈，其根源是企業的盲目擴張，很明顯，企業自己的不善經營和行業監管缺失，問題更大。

那么重點來了，萬科要怎么做，才能避免步恒大的后塵呢？實際上，任何一家出現債務問題的企業，自救時都繞不過“開源節流”四個字。

萬科現在能做的，第一是加快銷售，把積壓的庫存變成現金，這可能需要借助大規模降價促銷。第二是變賣資產，割肉自救，找人接盤。

有沒有覺得這種做法似曾相識？

萬達王健林目前采取的就是這種策略，為了自救毫不手軟，不惜用60%的股權換來了中東金主（太盟投資集團）的600億投資。

600億換60%的股權，也即是說現在的萬達商管只值1000億，相較于2021年赴港上市的估值，整整低了800億，老王這是打骨折讓利啊。

在這場博弈中，王健林丟掉了對萬達商業帝國的絕對控制權，這是其它地產大佬學不來的氣魄。而桀驁不馴的王思聰，也終于不用接萬達的班了，因為沒班可接了。

萬達缺錢，這是顯而易見的。在上市對賭失敗后，即便獲得了600億元的新戰投，也并不能確保萬達安全無恙。于是我們看到，萬達接下來又一口氣賣掉了全國15座萬達廣場，其中就包括北京的“萬達總部”。還賣了萬達電影。

這也印證了那句話，危機時刻，最能檢驗企業的應對能力。老王現在的行事風格很明確，啥王牌資產都不重要，先活下來最重要。

不過，甩賣資產自救這事，并不是每個企業都能效仿的，第一你的資產要有盈利能力，而不是純粹的垃圾貨。萬達商管之所以能引來中東土豪（出口轉內銷）的投資，是因為它的確具有很強的造血能力，2022年的收入和凈利潤，分別為271.2億元、75.34億元。也就是說，以目前的利潤率，太盟的投資只需要13年就能回本。

第二，要有決心，舍得割肉。1800億被砍價到1000億，王健林能忍，其他人未必能忍。恒大出現債務違約后，天天新聞報道許家印賣資產自救，結果是三年合計出售資產換回現金流166億，只處置了包括恒騰網絡、盛京銀行、恒大冰泉、深圳高新投和5個地產項目等股權。

所以你看，同樣的處境，有的人能絕境逢生，化險為夷，有的人就只會轉移財產，坐等鎖鏈加身。

實際上，現在不僅房企自救無門，很多依托房地產的財富管理公司也開始暴雷了。今年以來，地產信托更是頻頻違約，其中就包括全國排名第一的平安信托。

信托產品的投資門檻較高，不割窮人，其底層資產就是房地產和城投債，這倆現在都是秘不發喪的狀態，所以信托自然好不了。

過去房地產繁榮時期，投資人、信托公司與地產商之間是“有錢一起賺”的關系，比如平安信托，之所以會出現違約，是因為大量的資金借給了華夏幸福、碧桂園、正榮、龍光、榮盛等房企，而這些房企現在無一例外都出現了債務違約。所以錢要不要得回來，大家自己可以掂量一下。

有人問，房地產還有救嗎，畢竟現在已經病入膏肓了，連萬科這樣的“行業明燈”都快扛不住了？

我的回答，有救，任何時候都不晚。當然了，前提是讓房地產行業回歸健康理性，而不是重回2016年那個血拼業績、瘋狂造假、無節制加杠桿、高度內卷的年代。

還是那句話，經過幾年的行情演變之后，房價只漲不跌的預期被徹底打破了，買房暴富的神話也破滅了，現在大家是有錢也不敢亂買房了。

而這幾年扎堆出現的開發商違約、項目爛尾等血淋淋的案例，也勸退了不少想買房、換房的客戶，結果是二手房的交易量碾壓新房，二手房掛牌量創新高。

想救房地產當然不容易，人口下降，對于房地產行業整體來說就是天大的利空，供需關系這個基本面早就發生變化了，這決定了很多城市是沒有未來的，而能保持穩健發展的大城市，也一定是以不斷抽水中小城市的人口和資金的方式進行的。而經濟只要繼續發展，就一定有人賺大錢，這也是大城市優質商品房長盛不衰的根源。

這幾年和中產相關的投資渠道暴雷不斷，結果是每個城市支撐房價的主力中產階級都在萎縮，房價短期自然是無法看漲的，這也是我勸大家管住手的根本原因。至于具體要跌到什么時候，目前還無法給出答案。

我唯一確定的是，經過這一輪洗牌之后，不管是大城市還是小城市，對于年輕人擁有落腳點這件事，都會改善很多。不同之處在于，大城市會以租房替代買房，小城市則會發展到以居民的錢包來定價房價。