上海DT財經,dt財經官網
文/陳學海
當我們談論“地平線下的商業王國”時，過去是看東京、看香港，未來可能要看大上海了。在DT財經“2017上海城市大數據活躍報告”發布活動上，戴德梁行董事、華東區策略發展顧問部主管陳學海表示，上海地鐵周邊的商業發展未來可能會超過香港，他通過典型發展案例總結出了地鐵1公里的4個發展趨勢，并為上海提供了3條發展建議，以下為陳學海演講實錄節選。
地鐵正在反過來影響城市的人口、產業和土地
上海地鐵早期只有3條線，地鐵只是一個快捷的出行方式，當達到14條線形成一個非常好的網絡之后，地鐵更多地在影響我們的生活方式。
2008年戴德梁行就開始幫上海申通規劃地鐵站內的配置，到最近的17號線，已經開始考慮規劃站點周邊大概1公里的輻射范圍，什么樣的1公里區域會更契合地鐵，讓地鐵發揮更大的作用？地鐵1公里的重要性體現在哪些方面？
首先我們探討地鐵對城市功能的帶動作用。地鐵的連通，不僅僅是提供出行便利，更是在人口導入、人口結構優化、產業升級、土地價值和物業價值帶動等方方面面，從產、人到城都會帶來很大的提升。
首先，地鐵的建設可以解決人口的合理分布問題，優化城市人口結構。
我們之前針對香港做了一個數據分析，可以看到，1976年代早期香港只有1條地鐵線的時候，人口結構沒有發生明顯的變化，但是到1996年、2006年，香港新界人口發生巨大的變化。
我們過去談到香港的時候，都說香港最繁榮、人口最集中的地方是香港島。但后來隨著地鐵網路成形，人口分布更合理，外圍區域不再只是傳統的圍村這種農民居住的地方，也導入了在中心城區工作的白領人口，這改變了整個香港的人口分布結構。
其次，地鐵對商業有帶動性。
我們統計了上海年營業額超過10億的商場，發現其中跟地鐵實現連通或者比較直接連通的商場數量一共是27個，占比達到52%，距離地鐵300米、300-1000米的（年營業額10億以上商場）數量遞減。
為什么在距離地鐵站1公里以外數量會更多一點？因為（這些地鐵站周邊）大部分是外圍區域的區域中心、商業中心，對地鐵的導流需求不是那么顯著。
但凡是在中心城區的（商業），跟地鐵關系都非常密切。
過去大家在談到亞洲的地鐵商業時，都會談東京和香港，但我們要開始改變這個思維，上海馬上要取代香港，上海每天通過地鐵出行的人已經達到1000多萬，而香港只有230萬。我們真正要去探討的是，地鐵人流始終放在這里，我們如何把龐大的地鐵人流轉換成有效的消費人流。
第三，地鐵通車為外圍區域帶來服務業發展機會，以香港為例來說明。
我們發現在香港工作機會分布合理，過去主要集中在香港島，現在越來越多的外圍區域有混合的產業分布，香港的地鐵為外圍區域的文化傳媒、信息技術、眾創空間等產業提供了發展機會。上海其實也已經開始出現這樣的情況，軌道交通很好地帶動了外圍的新型商務區。
最后，以我們曾經服務過的深圳為例，說明地鐵1公里對城市功能的帶動作用，對商業價值帶動最大，對住宅帶動最為持續。
未來上海地鐵1公里，是毛細血管更是地平線下的商業王國
我們更主要是看，未來上海地鐵1公里有什么發展趨勢。上海地鐵1993年起步，是后起之秀，雖然目前已經是世界領先的，但可以再向國際領先的城市靠近？我們根據一些城市典型案例，總結了幾個未來發展趨勢。
趨勢1，以1929年開通的東京地鐵為例，早期的東京地鐵是單一出行方式，帶著人們去上班、回家、逛街，僅此而已。之后逐漸轉化為生活方式，成為這個城市的毛細血管，跟城市的醫院、市政、學校、公司等無縫連接，坐地鐵可以到達任何地方，通過這個網絡，東京可以發展地下城。
趨勢2，我們以新宿為例。新宿的快捷消費充分體現在地鐵環節，大部分人利用地下空間進行非常快捷的消費，看到這個東西很有吸引力又不貴，就可以直接買，買了直接走；地上的環節則是目的消費，有目的的逛街購物可以上去。利用地下街的連通性，在地上地下分配多元的消費體系，可以有效地把地鐵龐大的客群轉化成有效的消費客群。
趨勢3，以香港地鐵九龍站為例，可以看到它在地鐵1公里的范圍內，把商業、居住、辦公、酒店和開放空間統統組合在一起解決了。如果我們在1公里解決這么多問題，連通性又很好，地鐵以及周邊城市功能和我們的生活方式就融合在一起了。
趨勢4是貫通的力量，以加拿大多倫多為例，它的地上租金較貴，使得許多業態特別是公益性質的放到了地下，如公共圖書館、公共畫廊，公共藝術中心等，地上空間留給要做生意的部門。這里的地鐵1公里不僅是做網絡橫向鋪開來的，它是立體構建的地鐵城。
對上海地鐵1公里的3個建議
了解了上海地鐵的發展情況與重要性，也參考了比較好的發展案例，接下來要考慮，如何讓上海地鐵真正融入我們的生活方式，讓生活更美好，我們對上海有這樣的3個建議。
一是要考慮以Takeaway業態為核心，聯通領域不能只是考慮傳統的商業、辦公、居住，還應該疊加文化、休閑娛樂、生活服務等業態，使地下生態設施連通形成我們有機的生活網。
二是要考慮地鐵站為核心，串聯起來1公里的多元化城市功能區，對上海的更大意義在于，除了能提高土地、空間的利用率之外，還可以反過來帶動與提升中心城區的城市更新。
最后我們對上海的展望是，通過從早期地鐵通勤消費，到點狀商圈的消費，形成城市的社交消費，把地鐵跟生活、工作、居住和方方面面的功能串聯起來，最終改變城市的功能格局。
DT君送福利：如想獲取陳學海《上海地鐵商業要超香港？這里有4個發展姿勢和3條建議》的現場演講PPT，請關注DT財經公眾號（DTcaijing），并后臺回復“上海地鐵發展”。
關于DT君《2017上海城市大數據活躍報告》的有趣發現，請回復“上海地鐵”獲取報告。
注：以上內容根據陳學海在11月30日的DT財經“2017上海城市大數據活躍報告”發布活動現場演講速記稿整理，圖片均來自其現場PPT，已經本人審閱。本文僅為作者觀點，不代表DT財經立場。
編輯 | 唐也欽：tangyeqin@dtcj.com
題圖 | 視覺中國
添加DT君個人微信（dtcaijing004），并備注“數據社群”，可申請加入DT數據社群。
后臺回復“招聘”，獲取DT財經崗位招聘詳情。
關于“地鐵1公里”系列
“地鐵1公里”是DT財經重點推出的系列數據研究。在資源集約大背景下，地鐵逐漸成為影響城市發展架構的主要元素。我們將以地鐵站點為坐標，通過分析其周邊區域的不同維度數據，為觀察城市的商業格局和人群的生存空間建立新的視角，為投資、運營、選址、規劃等商業需求提供咨詢等服務。項目負責人唐也欽：tangyeqin@dtcj.com。
