長江商報訊2012年年末買的房，直到現在都沒辦法入住，一家人只得蝸居在租房里近3年。10月22日，湖北省武漢市江夏區宏德嘉園業主李明(化名)向長江商報記者反映，他預付20萬買房，眼看18層高的住宅樓建成封頂，不想卻遭遇停工。

“新房盼了3年，如今等來的卻是爛尾樓。”李明稱，“現在，大部分未交齊房款的業主跟我一樣，不知如何是好。而少數已經結清全部房款又沒有住處的業主，已經硬著頭皮搬進了爛尾樓。”

連日來，長江商報記者調查發現，這棟位于江夏區紙坊興苑街的宏德嘉園16號樓可謂是問題重重：開發商先是違規操作，將規劃的11層“拔高”到18層，被罰款700余萬元;后又因牽涉債務糾紛，致樓盤被法院查封，無法辦理預售許可證;去年3月，開發商還因資金鏈斷裂，人去樓空，公司法人至今下落不明。

已建成封頂的18層大廈緣何淪為爛尾樓?拿不到房退不了錢，業主該如何維權?購房者在買房過程中，又該如何識別開發商隱藏的爛尾樓陷阱?

花45萬盼三年等來爛尾樓

“省吃儉用攢下45萬，交齊全額房款，哪曾想到開發商跑了。”提到自己的這套房，業主嚴先生顯得尤為氣憤。他告訴長江商報記者，2012年12月，得知開發商正在對外出售宏德嘉園16號樓，便到售樓部詢問，還順便到工地查看了進程。

“當時看到這棟18層高的住宅樓正在施工，工人們忙得熱火朝天。售樓員承諾2013年6月交房，一次性付全款還有優惠。”嚴先生說，他看開發商前期出售的幾棟住宅樓都沒什么問題，就沒考慮太多，選中2單元4樓一套住房，很快便簽下購房合同，一次性付清了全額房款45萬元。

據他回憶，2013年初樓盤主體結構完工時，電梯、水電設施、綠化等都沒有完成，施工就突然停止了。“當時我們并不清楚原因，后來才知道開發商已經債臺高筑，資金鏈斷裂。”2013年6月，到了開發商承諾的交房時間，房屋卻遲遲不能交房。2013年12月中旬，連售樓部都人去樓空，大門也上了鎖。

另一位受訪業主李明說，他是2012年6月預付20萬買的房，因為沒法入住，現在一家人蝸居在外面的租房里近3年。“很多人是把家里全部的積蓄拿出來買房，還有人向親戚朋友借錢買房，現在既拿不到房又退不了錢，就連開發商也找不到，真是讓人傷透了心。”

10月22日，長江商報記者實地走訪了宏德嘉園16號樓。記者在現場看到，18層高的樓盤高高聳立，幾乎是附近一帶的最高建筑。然而，樓盤附近建筑材料、生活垃圾隨處可見，樓盤外吊塔孤立，外墻上紅色的墻漆已斑駁褪色。

記者走近發現，4個單元的樓道入口均已安裝防盜門，抬頭向上望去，門外的墻上貼著大大小小好幾處公告、告示、通知等。一則《告示》中寫道“本單元所有房屋已被江夏區人民法院執行局查封……”另一則《安全告知書》顯示，因“宏德16號樓”整體未完工，現不便進入所購買的房屋裝修或居住，如出現任何意外事故，由業主本人自行承擔……

隨后，記者跟隨業主進入住宅樓內。樓道里漆黑一片，電梯井空空蕩蕩，為防止有人不慎跌落，已經用木條簡單遮擋起來。記者注意到，每戶住宅的門窗幾乎都已安裝完畢，不少業主用黑色顏料在門外墻邊寫了“本戶已占”“此房已售”等字樣。

同時，已有部分業主裝修入住。6樓一位業主對記者說，“買房的錢要不回來，自己又沒房子住，只能先湊合住進來。不過，整棟樓也沒幾戶人家，電要從樓對面的住戶接過來，還辦不了有線電視，接不了網線，住得也很憋屈。”

違規拔高7層被罰700萬

記者隨后來到16號樓1單元101室承建方項目部辦公室。承建方相關負責人告訴記者，由于諸多原因，該項目的開發商負債累累，公司法人無力還債已經跑路。“他是去年3月份左右跑的，當時宏德地產公司已經對外銷售了近150套房屋。”

他坦言，作為施工方，對項目的進展是再清楚不過。“2010年項目就一度停工，當時正在進行基礎工程，樓盤框架建起來后，開發商資金鏈斷裂，項目就停工了。2012年該項目又得以復工，完善了后面的初部裝修。”

為何眼看著快要完工的住宅樓最后卻變成了爛尾樓?

記者從江夏區國土資源和規劃局獲悉，2013年12月23日該局《關于對武漢宏德房地產開發有限公司違法建設行政處罰的公示》提出，16號住宅樓由原審批的11層建至18層，屬違法建設。該局發現問題后，擬對“宏德嘉園”一期的違法建設行為給予罰款700余萬元的行政處罰。

“宏德嘉園16號樓根本沒有預售許可證。”江夏區城鄉建設局房開科負責人王主任對媒體表示，早在2012年8月，因開發商卷入借款糾紛被訴訟，法院依法對該樓進行查封，要求城鄉建設局不要給該樓辦理房屋預售許可證。

對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛向長江商報記者表示，沒有《商品房預售許可證》的開發商不具備上市交易資格。“消費者購買無《商品房預售許可證》的房產是不受法律保護的，即使簽訂了《商品房買賣合同》，合同也無效。”

而施工方項目部負責人告訴長江商報記者，16號樓預售許可證一直辦不下來和沒有繳納罰款有很大關系。

收取購房款抵充工程款

“前期開發商欠施工方的3000萬工程款已經用65套房進行抵押。”施工方項目部負責人透露，根據此前和開發商達成的施工協議，如果開發商無法支付工程款，施工方還可收取16號樓業主的購房款(指與開發商簽訂購房協議未付清房款的業主)，以抵充開發商工程款。

該負責人稱，“雖然我們施工方沒有權利賣房，但是如果購房者前期在開發商處交了房款，我們這邊也算數。比如，如果一套房的總價是45萬，業主前期預付了10萬，那么，現在如果想要入住的話，只需再付35萬元即可。目前已有30戶左右業主與我們施工方簽訂了互助倡議書、業主委托施工協議和安全告知書。 剩下120戶里，據我們了解，95%的業主還是希望得到房屋的。”

但李明并不同意施工方的說法，“少數已支付全額房款的業主提前住進了16號樓，他們自然是希望房屋配套設施早日完善。但是，大部分業主當初只支付了部分房款。目前，我們不知道余下的房款要交給誰，有退房意愿的人，又不知道該向誰去索要房款。如果交給施工方，他們能保證我們的利益嗎?我們之間達成協議的話，協議是否合法?我們的房產證和土地證還能辦下來嗎?”

而業主嚴先生對記者說，“現在只希望能早日搬進新房。不過搬進去后，房屋的房產證和土地證的確是一個讓人頭疼的問題。”

對此，施工方給予的回復是，“業主是與開發商簽訂的購房合同，我們肯定是沒有辦法退錢給業主。”

至于房產證和土地證能否拿到，施工方項目部負責人告訴記者，區政府在宏德問題的協調會議上明確表示過，要優先保護購房者和以房抵債的債權人的合法利益，確保他們的房屋合法化，但是作為施工方，他也不能給出一個具體的時間。

施工方與業主合作是最好辦法

對于讓業主苦不堪言的爛尾樓，殷旭飛提到，如果購房者不慎買到爛尾樓，首先要弄清產權歸誰所有，應該把產權掌握到自己手中，即便是開發商破產后，購房者仍然可以向房管部門申請房產證。此外，業主最好不要退房，退房后消費者和開發商的買賣關系就會變成債權債務關系，若開發商破產，消費者和債權人相比享有償債優先權。

湖北尊而光律師事務所王旭律師建議，“開發商在未取得預售許可證的情況下，購房者可以要求退房。但是目前的情況是，開發商顯然已經沒有履行退房的能力。業主和承建方簽訂委托施工協議，從事情發展的角度來說可能對雙方都有好處。不過，最好是在政府職能部門的協調或者見證下簽訂該協議，使有關部門對后續協議履行起到監督作用。”

王旭也提醒購房者， 在收房時，不要盲目收房或簽收一些書面文件，一定要先審查開發商是否具備交房條件。“我們通常所說的‘三書、一證、一表’。‘三書’是指《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質量認定書》，‘一證’是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，‘一表’是指《竣工驗收備案表》。”

王旭指出，作為購房這種相對大型支出，消費者一定要多加慎重。“首先，結合自身條件盡量選定有經濟實力的開發商，如果開發商資金斷裂，很容易出現爛尾等情況;第二，在簽訂購房合同或者交納定金時一定要考慮周全，如果交了定金，因為自身原因不想購房，定金是不可退的;第三，要認真審查合同，一般開發商用的都是房管部門發布的規范合同，消費者可上網提前進行查看，對一些不理解的條款進行查閱;第四，在收房時一定注意開發商是否具備交房條件，有無必備材料。同時可以找些懂得建設方面的朋友，對房屋質量等進行適當檢查。”

“房地產行業目前產能過剩、需求飽和，競爭進一步加劇，市場集中度也越來越高。未來樓市中‘大魚吃小魚’的情況將更加普遍，競爭格局將從群雄混戰演變到巨頭爭霸。”殷旭飛提出，未來整個行業會面臨多次洗牌，中小開發商生存的空間會越來越小，一些缺乏競爭力的企業會逐漸被收購、吞并。