南京昨再出“寧十三條”穩(wěn)樓市 開發(fā)商捂盤將禁止參與土拍

繼25日出臺限購政策后，昨晚7點多，南京市政府出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見》，出臺13條措施監(jiān)管房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)，增加商品房上市量，以期穩(wěn)定房價。

“寧十三條”一一看過來

一、進一步增加商品住房上市供應(yīng)

1.加強房地產(chǎn)市場土地出讓、開發(fā)建設(shè)、上市銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行開竣工合同。

2.對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時進行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調(diào)整。對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強督促。經(jīng)督促仍未及時上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

二、加大商品住宅土地供應(yīng)

3.加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應(yīng)，切實穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

4.加強土地出讓后跟蹤管理，組織對全市已出讓商品住宅用地的付款、開竣工等情況進行全面核查，督促開發(fā)企業(yè)按土地合同約定進行開發(fā)建設(shè)，增加存量土地可上市房屋供應(yīng)量。因企業(yè)自身原因造成未按合同約定時間開工建設(shè)的，嚴(yán)格按照規(guī)定及合同約定進行處理。

5.在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規(guī)模。未按合同開工上市的，將嚴(yán)格按合同約定處罰。

三、穩(wěn)定商品住房價格

6.開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，同期房源應(yīng)一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。

7.領(lǐng)取預(yù)售許可證的項目應(yīng)一次性公開全部房源，及時對外銷售。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售許可證后不銷售的，價格主管部門不接受上調(diào)價格的申報。

四、強化綜合執(zhí)法

8.嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，對涉嫌或參與炒賣房號、捂盤惜售等行為的開發(fā)企業(yè)及中介代理機構(gòu)，一經(jīng)查實，依法依規(guī)、嚴(yán)肅處理。

9.打擊不實炒作，加大對虛假信息的打擊力度，對發(fā)布不實信息、惡意炒作、制造“恐慌”氛圍的行為，依法處理、嚴(yán)厲打擊。

10.加強輿論引導(dǎo)，通過南京日報、龍虎網(wǎng)等媒體發(fā)布商品房上市、銷售等相關(guān)信息，引導(dǎo)市場增強理性。

11.市房產(chǎn)、建設(shè)、國土、規(guī)劃、物價、公安、工商、金融辦、人行南京營管部等相關(guān)部門及各區(qū)政府，要按照本意見要求，各司其職、積極履職、相互配合、齊抓共管，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12.市政府成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛(wèi)華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任，市政府督查室、市政府法制辦、市監(jiān)察局、市規(guī)劃局、市公安局、市工商局、市金融辦、人行南京營業(yè)管理部、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)分管負(fù)責(zé)同志任辦公室成員。相關(guān)部門抽調(diào)人員、集中辦公，施行執(zhí)法情況周報制度。

13.市監(jiān)察、督查部門要對各部門的履職情況及時督查。對工作不力、履職不到位的，嚴(yán)肅查處和問責(zé)。揚子晚報全媒體記者仇惠棟

4大新提法

符合條件不上市，將記入不良信用

新提法1：

“合法捂盤”行不通了

政策原文：對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強督促。經(jīng)督促仍未及時上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

專家解讀：具備上市條件而不上市的，在南京樓市業(yè)內(nèi)通常被稱為“合法捂盤”，因為南京市關(guān)于樓盤銷售的相關(guān)規(guī)定中，只針對領(lǐng)取了預(yù)售證而不上市的房企進行處罰，而開發(fā)商如果不領(lǐng)取預(yù)售證的話，相關(guān)主管部門除了約談，基本上束手無策。對于這樣的尷尬處境，此次“寧13條”中首次明確將對這一行為進行約束。

專家表示，這是過去從不曾有過的，一旦開發(fā)商具備了上市銷售的條件，而不積極領(lǐng)取預(yù)售證，妄圖借此捂盤的，包括房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價等四個部門將聯(lián)合起來對其督促，督促后仍不上市，除了要納入企業(yè)的不良信用記錄之外，在新房正式銷售之前，還不得在南京參與土拍競拍，應(yīng)該說這是相當(dāng)嚴(yán)厲的條款。

記者了解到，目前南京河西、城北等多個板塊的樓盤已經(jīng)表露出“捂盤”的姿態(tài)，由于物價部門對于開發(fā)商過高的報價不予批復(fù)，開發(fā)商索性“捂盤”不賣，今后這一行為有望被杜絕，或者開發(fā)商無法在南京購買土地。

新提法2：

土地合同必須明確住宅上市時間

政策原文：在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規(guī)模。未按合同開工上市的，將嚴(yán)格按合同約定處罰。

專家解讀：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是“寧13條”的最大看點之一，也是之前從未有過的新提法。在開發(fā)商拿地時，就要求其明確未來商品房上市的時間和規(guī)模，從而保證今后南京樓市的商品房供應(yīng)量，這也被視為是針對“現(xiàn)房銷售”的配套舉措。

樓市專家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“現(xiàn)房銷售”，這在一定程度上加劇了市場恐慌，有不少人認(rèn)為南京今后兩三年的樓市供應(yīng)一定會出現(xiàn)緊缺的狀況.因此在“寧13條”中，有針對性地提出在土地出讓合同中就要約定上市時間，強化了房企拿地后的開發(fā)進程，不僅要明確開竣工時間，何時上市、規(guī)模多大都要提前報備，確保市場穩(wěn)步前行。與此同時，開發(fā)商也不能“說話不算話”，不按約定好的時間上市，房企將要接受處罰。

新提法3：

物價部門將積極主動服務(wù)

政策原文：對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時進行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調(diào)整。

專家解讀：以往，南京市物價部門通常是配合開發(fā)商做好物價申報，為了加快新房的上市量，“寧13條”首次提出要求物價部門“積極主動服務(wù)”，難免令人產(chǎn)生遐想。

揚子晚報記者了解到，眼下有開發(fā)商為了拖延上市時間，向物價部門虛報房價，申報的價目表被一次又一次打回，實質(zhì)上起到了“捂盤”的作用。按照“寧13條”的新提法，物價部門將要主動服務(wù)，可以理解為當(dāng)開發(fā)商第一次申報價格的時候，物價部門甚至可能會上門服務(wù)，對于區(qū)域的價格“紅線”予以告知，指導(dǎo)房企進行房價申報備案，目的只有一個，那就是加快房源上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可不要小看了“積極主動服務(wù)”這幾個字，當(dāng)中的意涵很深，總之，對于想要“捂盤”的開發(fā)商來說，一定是非常大的打擊。

新提法4：

成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室

政策原文：市政府成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛(wèi)華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任。相關(guān)部門抽調(diào)人員、集中辦公，施行執(zhí)法情況周報制度。

專家解讀：針對房地產(chǎn)市場專門成立綜合執(zhí)法辦公室，這在南京樓市中還是首次，體現(xiàn)了南京市政府整治樓市亂象的決心之大。有專家認(rèn)為，綜合執(zhí)法辦公室的行政執(zhí)法權(quán)較為集中，也便于各部門的相互協(xié)調(diào)，每一周還要匯報相關(guān)情況，顯然，南京樓市將面臨“史上最嚴(yán)格”的政策環(huán)境，樓市之“火”到了該降溫的時候了。

2點重申

不得通過分批申報價格變相漲價

加大商品住宅土地供應(yīng)

政策原文：加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應(yīng)，切實穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

專家解讀：南京市今年前9個月已經(jīng)上市住宅類土地326公頃，出讓金額接近1300億元，創(chuàng)下歷史新高。按照“寧13條”的規(guī)定，年內(nèi)南京還將有大批地塊上市，開發(fā)商不會面臨“地荒”的格局。

單批次領(lǐng)證仍需3萬平方米

政策原文：開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，同期房源應(yīng)一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。

專家解讀：至于現(xiàn)行政策一致，目的是防止房企分批多次申領(lǐng)預(yù)售證，并借此漲價。不過對于較為特殊的項目，仍可以少量分批領(lǐng)取，比如樓盤規(guī)模不大、產(chǎn)品類型較特殊等等，因此“寧13條”強調(diào)的是“不宜低于”，并非一刀切。

需要指出的是，有人認(rèn)為南京執(zhí)行“限購”后，“限價令”將退出，不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是不切實際的想法，“限價令”仍將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，否則南京現(xiàn)有的調(diào)控政策將面臨“破功”的風(fēng)險。

1大信號

瘋狂樓市降溫的日子快到了

如果說前天南京限購令還沒讓投資客們感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥著“假離婚”、“變新房為二手房”等繞限購的調(diào)侃段子和看熱鬧的輕松心態(tài)，那么昨晚緊急加推的“寧十三條”，則著實讓段子手和投資客們樂不起來了。政府連放“大招”傳遞的信號已經(jīng)非常明顯：本次調(diào)控必須達到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制房價過快上漲的目標(biāo)，瘋狂樓市到了該降溫的時候了。

其實南京前日的限購令，已經(jīng)顯出“嚴(yán)打”的苗頭。此前業(yè)內(nèi)預(yù)測南京最有可能仿效蘇、杭的“溫和派”，即首先對外地人購買第二套房予以限制，而沒想到最終是既限內(nèi)又限外，某種程度上已經(jīng)表現(xiàn)出了政府的決心。而在限購令遏制需求的同時，昨晚“寧十三條”直指供應(yīng)，雙向調(diào)控穩(wěn)定市場，同時公安加入嚴(yán)打炒賣房號、成立房地產(chǎn)綜合執(zhí)法辦公室等等全新舉措同樣鋒芒襲人。

無獨有偶，上周剛剛限購的杭州昨天也發(fā)布了土拍新規(guī)，土地溢價率超120%的必須取得不動產(chǎn)登記證后銷售，超150%的競投配建養(yǎng)老設(shè)施面積。二線城市調(diào)控不斷加碼顯然并非巧合，可以預(yù)見的是，接下來還會有更多房價上漲過快的城市加入限購限貸陣營，形成一個樓市降溫的大環(huán)境并相互影響。

長期以來，政府對房地產(chǎn)市場的倚重，使其在調(diào)控時往往左右為難，既要打壓房價，又怕市場急劇降溫影響經(jīng)濟。而如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了嚴(yán)重扭曲的境地，兩套北京的學(xué)區(qū)房就能讓上市公司續(xù)命保殼，開工廠的一年收益還不如炒幾套房，房價的暴漲讓大量資金投入樓市，打壓實體經(jīng)濟已成為共識，為買房而引發(fā)的“離婚潮”更是影響到了家庭和婚姻的人倫信仰。瘋狂的房子成為一把雙刃劍，它支撐了中國經(jīng)濟，也埋下了極為危險的隱患。此時，調(diào)控的殺招不得不出，市場的高燒不得不退。

對樓市來說，信心有時比實際的限購限貸政策影響更大，而投資投機客們往往會是嗅覺最為靈敏的人群，南京新政密集出臺的信號能否扭轉(zhuǎn)接下來的市場預(yù)期？相對于前晚限購令“短期有效”的謹(jǐn)慎評論，昨晚，不少專家和業(yè)內(nèi)人士對新政效果和樓市未來給出了更為肯定的回答：土地和房地產(chǎn)市場的降溫將是大概率事件。雖然我們無法預(yù)知南京樓市是否會“一夜入秋”，但可以判斷的是，如果市場繼續(xù)瘋下去，政府的政策儲備依然充足，限貸可以繼續(xù)加碼，實現(xiàn)認(rèn)房又認(rèn)貸，南京人買二手房不限購的缺口也可以補上。穩(wěn)定市場的決心已經(jīng)表明，“民政局很忙”的現(xiàn)象還會持續(xù)很久嗎？

(記者/馬祚波王燁)