凱華集團全新寫字樓項目--凱華國際中心
8月10日-13日，2016博鰲房地產論壇在海南舉行。在論壇中，著名經濟學家賈康表示：“房地產的黃金時代過去了，新的白銀時代即將到來……賺錢不像黃金時代那么容易，但仍然是含金量很高的時代。”
三十年來一路高歌猛進的房地產行業需要再一次重新出發。值得一提的是，筆者留意到，此次論壇嘉賓陣容不乏以持有型商業為代表的新勢力房企，如專注高端商業地產的恒隆、以“資產管理+房地產基金”模式著稱的凱德置地，以及剛獲評“2016中國最具投資價值地產企業”的廣州凱華城等。
“多元化”與“轉型”是房地產市場近年來出現頻率最高的關鍵詞。由高周轉、規模化的銷售型模式，轉向高效率、重運營的持有型模式，似乎也成為房企最主流的轉型方式，然而是否每個轉身都一帆風順？是否每一家企業都適合持有型運營？或許，可以從那些未雨綢繆的“先行者”身上，找到可借鑒之處。
持有型之“重”
相較于“短平快”的住宅開發，重資產的持有型物業，核心在于“長期持有”，經營模式上“只租不售”。因此，項目前期的市場調研、選址、硬件設計、工程質量等影響長期經營的因素，也將遠遠復雜于打造住宅項目，可以說持有型壓力之“重”體現在方方面面。
首先是選址。商業地產項目一經落位，未來一段時間內的經營內容、交通物流、公共配套等也隨之確定，可以說正確的選址是持有型地產成功的基礎。如持有型運營的典范企業新鴻基，其在內地的發展戰略一直都很清晰，就是圍繞北京、上海、廣州為中心開展業務。新鴻基地產有限公司首席代表、北京APM購物中心總經理蔡志強在接受媒體采訪時曾表示，投資一個大型商業項目需要前期的大量調研，“特別是商業項目，地段的要求很苛刻，必須是像北京王府井、上海淮海路這樣的成熟商圈，或者是未來比較有發展前景的新區，比如當時的上海浦東”。
其次，建筑規劃與設計是否具有前瞻性、是否能滿足目標商戶長期發展需要，也是持有型企業需要面對的一大課題。以廣州凱華城的旗艦項目——廣州國際輕紡城為例。早在項目建設之初，廣州國際輕紡城便進行了長時間的設計與規劃。“我們用一年半時間做調研，了解客戶的實際需求，換來了能滿足其需求并歷經十年不過時的設計”，凱華城負責人介紹道。據了解，廣州國際輕紡城是中國紡織業內頂尖的主題商城，匯集了紡織品業界近3000家品牌商戶進駐，其中不乏面輔料行業的上市公司。
持有型之“慢”
做一個持有型的商業項目是需要時間的磨煉。有業內專家指出：“一個長期持有的商業項目建成開業只是開始，持續的運營、改造、升級則最考企業功夫，需要大量的專業人才、運營經驗及時間成本。”
以太古地產、新鴻基、恒隆為代表的持有型香港房企，在內地打造的標桿性商業地產項目，均以“慢工出精品”而聞名：成立于1972年的太古地產，目前在中國內地的項目只有5個，其中廣州太古匯項目，2001年拿地，直到2011年才開業。恒隆集團主席陳啟宗在接受媒體采訪時也曾表示，打造商業地產的過程不能急于求成。“我可以十八個月從買地到蓋好，但可以保證這絕對是垃圾！是好東西我最少要五年，還不包括買地的時間！”
成長于廣州的凱華城，同樣如此。作為1997年成立于香港的凱華集團有限公司之全資子公司，廣州凱華城房地產開發有限公司于2001年初成功投資了廣州國際輕紡城項目并持續經營至今。直到2014年，才投資了第二個項目、位于珠江新城的超甲級寫字樓——凱華國際中心。
“作為持有型企業，不應盲目求快，我們只選擇合適的機會。”凱華城負責人介紹道，“我們需要把精力放在已有的項目中，以慢發展換品質，因為一個項目的建設運營太需要時間與耐心。”據記者了解，在硬件之外，廣州國際輕紡城在軟件配套及增值服務上也精心布局：通過增設銀行、餐飲、物流、檢測等環節，保證商戶生意往來及日常需求解決的便利；此外，廣州國際輕紡城一直在推動數字化、信息化、品牌化和展貿化等轉型舉措，以適應不斷變化的市場需求。
以“慢”為快的匠心運營，也得到市場的認可：即便在2013年至2015年經濟結構轉型，紡織業遇到阻力的情況下，廣州國際輕紡城的租金仍持穩步上升趨勢。
持有型之“機”
作為資金密集型的房地產行業，融資永遠關乎企業發展命脈。而持有型商業的“重”與“慢”，更需要長期、穩定的資金支持。印力集團董事長丁力業認為：“商業地產最重要的一個環節就是打通資本市場，行業特性注定企業必然是重資產型，不與資本市場打通，可持續發展將會有很大的挑戰。”
隨著證監會新的《公司債發行與交易管理辦法》出臺，一直困擾持有型商業地產運營商的資金壓力得以緩解，政策助力使持有型商業獲得長期低成本資金融資成為可能。
數據顯示，2016年房地產業的發債增速尤為突出，上半年發行規模已達去年同期的6倍，平均發行利率4.7%。截至8月1日，房地產業發債889只，發債總額逼近8000億元，已經大幅超過去年全年6751.73億元發債總額。
其中，持有型商業地產運營商的表現尤為搶眼。2016年萬達集團已發行六期AAA級公司債，共250億，票面利率在3.2%-3.95%之間；世茂股份發行的兩期AAA級公司債，其票面利率分別為4.3%和4.8%；兆泰集團兩期AA級5年期公司債，票面利率分別為4.93%、4.18%；國華置業首期AA級5年期公司債票面利率4.25%；廣州凱華城AA級首期5年期公司債票面利率更落在詢價下限，僅4.0%。
就首次發債情況而言，凱華城的公司債綜合指標已遠優于同類房企和部分上市房企。可見，銷售型物業毛利率下滑趨勢中，持有型商業物業愈發成為投資者尋求長期穩定投資回報的重要標的。據了解，凱華城首期公司債獲得8倍超額認購，擬在10月發行規模14億元的第二期公司債。
而在充分體現市場價值的二級市場交投中，以上優質的持有型企業同樣獲得追捧，市場認購熱情高漲，債券收益率下行成為主趨勢。截至9月19日收盤，萬達所發行的共六期公司債收益率下降至3.29%-3.67%之間；世茂下降至4.18%；兆泰兩期下降至4.18%和3.77%；凱華城則大幅下降至3.5%。
隨著“L型”經濟新常態的啟幕與房地產行業“黃金時代”的逝去，規模已不再是衡量房企的唯一標準，考驗產品品質與資產運營能力的時代正在到來。看似“重”與“慢”的持有型企業們，正以自己的步伐穩健前進，他們或將迎來“最好的時代”。
