可借鑒資本市場經驗對買房者進行適當性管理

樓市癲狂，謠言四起。近日，有消息稱某投資者耗資1億買下成都60套房，不久后深圳某房產商也曝出高達88萬元的6平米“鴿籠房”半日售罄。雖然后來均被證實為謠言，但是卻引發了購房者的恐慌性入市和開發商的乘機大幅漲價。

近年來，我國房地產市場出現了持續飆升的局面。今年以來一線城市的上漲效應又傳導至部分二線城市，樓市火爆引發的財富效應吸引了各路資金蜂擁而入，進一步加速了樓市的瘋狂。國家統計局日前公布的數據顯示，廈門、合肥、南京的新建商品住房8月同比上漲幅度分別高達44.3%、40.5%和38.8%。

資金流向房地產的直接后果就是加大“脫實向虛”的風險，房產價格上漲抬高了整個社會的生產經營成本，分流本來可能用于其他行業的投資資金，或導致產業空心化，這無疑會使我國經濟雪上加霜。與此同時，我國房地產與銀行信貸緊密掛鉤，若泡沫突然破裂并出現類似2015年6月股災那樣的斷崖式下跌，極有可能會帶來經濟的系統性風險。

從“全民炒股”到“全民炒房”，其現象背后均是投資者的非理性逐利。在這種情況下，政府這只“看得見的手”，理應糾正并彌補市場調節的盲目性和滯后性。

不過，以目前的情況看，要讓房產取消金融屬性，完全回歸使用價值顯然是不現實的。那么，不如參考金融監管的積極措施，循序漸進地抑制泡沫。此前，監管部門在新三板、創業板、融資融券業務等方面推出了投資者適當性管理制度，均產生了積極的效果。

投資者適當性制度的實質是通過投資產品的分級，對投資者進行分層管理。套用在房地產市場上，可被認為是區分“剛需”者和投機者，這其實與我國很多地方政府推出的保障房和限購政策不謀而合。接下來，監管部門需要做的就是進一步明確區分住房性需求和投機性需求，加大對“剛需”者的供應量，避免誤傷和被投機者利用。

需要注意的是，適當性管理機制強化中介機構的適當性義務，亦可解決買賣信息不對稱的矛盾。樓市的價格變化信息不透明，相關資源被中介壟斷，部分中介過度宣傳誤導投資者的案例屢見不鮮，這也解釋了為什么買房者容易受到謠言的影響，并盲目認為房價從未向下波動。適當性管理機制明確了中介的責任，可以幫助投資者了解自身的風險承受能力，逐漸穩定市場預期。此外，資本市場適當性管理機制對違規中介機構的查處同樣可借鑒到房地產市場，確保其義務和對中介的組織規范工作落到實處。