萬科物業離獨立上市有多遠：已完成業務拆分

近年來，物業服務市場成為地產開發商“錙銖必較”的又一個領域。在轉型升級做城市配套服務商之際，物業市場成為房企發力的重點，也打開了身處“規模之戰”中的房企分拆上市的想象。目前，已有彩生活、中海物業、綠城服務三家物業公司在港股上市，碧桂園物業服務于上交所獨立上市的申請亦獲得了中國證監會的受理。其中，花樣年旗下物業公司彩生活分拆上市后僅3日市值漲至55.6億港元。物業管理業務或成為房企新的利潤增長點。

據悉，萬科管理層曾在2015年的中期業績報告會上透露，未來將加大物業方面探索，擬拆分萬科物業上市。近日，萬科集團副總裁、萬科物業發展有限公司首席執行官朱保全在萬科物業睿服務3.0發布會上向媒體透露，萬科物業與萬科集團已經完成業務分拆。

朱保全同時表示,萬科物業上市是政策時機問題，如果母公司是上市公司的話，在A股的分拆政策不如港股靈活。萬科對兩地交易所(內地與香港)上市規則進行測量,目前業績數據符合要求。目前萬科物業由萬科集團控股。從業務上來看，新進的非萬科地產物業項目和萬科地產物業項目的比例是1：4。非萬科地產的項目進入萬科物業的速度是萬科地產的四倍，所以關聯交易的比例在迅速降低。

事實上，房企物業管理想要實現更大的獨立價值，單方面靠傳統的物業管理服務難以獲得更高估值。花樣年分拆的彩生活市值已超過100億元，甚至高于母公司花樣年。據了解資本市場看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式為酬金制，通過輕資產的運營模式帶來的高毛利；另一方面則是其大力渲染的社區增值服務，即如今十分火爆的社區O2O概念的發展空間。

朱保全向網易財經表示，在住宅物業管理領域，一味的降低人工成本不是正確的選擇。互聯網或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低，讓物業保持增值，而不是服務層成本降低。而社區O2O生態等都是在這個基本邏輯之下，如果基本邏輯沒有，單做每一個都是曇花一現。（方京玉）