省會城市房價“釘子戶”長沙還能扛多久

證券時報記者邢云

在均價6500左右震蕩了5年之久，讓各地炒房團紛紛折戟的中部房價洼地長沙也按捺不住了。9月18日至9月24日，9月的第三周，長沙內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽就創(chuàng)下近6年之最，達到8961套。值得關(guān)注的是，到上周為止，長沙新房成交已連續(xù)3周突破5000套，這同樣是一個紀錄。

讓長沙購房者稍有安慰的是，長沙房價并未像成交量一樣跳漲，相比上半年價格僅增長20%不到。但是“量在價先”，目前長沙房地產(chǎn)仍在去化階段，一旦去化周期接近尾聲，省會城市房價“釘子戶”長沙房價還能在萬元以下徘徊嗎？

成交量瘋狂

房地產(chǎn)有“金九銀十”的說法。但連長沙房地產(chǎn)商都沒想到這個九月的含金量會這么足。

成交量數(shù)據(jù)可以說明，有人在長沙“搶房”。9月前兩周，長沙新房成交量首次連續(xù)突破5000套，表明市場求購意愿強烈。

9月第三周，長沙市房地產(chǎn)市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：市內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽8961套，91.13萬平方米；其中住宅網(wǎng)簽7890套，內(nèi)六區(qū)住宅網(wǎng)簽均價為7380元/平方米，刷新內(nèi)六區(qū)住宅均價紀錄。

成交量更是大幅度打破周成交紀錄，環(huán)比大漲62%，單周價格上漲近10%，長沙樓市炙手可熱。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，長沙主城區(qū)商品住宅可售面積為1345.57萬平方米，出清周期為8.03個月，但從目前市場運行態(tài)勢來看，庫存壓力將進一步減小，出清周期將縮短至半年甚至更低。

成交量火爆也同時推高開發(fā)商預期，伴隨“合肥炒房團”話題的生生不息，證券時報·e公司記者了解到，長沙梅溪湖、武廣新城、濱江新城等熱門置業(yè)片區(qū)內(nèi)多個樓盤報價上漲，并先后釋放炒房團搶購、房源緊俏、開盤漲價的信號。

更多的新樓盤將跑步入場，分享即將到來的10月盛宴，預計將有45個樓盤集中入市，市場活躍度持續(xù)上升。

填洼之戰(zhàn)來了？

此前長沙房價一直溫吞，在均價6500線上下徘徊，原因不過兩點。

一是長沙“攤大餅”似的發(fā)展，近年來長沙土地供應量相對較大，數(shù)據(jù)明顯高于合肥、南昌等同等城市，加上此前長株潭一體化的規(guī)劃，城際鐵路開通后，株洲、湘潭距離長沙城區(qū)僅30分鐘車程，因此周邊城區(qū)人口不必集中往長沙置業(yè)。

二是長沙是國內(nèi)前十消費城市之一，飲食娛樂消費比例很高，對購入固定資產(chǎn)方面的積極性有抑制。

但近期一些政策和消費趨勢正在改變長沙房地產(chǎn)原有量價結(jié)構(gòu)。湖南省不動產(chǎn)商會秘書長李詠向記者表示，“長沙房價是個洼地，現(xiàn)在全中國都把長沙房市的漲價叫做填洼之戰(zhàn)”。

9月25日，湖南省委常委、長沙市委書記易煉紅表示，未來5年，長沙將全力構(gòu)建國家中心城市新格局。未來五年長沙要構(gòu)建大都市空間格局，適時修編城市總體規(guī)劃、調(diào)整行政區(qū)劃，進一步推動“東提西拓”、“南延北進”，并構(gòu)建現(xiàn)代化立體交通體系，建成地鐵3-6號線，新建5條以上過江通道，打造成環(huán)城網(wǎng)的快速路系統(tǒng)。

這跟最近房價暴漲的合肥模式相似，集聚優(yōu)勢資源重點打造一個超級省會城市，形成虹吸效應，結(jié)果合肥上演三個月內(nèi)房價翻番的大戲。

此外，進入2016年以后，政府已有意放緩推地節(jié)奏。2016年上半年長沙市內(nèi)六區(qū)共掛牌出讓37宗地塊，同比去年上半年的50宗地塊減少了26%。9月，長沙內(nèi)六區(qū)土地市場共有11宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓，環(huán)比持平。

從推動購房意愿方面來看，李詠表示，最近一線城市包括合肥等地資金通過回鄉(xiāng)置業(yè)和投資的方式的買入長沙房產(chǎn)的現(xiàn)象明顯。

而且在多地限購、限貸等政策相應出臺后，促使了一批觀望者轉(zhuǎn)而進入市場，助推了房價的高企。

此外，在湖南政府鼓勵下，長沙公積金管理中心政策再度放寬，而且隨后又公布了“在深圳繳公積金，可回長沙買房”的新政，開啟了在深湘籍職工返鄉(xiāng)置業(yè)大潮，進一步化解了長沙樓市商品房庫存。