A股上市房企年內(nèi)發(fā)債近3000億元 上交所收緊房企發(fā)債利空中小房企

近日，一則上海證券交易所將實(shí)施房地產(chǎn)公司債券審核新政的消息，引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。

對此，國金證券大類資產(chǎn)配置分析師徐陽稱，此舉與近期房地產(chǎn)市場異常火爆有關(guān)，監(jiān)管層面希望通過提高公司債的融資門檻，來讓樓市降溫。因?yàn)闃鞘谢鸨瑫碳し科竽玫兀圃斐龈嗟牡赝酰踔劣谕聘叻績r引發(fā)搶購潮。

實(shí)際上，證監(jiān)會此前也曾表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。不過效果并不明顯，這次收緊也預(yù)示著房企的融資渠道或再次收緊，政策很可能就此轉(zhuǎn)向。

同時，《證券日報(bào)》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至9月28日，A股上市房企年內(nèi)累計(jì)發(fā)債217只，部分企業(yè)的發(fā)債次數(shù)高達(dá)4次以上，總金額達(dá)2924.6億元。發(fā)債利率最低則達(dá)到了2.7%，超過三分之一的債券利率低于五年期貸款利率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析認(rèn)為，債券市場的大規(guī)模發(fā)展，是2016年房企資金成本降低的主要原因，大量房企獲得了低成本的債券資金，也是其獲取高價土地的重要資金來源。

而根據(jù)初步方案，房企發(fā)債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業(yè)，包括境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；省級政府、省會城市、副省級城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

針對基礎(chǔ)范圍內(nèi)的房企，方案還設(shè)定了綜合指標(biāo)評價的方式進(jìn)行遴選。目前設(shè)有五項(xiàng)指標(biāo)：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年末營業(yè)收入小于30億元；最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負(fù)值；扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%；存貨中，開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發(fā)一項(xiàng)及以內(nèi)為正常類，觸發(fā)兩項(xiàng)為關(guān)注類，觸發(fā)三項(xiàng)及以上為風(fēng)險類。

對于正常類，交易所會給予正常審核;對于關(guān)注類，需要更詳細(xì)的信息披露，細(xì)化到項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)，明確一些契約條款或增信;對于風(fēng)險類，原則上不受理，需要增信達(dá)到AA+及以上再按照關(guān)注類審核的要求進(jìn)行審核。

對此，中信建投在研究報(bào)告中指出，上交所公司債審核新政，主要針對低評級房企和中小型房企。一線和強(qiáng)二線城市大型房企，尤其是大型房企的房地產(chǎn)債償債壓力仍然不大。截至9月19日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上，這使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕。不過鑒于監(jiān)管層對房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)厲打壓，未來房價上漲勢頭或被壓制。

中信證券則認(rèn)為，若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企。“融資渠道受到更嚴(yán)苛監(jiān)管后，缺乏一、二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉(zhuǎn)對房價增長高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導(dǎo)致資金流斷裂，債務(wù)違約風(fēng)險增大。反觀房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，融資空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，資金滾續(xù)壓力減小之后，進(jìn)可投資擴(kuò)張、退可派息分紅”。