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漲！漲！漲！為何今年以來就感覺樓市一直在漲？目前資金“脫實向虛”的嚴(yán)重程度已經(jīng)不言而喻了。7月份居民中長期貸款占總體新增信貸比例高達103%，為歷史最高；8月份這一比例雖然下降至56%，但所有的中長期新增貸款全部流向居民部門，企業(yè)部門中長期新增信貸居然變?yōu)?80億元，負(fù)值！這在歷史上可算罕見。這種情況下樓市投資應(yīng)該注意哪些問題呢？杠桿風(fēng)險驟升，一二三線城市又存在哪些差異呢？

在盤古智庫宏觀團隊看來，一、二、三線城市的投資邏輯存在顯著差異。一線城市投資門檻高，但上漲期增幅大，下跌期回撤少，資產(chǎn)保值效果較好。二線城市投資門檻適中，但享受高增長的同時需忍受大幅回撤。三線城市投資門檻低，需防范近期高收益的背后的高回撤風(fēng)險。在市場情緒的誘導(dǎo)下，投資者忽略各地房市的結(jié)構(gòu)性差異，通過高杠桿盲目入市，可能會給這場盛宴埋下重大隱患。

【一二三線投資邏輯存顯著差異】投資一、二、三線城市存在顯著的邏輯差異。從歷史數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)市場在時間上保持了較高的一致性，即漲跌趨勢的啟停時點相差不大。但是，受到人口、收入、教育等基本面因素的影響，房價波幅在地區(qū)之間相差甚遠。簡言之，各地房市時間維度求同，空間維度存異。當(dāng)前全國房市火爆，加杠桿、編概念，頗有去年股市遺風(fēng)。市場中存在許多缺乏依據(jù)、似是而非的觀點，制造緊張情緒，誘導(dǎo)民眾跟風(fēng)搶房。但筆者認(rèn)為，投資者忽略各地房市的結(jié)構(gòu)性差異，通過高杠桿盲目投資，可能會給這場盛宴埋下重大隱患。從投資角度，購房人需謹(jǐn)慎評估意向房產(chǎn)的風(fēng)險，避免盲目跟風(fēng)導(dǎo)致的“高位接盤”。

【一線城市資產(chǎn)保值效果好】投資一線城市門檻高，但上漲期增幅大，下跌期回撤少，資產(chǎn)保值效果較好。如圖所示，在2010年以來國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)歷的兩次重大調(diào)整期中，一線城市房價保持了相對平穩(wěn)的趨勢。筆者認(rèn)為，其原因可用六字概括：“占位、避險、發(fā)展”。所謂“占位”，就是在核心城市疏散人口的大背景下，通過持有房產(chǎn)，搶占這些城市的優(yōu)勢資源。所謂“避險”，是指一線城市產(chǎn)業(yè)格局相對完善，抗風(fēng)險能力較強。在國內(nèi)資產(chǎn)荒的艱難抉擇中，房產(chǎn)是較為優(yōu)質(zhì)的避險資產(chǎn)。所謂“發(fā)展”，是指一線城市人才聚集，最有可能實現(xiàn)創(chuàng)新突破，率先享受到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的紅利。產(chǎn)業(yè)紅利帶動地產(chǎn)價格，實現(xiàn)資產(chǎn)的進一步升值。但是，當(dāng)前一線城市周邊存在眾多“概念區(qū)域”，如規(guī)劃新區(qū)、城市功能外遷新區(qū)等。在無法分辨概念是否能落實的情況下，投資者需謹(jǐn)慎對待這些區(qū)域的價格異動。

【二線城市穩(wěn)定性不高】投資二線城市門檻適中，享受高增長的同時需忍受大幅回撤。二線城市多為省會或計劃單列市，在區(qū)域經(jīng)濟中占有較為核心的位置，投資邏輯與一線城市存在諸多共同之處。筆者認(rèn)為，本輪二線城市房價飆漲在需求側(cè)有兩方面因素：從投資角度，一線城市的投資門檻已經(jīng)超出了很多投資者的承受范圍，因而選擇價位較低的二線城市以求“補漲”，造就了本輪高漲的投資情緒。從剛需角度，火爆的投資狀況引發(fā)剛需人群的恐慌情緒，對房價飆升起到了推波助瀾的作用。但是，受吸收優(yōu)質(zhì)資源的能力限制，二線城市發(fā)展的穩(wěn)定性不如一線城市，也造就了其地產(chǎn)價格穩(wěn)定性較一線城市有較大差距。從歷史數(shù)據(jù)看，在地產(chǎn)行業(yè)低迷期時，二線城市房價存在較大幅度的回撤，部分樓盤將面臨斷供風(fēng)險，以高杠桿方式進入的投資者需特別警惕。

【三線城市房價面臨回撤風(fēng)險】投資三線城市門檻最低，近期高收益的背后可能隱藏重大風(fēng)險。三線城市在人口數(shù)量、收入、教育、醫(yī)療等方面都不具備長期維持房價升勢的基礎(chǔ)。因此從2011年至今，三線城市平均房價始終處于寬幅震蕩狀態(tài)，在2015年一度回撤到2010年的水平。筆者認(rèn)為，三線城市仍然處于“去庫存”的核心位置，近期房價上漲主要是受市場恐慌心理影響所致，房價在接下來的回調(diào)期將面臨重大回撤風(fēng)險。

【“樓市泡沫”關(guān)注度增強：瘋狂不可持續(xù)】市場觀望情緒漸濃，一致預(yù)期正在形成。近期，主流媒體和研究者提示房價風(fēng)險愈發(fā)頻繁，市場對相關(guān)風(fēng)險的關(guān)注程度逐漸提高。盡管瘋搶樓盤的盛況仍然廣為流傳，但通過微觀走訪不難發(fā)現(xiàn)，投資者的觀望情緒漸濃，市場瘋狂不可持續(xù)。(如圖所示，市場對樓市泡沫關(guān)注度提升，數(shù)據(jù)來源：百度指數(shù)、PRIME。)

【資金政策驅(qū)房價，人口庫存決定漲跌】房價因貨幣政策而起，或也將因貨幣政策而終。在實體經(jīng)濟低迷，無法充分吸收貨幣的情況下，房價問題，本質(zhì)上始終是貨幣問題。本輪房價飆升，肇始于貸款利率自2014年底的加速下行，及各地配套的去庫存政策。本輪漲勢由信貸政策和資金驅(qū)動，是前期去庫存政策的產(chǎn)物，而非房地產(chǎn)行業(yè)在低迷期后的自然復(fù)蘇。房價上漲幫助地產(chǎn)行業(yè)提前結(jié)束筑底過程，的確達到了去庫存的效果。但是，資金驅(qū)動的“杠桿牛市”是否會給未來埋下隱患，依然需要管理層謹(jǐn)慎對待。

【樓市崩盤的可能性較小】美日兩國地產(chǎn)泡沫破裂，均是高杠桿下緊縮貨幣政策的產(chǎn)物。如果將緊縮的貨幣政策看作啟動崩盤的鑰匙，高杠桿則是系列反應(yīng)的催化劑。越是高杠桿下累積的債務(wù)，繁榮期收益越大，衰退期抗風(fēng)險能力越弱。眾多市場研究顯示，當(dāng)前國內(nèi)杠桿率正在逐步逼近美日泡沫高峰期杠桿率。