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漲！漲！漲！為何今年以來就感覺樓市一直在漲？目前資金“脫實向虛”的嚴重程度已經不言而喻了。7月份居民中長期貸款占總體新增信貸比例高達103%，為歷史最高；8月份這一比例雖然下降至56%，但所有的中長期新增貸款全部流向居民部門，企業部門中長期新增信貸居然變為-80億元，負值！這在歷史上可算罕見。這種情況下樓市投資應該注意哪些問題呢？杠桿風險驟升，一二三線城市又存在哪些差異呢？

在盤古智庫宏觀團隊看來，一、二、三線城市的投資邏輯存在顯著差異。一線城市投資門檻高，但上漲期增幅大，下跌期回撤少，資產保值效果較好。二線城市投資門檻適中，但享受高增長的同時需忍受大幅回撤。三線城市投資門檻低，需防范近期高收益的背后的高回撤風險。在市場情緒的誘導下，投資者忽略各地房市的結構性差異，通過高杠桿盲目入市，可能會給這場盛宴埋下重大隱患。

【一二三線投資邏輯存顯著差異】投資一、二、三線城市存在顯著的邏輯差異。從歷史數據看，全國房地產市場在時間上保持了較高的一致性，即漲跌趨勢的啟停時點相差不大。但是，受到人口、收入、教育等基本面因素的影響，房價波幅在地區之間相差甚遠。簡言之，各地房市時間維度求同，空間維度存異。當前全國房市火爆，加杠桿、編概念，頗有去年股市遺風。市場中存在許多缺乏依據、似是而非的觀點，制造緊張情緒，誘導民眾跟風搶房。但筆者認為，投資者忽略各地房市的結構性差異，通過高杠桿盲目投資，可能會給這場盛宴埋下重大隱患。從投資角度，購房人需謹慎評估意向房產的風險，避免盲目跟風導致的“高位接盤”。

【一線城市資產保值效果好】投資一線城市門檻高，但上漲期增幅大，下跌期回撤少，資產保值效果較好。如圖所示，在2010年以來國內地產經歷的兩次重大調整期中，一線城市房價保持了相對平穩的趨勢。筆者認為，其原因可用六字概括：“占位、避險、發展”。所謂“占位”，就是在核心城市疏散人口的大背景下，通過持有房產，搶占這些城市的優勢資源。所謂“避險”，是指一線城市產業格局相對完善，抗風險能力較強。在國內資產荒的艱難抉擇中，房產是較為優質的避險資產。所謂“發展”，是指一線城市人才聚集，最有可能實現創新突破，率先享受到產業轉型升級的紅利。產業紅利帶動地產價格，實現資產的進一步升值。但是，當前一線城市周邊存在眾多“概念區域”，如規劃新區、城市功能外遷新區等。在無法分辨概念是否能落實的情況下，投資者需謹慎對待這些區域的價格異動。

【二線城市穩定性不高】投資二線城市門檻適中，享受高增長的同時需忍受大幅回撤。二線城市多為省會或計劃單列市，在區域經濟中占有較為核心的位置，投資邏輯與一線城市存在諸多共同之處。筆者認為，本輪二線城市房價飆漲在需求側有兩方面因素：從投資角度，一線城市的投資門檻已經超出了很多投資者的承受范圍，因而選擇價位較低的二線城市以求“補漲”，造就了本輪高漲的投資情緒。從剛需角度，火爆的投資狀況引發剛需人群的恐慌情緒，對房價飆升起到了推波助瀾的作用。但是，受吸收優質資源的能力限制，二線城市發展的穩定性不如一線城市，也造就了其地產價格穩定性較一線城市有較大差距。從歷史數據看，在地產行業低迷期時，二線城市房價存在較大幅度的回撤，部分樓盤將面臨斷供風險，以高杠桿方式進入的投資者需特別警惕。

【三線城市房價面臨回撤風險】投資三線城市門檻最低，近期高收益的背后可能隱藏重大風險。三線城市在人口數量、收入、教育、醫療等方面都不具備長期維持房價升勢的基礎。因此從2011年至今，三線城市平均房價始終處于寬幅震蕩狀態，在2015年一度回撤到2010年的水平。筆者認為，三線城市仍然處于“去庫存”的核心位置，近期房價上漲主要是受市場恐慌心理影響所致，房價在接下來的回調期將面臨重大回撤風險。

【“樓市泡沫”關注度增強：瘋狂不可持續】市場觀望情緒漸濃，一致預期正在形成。近期，主流媒體和研究者提示房價風險愈發頻繁，市場對相關風險的關注程度逐漸提高。盡管瘋搶樓盤的盛況仍然廣為流傳，但通過微觀走訪不難發現，投資者的觀望情緒漸濃，市場瘋狂不可持續。(如圖所示，市場對樓市泡沫關注度提升，數據來源：百度指數、PRIME。)

【資金政策驅房價，人口庫存決定漲跌】房價因貨幣政策而起，或也將因貨幣政策而終。在實體經濟低迷，無法充分吸收貨幣的情況下，房價問題，本質上始終是貨幣問題。本輪房價飆升，肇始于貸款利率自2014年底的加速下行，及各地配套的去庫存政策。本輪漲勢由信貸政策和資金驅動，是前期去庫存政策的產物，而非房地產行業在低迷期后的自然復蘇。房價上漲幫助地產行業提前結束筑底過程，的確達到了去庫存的效果。但是，資金驅動的“杠桿牛市”是否會給未來埋下隱患，依然需要管理層謹慎對待。