隨著人口老齡化的加劇，如何養老的問題愈加受到關注，未來巨大的老年消費市場也引起資本的興趣。

除萬科、保利、遠洋等品牌房企涉足養老地產之外，險資也在加入，泰康人壽和平安保險以養老社區的名義拿地，兼顧開發運營。一時間，各大企業云集養老地產，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。

但在養老地產剛起步之時，就面臨著企業投資熱情與市場主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對這一潛力巨大的市場，房企和險資也各懷動機。

有項目押金高達200多萬

《中國經營報》記者走訪北京多個項目發現，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費也頗為昂貴。

泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬元左右。在泰康之家體驗館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預約需要繳納85萬到245萬元不等的押金。據銷售人員解釋，這部分錢其實不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受打折。不過，無論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬元左右的租金。

記者致電恭和苑處獲悉，該項目自理老人每月費用達到1.1萬元之多。

保利安平·和熹會的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費大概在每月7500元左右。

同樣地，遠洋集團旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據記者了解，這里每月的最低收費都在6900元。另據了解，老年公寓一般為一個房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個房間都包下來，這樣費用又增加了將近一倍。

養老養生地產委員會秘書長陳寶存說：“機構養老本來就是營利性質的，一般來說，老年公寓的建設成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導致收費高，也很正常。不過未來居家養老將是趨勢，這種高端化的機構養老可能市場不會太好，很多老人會覺得沒有必要去老年公寓養老。”

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為：“開發商主要追求的相對來說是塔尖階層的養老需求，這種高端化的模式更利于其整個利潤的實現，如果做中低階層養老需求的話，可能很難實現資金的正循環。畢竟拿地、開發，包括設備都是有成本的，企業的商業行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來做公益。”

針對市場需求，北京太陽城房地產開發有限公司總經理金輝指出：“養老地產市場的需求主體其實還是工薪階層的老人，他們付不起動輒上萬元的價格，但價格低廉的老年公寓又擠不進去，處于一個很尷尬的境地。而且老社區大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個人群量很大，他們才是最需要住進老年公寓的。”

動機各異

針對萬科等大牌房企進軍養老地產領域的現象，嚴躍進表示：“品牌房企做養老地產，一定程度上是在傳統業務上做新的拓展，這是多元化的模式。地產企業多有類似的邏輯，都希望在傳統業務投資的基礎上尋找新的投資機會，養老地產本身沒有太多的品牌開發商，這個時候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”

前不久遠洋集團總裁李明在在2016年中期業績發布會上談及養老產業未來時直言：“養老產業在遠洋未來的業務結構中，雖然說不上半壁江山，也應該是三分天下。”事實上，對于品牌房企來說，傳統的住宅和商業板塊已不能滿足業務拓展的需要，且養老地產又有一定的政策扶持，加上未來年近2萬億元老年消費市場的誘惑，品牌房企不會放棄這一搶占先機的機會。

對于險資涉足養老地產的動機，嚴躍進指出，首先是因為險資的壽險業務和養老地產服務等業務有很好的匹配度和切入點，所以投資方面的壓力不大。而且此類險資也在積極尋找比較匹配資金期限的項目，這個時候養老地產長周期的開發模式和險資保單背后的現金流的期限是比較吻合的，即都是長周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發周期的地產項目就比較匹配。

除此之外，養老地產對險資還有一種誘惑，就是可以將保險業務與老年公寓搭配起來銷售。記者走訪調查發現，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險入住。項目不僅高端化，而且設置入住門檻，設置入住年齡，如果沒有達到，則需要辦理至少200萬元的保險才能入住。

但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發稿之前未獲回復。

專業化運營能力待考

記者走訪調查發現，北京幾乎所有的養老地產項目都是一家企業包攬了投資、開發、運營的所有工作。情形往往是，集團公司負責投資拿地和開發建設，并以養老機構的名義成立子公司，負責老年公寓的運營。

萬科集團成立萬怡醫養企業管理有限公司，負責老年公寓的管理和運營，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬科社區中。如位于竇店的萬科幸福家社區養老中心就是嵌入在萬科幸福匯社區之中。萬科幸福家的前臺工作人員告訴記者，這個項目隸屬于萬怡醫養企業管理有限公司，其實也是萬科旗下的子公司。

保利安平·和熹會也是嵌入在保利西山林語社區之中，工作人員說，這個項目由保利和安平共同開發建設，雖然引進了安平的醫療資源，但運營主要還是由保利這邊來完成。

遠洋集團成立了遠洋養老運營管理有限公司，專門負責其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營管理。記者以客戶身份來到雙橋椿萱茂老年公寓，項目位于康城花園一隅，內嵌于社區中。銷售人員告訴記者，項目所在的這棟樓是從康城花園社區買過來的，由遠洋集團成立的養老機構來運營，他們也都屬于遠洋的員工。

泰康人壽也成立了泰康之家(北京)投資有限公司，負責拿地、開發、建設、公寓經營的全程工作。

對此，嚴躍進認為其中可能存在專業化不夠的問題。“主要是目前各大企業實際上并沒有一個太大的戰略儲備，都是拿一塊地做一個項目的試水模式。后續若有新的盈利模式，此類企業的追加投資，包括專業管理層面的投資才會增加。”

張大偉則表示：“一個完善的養老體系應該是以國家投資為主，但現在國家沒做，企業并不想全部包攬開發和運營，可是沒有辦法，國家沒有扶持，只好由企業來做全部的事情。”

陳保存說，“總體來看，險資在運營方面的優勢大于房企。很多房企是以養老社區為噱頭來達到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑。”而險資只開發老年公寓，不建產權式商品房，在運營方面注意力會更加集中。