20城成樓市調(diào)控重點區(qū)域多地樓市迎新一輪收緊

四季度樓市成交量下滑或成定局

限購令削減需求基數(shù)限貸升級加大購房成本

近日來，杭州、深圳、武漢相繼發(fā)布房地產(chǎn)收緊新政，預(yù)示著樓市調(diào)控新一輪風(fēng)暴襲來。據(jù)知情人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者透露，現(xiàn)階段重點調(diào)控名單在之前的北上廣深、天津、南京、蘇州、杭州等16個城市的基礎(chǔ)上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個城市，這也意味著未來這20個城市均存在繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的可能性。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策頻出，覆蓋面不斷擴(kuò)展，在政策頻加壓力的情況下，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場降溫趨勢延續(xù)，四季度樓市成交量下滑或成定局。

增壓各地調(diào)控頻繁升級

14日深夜，武漢市房管局下發(fā)通知，從11月15日起，武漢市主城區(qū)正式實行升級版樓市調(diào)控政策，提出強(qiáng)化住房限購限貸措施、切實加大住宅用地及住房供應(yīng)、嚴(yán)防土地市場價格過快上漲等六大措施。

根據(jù)通知要求，在武漢市主城區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)貞艏丝谫徺I首套住房(含新建商品住房和二手房)，申請商業(yè)貸款的，最低首付為30%。第二套普通商品住房最低首付比例為50%；第二套非普通商品住房，最低首付比例為70%。對在武漢市擁有兩套及以上住宅的(業(yè)主)，暫停向其出售住房。

非戶籍人口方面，在武漢市主城區(qū)購買首套住房，應(yīng)當(dāng)提供自購房之日前兩年(含兩年)連續(xù)在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，對補(bǔ)繳的社會保險及個人所得稅不予認(rèn)定，商業(yè)貸款最低首付比例30%。對在本市已擁有一套住房的，暫停向其出售住房。

同日，深圳發(fā)布公積金貸款新政，調(diào)整住房公積金貸款首付比例。具體執(zhí)行為住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無房，使用公積金貸款首套住房，首付比例最低為30%；職工名下有一套住房的，使用公積金貸款再次購房，首付比例不低于70%。

而在此之前，11月9日凌晨，杭州發(fā)布調(diào)控新政，在前期限購以及上調(diào)住房公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實施住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并將加強(qiáng)對首付資金來源審核、加強(qiáng)對土地競買資金來源審查。

其中，非戶籍人口購房需提供自購房之日起前兩年內(nèi)在本市連續(xù)繳納一年以上個人所得稅或社會保險證明，且不允許補(bǔ)繳。公積金貸款方面，首套住房或擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有兩套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近日來，各地調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)升級。且本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是，持續(xù)的打補(bǔ)丁，加壓力，并且疊加歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。

擴(kuò)圍調(diào)控發(fā)力20城

有知情人士表示，杭州、深圳、武漢三城新政只是第二輪調(diào)控收緊的開始。據(jù)介紹，此前重點調(diào)控的多個城市，一旦房價漲幅難降，均將繼續(xù)采取收緊措施。

“此前住建部公開過前期漲幅較高的重點16個城市名單，現(xiàn)階段該名單再擴(kuò)圍。”上述人士指出，目前重點調(diào)控城市名單已從之前的16個增加至20個。具體來看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個重點城市的基礎(chǔ)上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個近期房價上漲較快的城市。

上述知情人士表示，此輪調(diào)控重點是不能出現(xiàn)大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點城市從嚴(yán)調(diào)控，連續(xù)漲幅較高的城市都將是調(diào)控重點。這也意味著，部分漲幅較快的城市均將再次面臨調(diào)控升級。

同時，全國各地繼續(xù)大力開展房地產(chǎn)市場整治行動，預(yù)計今年四季度調(diào)控城市的政策環(huán)境都將維持從緊局面。包括銷售誤導(dǎo)、炒作，捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任。此外，嚴(yán)控與房地產(chǎn)相關(guān)的資金流動，落實信貸政策，嚴(yán)格清理和管控“首付貸”和開發(fā)貸款資金。

“本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特征是執(zhí)行力度前所未有地嚴(yán)格。”張大偉表示，這也意味著，未來將有一批漲幅較快的城市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控措施。

盡管國慶小長假期間，我國多個城市集中收緊調(diào)控，從住房成交量到銷售額均有明顯下滑，樓市熱度明顯下降。但有部分城市房價漲幅仍然較快。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年10月，全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7306元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，同比上漲2.67%。具體來看，100個城市中，漲幅超過2%的城市達(dá)35個，長沙環(huán)比上漲4.08%、南昌上漲3.68%，佛山上漲3.22%，杭州上漲2.99%，濟(jì)南、青島環(huán)比上漲2.89%、2.56%，多個城市漲幅依然較大，另外，不在名單內(nèi)的蕪湖環(huán)比上漲4.35%，南寧上漲3.02%，廊坊環(huán)比上漲3.77%，常州上漲3.36%，常熟上漲3.57%。

把脈樓市或持續(xù)降溫

CRIC研究中心報告顯示，10月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺調(diào)控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟(jì)南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，10月多城政策頻出，政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮，市場觀望情緒逐漸放大，但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

該中心的數(shù)據(jù)顯示，10月北京成交量環(huán)比下滑41%，上海環(huán)比下滑18%，但是廣州與深圳成交環(huán)比分別上漲11%和53%。二線城市方面，鄭州環(huán)比下調(diào)76%，濟(jì)南環(huán)比下調(diào)58%，蘇州、無錫分別下調(diào)59%和50%。

“但需注意的是，成交下滑不僅受消費(fèi)者預(yù)期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤，或個別項目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤休假，因此供應(yīng)量難有較大起色。”楊科偉指出，近期多部委發(fā)聲強(qiáng)調(diào)整頓市場秩序，尤其是對預(yù)售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經(jīng)完成全年業(yè)績的房企，直接休假停盤。

數(shù)據(jù)顯示，10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%，尤其是多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%，北、上、廣、深新增供應(yīng)同環(huán)比全部下滑，廣州供應(yīng)量環(huán)比銳減72%；二、三線城市整體供應(yīng)為2070萬平方米，環(huán)比下滑18%，僅6個城市供應(yīng)量環(huán)比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應(yīng)量處于相對低位。相比之下，大部分城市供應(yīng)量同比、環(huán)比雙雙下跌，佛山、常州跌幅超過6成。

在此背景下，重點城市供求比多有下降，北京、廣州、南昌、佛山、福州等城市供求比僅為0.3，市場供遠(yuǎn)小于求，庫存消化周期上海同比下滑83%，杭州、無錫同比下滑67%，長沙下滑66%，南京下滑60%，青島下滑55%。

因此，楊科偉指出，限購令的“回歸”直接削減了需求基數(shù)，限貸升級則加大購房成本，預(yù)計購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對量將維持一到兩個季度低位。

楊科偉同時表示，考慮到國際環(huán)境等因素，貨幣政策可能不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒”的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預(yù)計接下來還會有更嚴(yán)厲的政策出臺。